Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что считается существенными условиями договора аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Предмет договора аренды
Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.
Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.
Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.
Что делать, если арендатор не платит арендную плату
Конечно, за нарушение сроков оплаты в договоре должны быть предусмотрены такие санкции как пени за день просрочки. Требовать от арендатора уплаты арендной платы надо сначала в досудебном претензионном порядке. Поводом для обращения в суд может быть не просто однократная задержка арендной платы, а доказательства того, что арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд, и что арендодатель письменно требовал погашения задолженности. Но не всегда споры сторон по причине несвоевременной оплаты проходят в цивилизованном порядке.
На практике бывают ситуации, когда арендодатель после окончания срока договора аренды удерживает имущество арендатора для того, чтобы добиться получения арендной платы. Например, в сданном цехе находится оборудование арендатора, а арендодатель, решив не дожидаться решения суда о взыскании арендной платы, перекрывает доступ в помещение до тех пор, пока арендатор не погасит задолженность.
Прав ли в этом случае арендодатель? Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 считает, что действия арендодателя в этом случае обоснованы. Согласно статье 359 ГК РФ право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.
Возможность удержания имущества арендодателем есть и в том случае, когда предмет спора (арендная плата) не имеет прямого отношения к оборудованию, и даже если права на удерживаемое имущество переданы третьим лицам, например, оборудование было продано арендатором. Так что, у арендодателя есть законный механизм истребования арендной платы, а арендатор должен знать о такой возможности.
Обратите внимание, что удерживать имущество арендатора можно только в случае окончания договора аренды, и если сам арендатор не вывез свое имущество. Прекращение доступа арендатора в помещение в период действия договора аренды незаконно, т.к. это нарушает его основное право – возможность пользования арендованной недвижимостью.
Арендодатель также не имеет права указывать в договоре аренды в качестве гарантии своевременной оплаты такое условие как отключение арендатору электроэнергии, воды или газа. Если такое отключение будет произведено, то арендатор может потребовать возмещения убытков в связи с невозможностью пользоваться арендованным объектом.
В настоящий момент сроки предоставления земельной зоны в аренду не являются обязательным условием для составления договора, а это значит, что они могут быть и не определены вовсе.
Однако существуют некоторые утвержденные правила, применяемые на практике:
- документ, который был подписан двумя сторонами в отношении аренды земли, по общим правилам не может быть заключен на период времени более 49 лет. При прошествии этого времени заключается новое соглашение, условия которого могут меняться по взаимному согласию контрагентов
- в случае отсутствия данного пункта в договоре, срок его осуществления считается неопределенным. В таких ситуациях каждая из контрагентов имеет право на его расторжение, но в обязательном порядке предупредив об этом заранее в разумный срок
- при данном типе аренды у лица, взявшего во временное пользование определенную территорию есть преимущественное право, согласно которому у лица появляется возможность на составление нового договора. Это означает, что когда срок подходит к концу, арендатор заблаговременно уведомляет контрагента о своем желании продлить заключенное между ними соглашение. В свою очередь арендодатель может либо согласиться, либо отказать в предложении. Но в случае отказа он не имеет права заключать в течении одного года подобный договор с другим лицом, так как это в значительной степени будет нарушать права арендатора.
На основании статьи 65 Земельного кодекса пользование землей в России оплачиваемое.
Арендная плата — одна из разновидностей внесения платы за участок.
Размер ее за пользование государственной или городской землей устанавливается на основании принципов, разработанных российской правительственной властью.
Если подписание договора аренды стало следствием аукциона, сумма ежегодной платы и первичного взноса определяются по итогам торгов.
Условия внесения арендной платы определены Гражданским кодексом. Статья 614 ГК гласит, что в обязанности нанимателя входит своевременная выплата средств за использование территории.
Порядок уплаты средств, размер указываются в соглашении. Обычно арендная плата вносится периодично или единоразово в фиксированной денежной форме. Участники сделки вправе устанавливать иные способы оплаты.
Арендная стоимость может меняться не более 1 раза в год. Изменение цены должно обуславливаться веской причиной — проведением на участок дополнительных удобств и пр.
Аренда земельного участка представляет собой процесс временного пользования объектом, на который у арендатора нет права собственности. За это он, как правило, уплачивает арендную плату.
Единого образца договора аренды земельного участка не существует. Все дело в том, что в законе указаны лишь случаи, когда его в обязательном порядке заключают в письменном виде и регистрируют в госорганах. Но вот требований к его структуре не установлено.
Однако если не отразить в нем существенных условий, то договор могут признать недействительным. К примеру, такое произойдет, если не описан передаваемый в аренду объект.
Пример из практики:
Васильев Р.Д. и Администрация Рогозинского сельского совета заключили договор аренды земельного участка. В тексте соглашения сказано, что арендодатель передает арендатору во временное пользование объект, площадью 1000 м2, на срок 10 лет.
Во время прокурорской проверки выяснилось, что составленный договор не соответствует законодательным нормам. Все дело в том, что исходя из описания предмета соглашения, невозможно определить, где находится объект, для чего он предназначен, кроме этого, не указан кадастровый номер участка. На основании ст.607 ГК РФ такой договор считается не заключенным.
При составлении арендного соглашения о передаче во временное пользование земельного участка можно опираться на типовой образец. Он состоит из следующих разделов:
- название документа, дата и место его заключения;
- наименование сторон;
- предмет соглашения;
- права и обязанности сторон;
- срок действия соглашения, порядок внесения изменений или досрочного расторжения;
- арендная плата, схема ее внесения, возможность корректировки;
- ответственность сторон;
- форс-мажорные обстоятельства.
В соглашении в обязательном порядке указывают реквизиты арендодателя и арендатора. Его подписывают и поставляют расшифровку подписи.
Что такое «договор аренды»?
Описание договора аренды зафиксировано в статье 606 ГК РФ. Данное соглашение также называется договором имущественного найма.
Его главная идея заключается в передачи имущества в пользовании на оговоренный промежуток времени, за что владелец получает плату. При этом право собственности также остается за хозяином.
Но арендатор вправе рассчитывать на получение всей прибыли с использования данного объекта. Например, за предоставляемые услуги или произведенные товары.
Недвижимость может быть сдана в аренду только собственником. Лицо, не имеющее право собственности на объект, может подписать соглашение, только если это позволено действующими законами или настоящим хозяином.
Речь идет об имуществе, принадлежащем несовершеннолетним детям, а также о муниципальной и государственной недвижимости.
Какие условия являются существенными при заключении договора аренды земельного участка?
Ответ: Существенными условиям договора аренды земельного участка являются условия о предмете договора, о размере арендной платы, иные условия, которые названы в правовых актах существенными для некоторых договоров аренды, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Обоснование: Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).
Для договора аренды земельного участка существенными условиями являются условия о предмете договора, о размере арендной платы, иные условия, которые названы в правовых актах существенными для некоторых договоров аренды, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 1 п. 1 ст. 432, ст. ст. 606, 607, 614 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ).
Предмет договора
Для согласования предмета договора необходимо установить земельный участок, передаваемый в качестве объекта аренды, а также указать права и обязанности сторон по передаче земельного участка за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Для индивидуализации земельного участка следует указать: его местонахождение (адрес), кадастровый номер, площадь, категорию земель, вид разрешенного использования.
В законодательстве четко не решен вопрос относительно того, каким образом может быть индивидуализирован объект, если передаче в аренду/субаренду подлежит только часть земельного участка.
На практике применяется подход, согласно которому достаточно подписанного сторонами документа, содержащего графическое и/или текстуальное описание той части земельного участка, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи) в случаях передачи в аренду (абз. 5 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
Заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается (абз. 6 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 73).
Размер арендной платы
Размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, путем возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества и др. Также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется на торгах и (или) в соответствии с нормативным актом уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления (п. п. 1, 2, 3 ст. 39.7 ЗК РФ).
Срок договора аренды земли
О временных рамках аренды говорит статья 610. «Срок договора аренды» ГК РФ, в соответствии с которой договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если таковой в нем не указан, считается заключенным на неопределенное время. Но не бессрочно, поскольку понятие «бессрочности» противоречит самой природе аренды.
Заключив договор с неопределенным сроком, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Или, если договором установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, ─ за время указанное в договоре.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды. Это означает, что договор аренды земли сельскохозяйственного назначения или договор аренды муниципальной земли, заключенные на сроки, превышающие установленные законом, считаются заключенными на срок, равный предельному.
Примером регламентации продолжительности аренды является п. 3. статьи 9 «Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которому договор аренды сельскохозяйственных земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет.
Заключение договора аренды.
Договор аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, обычно составляется в простой письменной форме. Документ подписывается обеими сторонами сделки.
При аренде участка, который находится в публичной собственности, договор чаще всего заключается по итогам аукциона. Инициатором аукциона может быть государство, муниципальное образование или лицо, желающее стать арендатором.
Сдача участка в аренду без аукциона может привести к признанию договора аренды недействительным.
Аукцион не нужно проводить в случаях, которые оговариваются в законе, например, когда участок арендует:
- собственник объекта незавершенного строительства с целью достроить его;
- собственник здания на данном земельном участке;
- лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории;
- лицо, которому выдается участок взамен изъятого для государственных или муниципальных нужд участка.
Как взять землю в аренду
Если Вы, как будущий арендатор, задумались, как взять участок земли в аренду, – эта статья поможет разобраться, какие этапы для этого необходимо пройти.
Первое, что надо сделать сформулировать цели аренды земли, что позволит конкретизировать требования к расположению, площади и иным особенностям участка. Также следует изучить правовую базу.
Правовое регулирование аренды земли осуществляют Земельный и Гражданский кодексы РФ, в частности:
- статьи 606-620 ГК РФ, содержащие общие положения об аренде;
- статья 22 ЗК РФ Аренда земельных участков;
- статьи 39.6 – 39.8 и 39.11-39.14 ЗК РФ о предоставлении в аренду государственных или муниципальных земель;
- статья 46 ЗК РФ «Основания прекращения аренды земельного участка» и другие нормативно-правовые акты.
Отношения между арендатором и арендодателем могут регулироваться и другими нормативными актами, такими как Градостроительный Кодекс РФ, Федеральные законы РФ, Постановления Правительства РФ.
Нормы об аренде участков могут содержаться и в положениях местного законодательства: так, например, при аренде земли в Москве надо учитывать нормы Закона г. Москвы от 19.12.
2007 N 48 О землепользовании в городе Москве.
После того, как потенциальный арендатор ознакомился с законодательной базой, он предпринимает следующие шаги:
- запрашивает у уполномоченных органов, например, в Росреестре или МФЦ, сведения о подходящих под его требования свободных земельных участках;
- проверяет правовой статус земель найденного участка по данным Росреестра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также проверяет данные об объекте недвижимости через выписку из ЕГРН (до 2017 года информация об участке была указана в кадастровом паспорте);
- уточняет с помощью публичной кадастровой карты кадастровый номер и размер участка, а также данные его владельца;
- проверяет, нет ли каких-либо ограничений на использование или аренду земельного участка, определенных законом, договором или вынесенным судебным решением (такими ограничениями могут быть Ипотека, Сервитут, арест участка);
- по согласованию с владельцем земли заключает Договор аренды земельного участка на нужный срок (в случае аренды земли у государства, как правило, проводится аукцион).
Преимущественное право аренды
Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.
Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.
Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Существенные условия договора аренды земельного участка
Существенные условия договора аренды земельного участка следующие:
- 1) предмет договора;
- 2) срок договора;
- 3) арендная плата.
Предметом договора аренды земельного участка являются земельные участки не изъятые из оборота. Земельный участок, который предается в аренду, должен быть четко индивидуализирован, т.е. указаны его площадь и местоположение. План земельного участка прикладывается к договору аренды.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания конкретного срока. В соответствии со ст. 609 ГК договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды, заключенный на срок более года подлежит государственной регистрации.
Законом могут быть установлены максимальные и минимальные сроки договора аренды. Так, земельный участок предоставляется аренду на срок не более чем 49 лет собственнику приватизированного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности. Договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (п. 3 ст. 9 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель). Максимальный срок договора аренды государственного или муниципального лесного участка составляет 49 лет (ст. 72ЛК).
На срок 49 лет предоставляются земельные участки, которые находятся в федеральной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, Государственной компании «Российские автомобильные дороги», а также земельные участки, являющиеся федеральной собственностью, — ОАО «Российские железные дороги».
В случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).
Кроме того, Законом Самарской области «О земле» устанавливаются минимальные сроки аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий: аренда землепользование сельскохозяйственный
- — минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий, используемого для сенокошения,- 3 месяца;
- — минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий, используемого для овощеводства,- 11 месяцев;
- — минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий, используемого для производства сельскохозяйственной продукции,- 3 года.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка, т.е. при отсутствии в договоре такого условия он считается незаключенным. Размер арендной платы за частные земли определяется по соглашению сторон. При определении размера арендной платы за государственные и муниципальные земли применяются ставки, устанавливаемые компетентными органами (базовые размеры арендной платы).
Формы арендной платы за земельные участки:
- 1) Твердая сумма, может вноситься единовременно или периодически.
- 2) Доля продукции, плодов или доходов полученных арендатором в процессе использования земельного участка.
- 3) Определенные услуги арендатора.
- 4) Передача арендодателю в собственность или в аренду, обусловленной договором вещи.
- 5) Возложение на арендатора затрат по улучшению арендованного земельного участка (например, расчистка, осушение земельного участка).
Договором могут быть предусмотрены иные формы арендной платы или сочетание нескольких форм. Изменение размера арендной платы может производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования земельным участком или состояние земли существенно ухудшилось.
Комментарий к СТ 22 ЗК РФ
Аренда земельных участков Комментарий к статье 22 ЗК РФ: 1. Пункт 1 комментируемой статьи содержит общую норму, допускающую установление ЗК случаев запрета или ограничения права иностранных граждан, лиц без гражданства на получение земельных участков в аренду.
Такое ограничение, например, содержится в . Буквальное толкование данной нормы приводит к выводу о том, что она не распространяется на иностранные юридические лица.
Органы местного самоуправления ведут списки арендаторов земли, находящейся в государственной, муниципальной собственности. Списки арендаторов земли по территории каждого органа местного самоуправления составляются (начиная с 1996 г.) ежеквартально и ведутся отдельно для физических и юридических лиц (см.: Рекомендуемый порядок ведения списка арендаторов земли, находящейся в государственной, муниципальной собственности, утв.
Какие условия являются существенными при заключении договора аренды земельного участка?
Ответ: Существенными условиям договора аренды земельного участка являются условия о предмете договора, о размере арендной платы, иные условия, которые названы в правовых актах существенными для некоторых договоров аренды, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Обоснование: Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).
Для договора аренды земельного участка существенными условиями являются условия о предмете договора, о размере арендной платы, иные условия, которые названы в правовых актах существенными для некоторых договоров аренды, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 1 п. 1 ст. 432, ст. ст. 606, 607, 614 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ).
Предмет договора
Для согласования предмета договора необходимо установить земельный участок, передаваемый в качестве объекта аренды, а также указать права и обязанности сторон по передаче земельного участка за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Для индивидуализации земельного участка следует указать: его местонахождение (адрес), кадастровый номер, площадь, категорию земель, вид разрешенного использования.
В законодательстве четко не решен вопрос относительно того, каким образом может быть индивидуализирован объект, если передаче в аренду/субаренду подлежит только часть земельного участка.
На практике применяется подход, согласно которому достаточно подписанного сторонами документа, содержащего графическое и/или текстуальное описание той части земельного участка, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи) в случаях передачи в аренду (абз. 5 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
Заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается (абз. 6 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 73).
Размер арендной платы
Размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, путем возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества и др. Также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется на торгах и (или) в соответствии с нормативным актом уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления (п. п. 1, 2, 3 ст. 39.7 ЗК РФ).
Чаще всего, для совершения цессии нужно провести торги.
Лицо, желающее стать арендатором, должно одержать побуду на аукционе, в котором участвуют более трех претендентов.
В случае признания торгов несостоявшимися, право аренды не передается другому лицу.
Такое требование предъявляется в отношении земельного участка, который принадлежит государству.
Уступка права аренды земли, собственником которой является муниципалитет или государство, заключается с юр. лицом.
Физические лица выражают намерение на покупку участка по договору аренды. Обычно, данная услуга предоставляется некоторым категориям граждан-льготников.
В случае заключения переуступки прав физическими лицами, порядок оформления проще. Проведение аукциона с этом случае не нужно.
Участок может использоваться для с/х работ или иной деятельности
Для оформления сделки требуется согласие арендодателя, если вероятность уступки права аренды не содержится в тексте договора.
Договор цессии совершается за плату. Иначе такая сделка может быть признана договором дарения со всеми вытекающими последствиями. В частности, сделки дарения между юридическими лицами запрещены. В этом случае сделка признается недействительной.