Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека при разводе: как разделить ипотечную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Использование материнского капитала регулируется законом ФЗ-256, который устанавливает правовые нормы господдержки семей с детьми. В этом документе ничего не говорится о распределении этих целевых выплат при разводе. И не случайно. Поскольку материнский капитал при расторжении брака делиться не должен. Фактически эти средства принадлежат ребенку, а не его родителям.
Делится ли материнский капитал при разводе
Сертификатом на материнский капитал, как правило, распоряжается тот супруг, на которого он оформлен. На отца сертификат оформляют, если:
- мужчина сам обратился в Пенсионный фонд и оформил все нужные документы;
- мать лишена родительских прав;
- после развода детей оставили с папой.
Способы раздела квартиры
Семьи, имеющие двух и более детей и находящиеся в стадии расторжения брака, должны знать, что материнский капитал при разводе в 2023 году разделу не подлежит. Эта выплата не считается совместно нажитым имуществом. При этом не имеет значения, остается ли он на этот момент в виде сертификата или уже потрачен, например, на покупку недвижимости.
Если с использованием капитала приобретается квартира, то она делится в равных долях между всеми членами семьи. Т.е. не учитывается, какая сторона сколько внесла денег.
Делится именно квартира, а не маткапитал. Он же в свою очередь продолжает оставаться собственностью детей, а распоряжается им лицо, на чье имя выдан сертификат (чаще всего, это – мать).
Как отказаться от ипотеки
Бывший муж или жена имеют право отказаться от совместной ипотеки при разводе и выйти из ипотечного договора. Для этого необходимо заранее информировать кредитора о своем намерении, чтобы избежать негативных последствий. В банк потребуется предоставить заявление об отказе (образец можно взять в банковском отделении), справку об уменьшении дохода, свидетельство о расторжении брака, медицинское заключение при необходимости. Банковская организация выдаст соглашение на вывод заемщика из соглашения при наличии достаточных оснований.
Прежде чем отказываться от ипотечного кредита, стоит взвесить все плюсы и минусы. Заемщик, планирующий выходить из договора, теряет возможность получения налогового вычета. Кроме того, в последующем это может снизить шанс повторного кредитования.
Как при разводе разделить квартиру, купленную на материнский капитал
Существует несколько способов раздела квартиры, средства на покупку которой полностью или частично составлял материнский капитал. К ним относятся:
- Выплата компенсации — супруг может отказаться от прав на свою долю в квартире в пользу кого-либо из членов семьи с выплатой компенсации. Размер компенсации должен соответствовать доле супруга в имуществе.
- Замена имущества — в этом случае, супруг, который отказывается от доли в квартире, может получить взамен какое-либо равноценное имущество. Например, автомобиль, гараж или земельный участок. Стоимость такого имущества также должна соответствовать стоимости той доли, от которой человек отказывается.
- Выделение доли в натуре — применимо в том случае, если характеристики/планировка недвижимости позволяют это сделать.
Есть еще такой способ, как продажа квартиры. Но его реализация иногда затруднительна по следующим причинам:
- Одновременно с продажей квартиры должна быть приобретена другая недвижимость, которая по своим характеристикам не должна уступать объекту продажи.
- Доли детей во вновь приобретаемом жилье не могут быть меньше тех, что существовали до его продажи.
- Требуется согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки. Которые редко одобряют подобного рода сделки, поскольку усматривают ущемление прав детей.
Требования закона к разделу жилья, купленного за материнский капитал
Раздел общего имущества супругов в случае развода регламентируется Семейным кодексом (СК) РФ. Ст. 34 СК РФ относит к совместному всё имущество, что семья нажила во время брака, включая различные денежные выплаты, и наделяет правом на это имущество и супругов, которые не вносили лепты в доходную часть семейного бюджета, но вели домашнее хозяйство или занимались детьми.
Ст. 39 СК РФ предписывает по умолчанию считать доли супругов в совместно нажитом имуществе равными, если они сами не договорились об ином. Но оговаривает, что от этого правила возможны отступления — в частности, в интересах несовершеннолетних детей.
Однако в ч. 2 ст. 34 СК РФ оговорено, что к доходам супругов, которые признаются общим имуществом, относятся выплаты, не имеющие целевого назначения.
Раздел ипотеки с использованием материнского капитала при разводе — Юридическая консультация
Григорий Арутюнян
Консультаций: 640
Материнский (семейный) капитал предусмотрен Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Согласно ч. 4 ст.
10 указанного закона жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Поэтому надо сразу определиться: жена с сыном не просто «остались проживать в ипотечной квартире», а являются вместе с автором вопроса сособственниками.
Не надо путать договор купли-продажи квартиры и кредитный договор с залогом недвижимости (договор ипотеки).
Во-первых, если автор вопроса выплачивает кредит за пределами брака или в период, когда семья фактически распалась, то суд может изменить долю в праве общей долевой собственности (не затрагивая доли детей) в пользу того, кто внес бóльшую часть денежных средств. Однако часть стоимости квартиры, оплаченная из материнского капитала, является равной для обоих супругов и не может быть изменена судом, поскольку право на изменение долей закон предоставил самим супругам (ч. 4 ст. 10 названного закона).
Во-вторых, кредитный договор с залогом недвижимости, как и любой другой договор, в одностороннем порядке расторжению не подлежит (ст. 310 Гражданского кодекса РФ), поэтому исполнять его придется заемщику (автору вопроса). Переуступка долга возможна только с согласия займодавца (кредитора) (ст. 391 ГК РФ).
Поскольку брак расторгнут, то автор вопроса вправе в судебном порядке разделить долги по ипотеке (ст. 39 Семейного кодекса РФ) и взыскать свои убытки (средства, затраченные на погашение кредита и процентов) с другого сособственника (бывшей жены) в сумме двух долей (за себя и ребенка).
С согласия банка долг может быть уступлен платежеспособному лицу с переходом права требования на часть квартиры. Банку все равно, кто будет погашать кредит, лишь бы он погашался. Заручившись согласием банка на замену должника (заемщика) и для соблюдения преимущественного права покупки участником долевой собственности (ст.
250 ГК РФ), следует до заключения сделки цессии (уступки) получить либо письменное согласие бывшей жены, либо письменный отказ от покупки. Только после этого долг может быть продан постороннему лицу.
Новый заемщик и собственник доли в квартире выплачивает автору вопроса ранее внесенную сумму (кроме суммы материнского капитала) и сумму будущих платежей (можно и больше).
В результате: в квартире остаются собственники (мать с ребенком) долей в размере, пропорциональном 2/3 материнского капитала, и новый собственник доли в размере, пропорциональном выплаченному кредиту.
Как при разводе делится квартира, купленная за маткапитал
В соответствии с нормами, закрепленными в 4 части 10 статьи Федерального закона от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», объект жилой недвижимости, приобретенный с использованием средств материнского капитала, должен быть оформлен в общую собственность.
Учтите! На практике это означает, что приобретенный объект недвижимого имущества будет на равных правах принадлежать всем членам семьи, включая малолетних детей. Особо отметим, что совладельцем объекта недвижимого имущества становится не только тот ребенок, благодаря которому был получен материнский капитал, но и все остальные дети, независимо от их количества.
Долгое время вопрос конкретного распределения долей в объекте недвижимого имущества, приобретенного с использованием средств материнского капитала, между членами семьи не имел однозначного ответа.
До недавнего времени по этому вопросу существовала противоречивая судебная практика. Одни суды в принимаемых решениях утверждали, что дети имеют право только на часть доли, соответствующей сумме материнского капитала. Другие суды принимали решения о том, что доля ребенка должна выделяться из всего объекта жилой недвижимости.
Точку в этом вопросе поставил Верховный суд. Своим решением он установил, что объект жилой недвижимости, приобретенный с использованием средств материнского капитала, должен быть разделен на равные доли между всеми членами семьи, включая детей.
Какие есть способы раздела ипотечной квартиры с материнским капиталом
Отсылка к закону. Все спорные вопросы с ипотечной недвижимостью регулируются такими законами: статья 34 Семейного Кодекса о том, что долг принадлежит обоим супругами, независимо от того, на кого оформлялся Кредит изначально. Статья 39 показывает, что любая собственность делится поровну, но может выделяться доля больше, чем второй стороне в пользу детей.
Кроме закона и общепринятой практики, у супругов могут быть личные разногласия по этому вопросу. Поэтому способы решения отличаются.
Раздел квартиры, купленной в ипотеку с использованием материнского капитала
Отметим, что последние несколько лет индексация материнского капитала не производилась. В настоящее время размер материнского капитала составляет 453 026 рублей. Мало в каком городе можно купить объект недвижимого имущества только за счет средств материнского капитала.
Если у гражданина, имеющего право на материнский капитал, нет собственных средств, чтобы оплатить разницу между величиной материнского капитала и стоимостью объекта жилой недвижимости, потребуется привлечь заемные средства по договору ипотечного кредитования.
Разделить объект жилой недвижимости, приобретенный с использованием не только материнского капитала, но и средств, привлеченных по договору ипотечного кредитования, очень непросто.
Когда ипотечный кредит погашен, то сложностей с разделом не будет. Раздел будет произведен по вышеописанным правилам.
Но в ситуации, когда кредит на момент раздела объекта жилой недвижимости еще не погашен, ипотека разделяется между супругами в равных долях.
Независимо от того, какая доля в объекте жилой недвижимости принадлежит каждому из супругов, обязанности по погашению кредита разделяются поровну. Принимая это решение, суд будет руководствоваться, прежде всего, нормами гражданского и семейного законодательства.
Тот факт, что для приобретения объекта жилой недвижимости использовались средства материнского капитала, учитываться не будет. Отметим, что этот подход используется судами только при распределении обязанностей по погашению ипотечного кредита, а не при разделе объекта жилой недвижимости.
Важно! В случае если после раздела ипотечного кредита один из бывших супругов уклоняется от выплат, банк взыщет всю сумму с оставшегося супруга, поскольку при оформлении ипотечного договора супруги приобрели статус созаемщиков.
В случае если один из супругов не в состоянии самостоятельно вносить платежи по ипотеке, банк может потребовать расторжения договора, в рамках которого был предоставлен ипотечный кредит. После расторжения договора банк продаст объект недвижимого имущества, направив вырученные деньги на погашение задолженности по ипотеке.
Избежать подобной ситуации можно, если один из супругов заключит с банком соглашение о досрочной выплате ипотечного кредита. После этого можно будет взыскать часть денежных средств со второго супруга.
Особенности раздела имущества в ипотеке после развода
Бывшие супруги могут разделить имущество добровольно. Для этого требуется обратиться к нотариусу и составить мировой договор. По документу назначается ответственный супруг, который должен будет оплачивать кредит и условия, по которым недвижимость переходит в собственность. Такой способ разделения имущества является наиболее приемлемым. Однако, следует учесть, что детям выделяется обязательная доля в недвижимости, на которую родители не могут претендовать.
В случае, если супругам не удается прийти к соглашению, требуется обратиться в суд.
Варианты раздела имущества в ипотеке после развода:
- погасить задолженность до развода, снять залоговое обременение с квартиры и разделить имущество в соответствии с законом;
- продать недвижимость в ипотеке и поделить деньги поровну. При этом требуется заручиться разрешением из органов Опеки и Попечительства несовершеннолетних (если детям выделена доля), а также оповестить банк. Продать квартиру при разводе возможно только в том случае, если не был задействован материнский капитал;
- при согласии банка изменить условия выплаты ипотеки и оформить два кредита вместо одного;
- подать на развод без раздела имущества.
Способы раздела квартиры в материнском капитале при разводе
В соответствии со ст. 38 СК РФ, супруги вправе поделить квартиру в материнском капитале двумя способами:
- Добровольный – составление соглашения, в рамках которого квартира в семейном капитале делится между сторонами. В данной ситуации супруги вправе выбрать любой вариант деления, описанный в предыдущем пункте. Важное условие предусматривается п. 2 ст. 38 СК РФ – соглашение обязательно заверяется у нотариуса.
- Судебный – если между сторонами есть спор, либо размеры долей не определены добровольно, необходимо обратиться в суд. В рамках разбирательства судья самостоятельно определяет вариант раздела квартиры в материнском капитале и устанавливает размеры частей в ней, принадлежащие каждому члену семьи.
Судебный процесс всегда является более долгим и тяжелым вариантом, поэтому рекомендуется решить все сложности мирно. Особенно, если речь идет о разделе квартиры, купленной за счет средств материнского капитала.
Доли надо раздать бесконечному количеству детей?
Вопрос о родственниках наделяемых долями регулирует п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ. Там сказано, что жилье, приобретенное с использованием средств маткапитала, оформляется в общую собственность: «родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей)». Фраза поставленная в скобки иногда трактуется в том смысле, что наделять долями необходимо всех детей, которые когда-либо появятся в этой семье. Это не так! На практике в «дележе» квартиры участвуют только дети, имеющиеся на тот момент, когда объект перешёл в собственность нового владельца, и он получил возможность решить вопрос с наделением родных долями. К этому времени в семье может быть более двух детей (в том числе совершеннолетних), так вот, все они имеют право на свою долю. А вот детей родившихся позже наделять долями в «материнской» квартире необязательно.
Юристы замечают, что в разделе квартиры должны участвовать все дети, с которыми у обладателя капитала (в полной семье это супруга) есть официальные родительские связи. То есть долю, например, должен получить её ребёнок от первого брака (в том числе, если он усыновлённый). В то же время, если дети от прошлого брака есть у супруга и обладательница маткапитала их не усыновляла, то этих детей наделять долями не надо.