Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС объяснил, как решать споры соседей из-за захвата части общего коридора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Достаточно часто в российских дворах многоквартирных домов можно заметить гаражи, построенные в непосредственной близости от основного жилья. Иногда они находятся впритык. В соответствии с действующими нормами законодательства, подобного рода постройки являются незаконными, поэтому их можно быстро снести.
Рейдеры могут перехватить управление домом и претендовать только на часть общего имущества
Наиболее известен такой вид рейдерства в ЖКХ как перехват у управляющей организации или ТСЖ права управлять многоквартирным домом. Это позволит недобросовестной компании реализовать такие способы, как:
- захват общего имущества с возможным последующим отчуждением ряда его объектов, например, подвалов и технических этажей;
- контроль над коммунальными платежами жителей;
- навязывание собственникам своим услуг;
- контроль за фондом капремонта и субсидиями в рамках реализации государственных программ.
Рейдеры могут захватить власть в доме, а могут претендовать только на общее имущество как источник получения доходов. Для этого им необходимо реализовать одну из схем, например:
- сменить действующую УО от имени собственников на другую организацию;
- принудить ТСЖ заключить с их компанией договор на управление домом;
- в результате аукциона получить в лицензию дом, который не определился с выбором способа управления;
- сменить в действующем ТСЖ правление и его председателя на подконтрольных компании лиц, создать правление-«марионетку».
Признание помещения общей долевой собственностью
Это требование обычно идёт вкупе с истребованием имущества из чужого незаконного владения или признанием отсутствующим зарегистрированного права. Ведь спорное имущество всегда находится в чьих-то руках. В МКД не бывает бесхозных помещений.
Впрочем, некоторые судьи выносят решение и на основании одного только требования о признании помещения общей собственностью. Свою позицию они мотивируют тем, что право общедолевой собственности принадлежит владельцам жилищ в силу закона независимо от его регистрации в ЕГРН. Поэтому признание общедолевой собственности автоматически аннулирует прежнюю запись в реестре (решение Сыктывкарского горсуда республики Коми по делу № 2 — 7461/2018 от 19.10.2018 г). Подобная аргументация также подтверждается мнением ВАС РФ и ВС РФ. В пункте 52 совместного постановления № 10/22 указано, что если судья разрешил в решении вопрос о наличии права на недвижимость, то этот акт становится основанием для внесения записи в ЕГРН. Однако большинство судей предпочитают принимать заявления, где признание права общедолевой собственности фигурирует вместе с истребованием имущества или признанием отсутствующим зарегистрированного права в ЕГРН (решение Центрального райсуда г. Омска по делу № 2 — 519/2019 от 21.02.2019 г). Считается, что маслом кашу не испортишь.
Земельный кодекс и общая территория
Этот тип использования земли, как и любой существующий, упомянут в ЗК России, так как именно он разрешает и контролирует все вопросы, совмещенные с использованием ресурсов земли.
ВНИМАНИЕ! В статье №85 ЗК РФ можно найти всю информацию о ЗОП.
Именно там рассказывается о том, что земли общего типа могут входить в состав разных зон территориального типа, но их нельзя приватизировать. Также по этой статье к общей земле приписываются площади, улицы, различные дороги и трассы, территории набережных, пляжи и так далее.
Нарушения, связанные с использованием общей земли регулирует ст. 7.1 глава 7 КоАП России. Под нарушением в ней подразумевается самозахват ЗОП.
Кто хозяин придомовой территории МКД?
Но почему тогда некоторые гаражи могут простоять десятки лет возле многоквартирного дома, и с ними ничего не происходит? Можно ли узаконить гараж на придомовой территории многоквартирного дома? Как правильно действовать в этой ситуации, к кому обращаться? Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:.
Законодательство не запрещает строить гараж вблизи многоквартирного дома, если эта процедура выполнена в соответствии с рядом нормативных требований. Одного только строительства недостаточно — придется узаконить постройку. В большинстве случаев регистрация проводится уже после того, как самовольно построенное сооружение полностью готово.
Существует ряд законодательных актов, которые регламентируют особенности строительства и дальнейшей регистрации такого рода сооружений.
Они имеются как в Федеральном законодательстве, так и Гражданском кодексе. Введение этого закона в юридическую силу существенно поспособствовало упрощению процедуры оформления ряда строений и земли, на которых они располагаются.
Гаражи входят в это число. В Гражданском кодексе есть четыре статьи, регламентирующие строительство гаражей на придомовых территориях:. Строительство гаражей на придомовом участке все же является возможным. Но будущим владельцам придется тщательно подготовиться, поскольку процедура регистрации включает в себя большое количество нюансов и подводных камней.
Какая плата за услуги по управлению многоквартирным домом? Смотрите тут. Порядок установки Чтобы установка гаража на придомовой территории многоквартирного дома прошла успешно, можно воспользоваться одним из способов, указанных в списке:. Если вы решили попытаться получить официальное разрешение, обратитесь за помощью к сотрудникам архитектурного отдела местного муниципалитета.
Параллельно посетите локальное представительство БТИ. Также рекомендуется обращаться за помощью к сотрудникам специальной Комиссии, имеющей полный перечень полномочий для пресечения самостроя и самозахвата.
Помещение и участок общедолевой собственности
Перед изучением этого примера, сначала разберемся с понятием общей долевой собственности. Этот вопрос регламентирует уже ЖК России, ст. 37 и 162.
По ЖК РФ, общая долевая собственность – это такие места общественного пользования, которые принадлежат владельцам помещений многоквартирного здания, при условии, что доля этой собственности пропорциональна площади квартиры хозяина, а также при условии, что выдел и отказ от этих долей запрещается на законодательном уровне.
Если рассматривать состав общедолевого имущества, то к нему можно причислить:
- комнаты в многоквартирном строении, не считающиеся частями квартир и созданные для обслуживания более одного помещения;
- территории крыш;
- ограждения;
- участок земли, на котором расположено здание, и границы которого определены на основе данных кадастрового учета;
В качестве примера можно взять ситуацию, когда один из жильцов осуществляет захват общего имущества в большом здании.
Нарушитель самовольно захватил колясочную и, установив стенку, включил ее в площадь своего жилья. Это произошло без согласия соседей, а также без получения разрешительной документации. Такое происходит часто, в большинстве случаев – нарушители остаются безнаказанными. Если вы хотите действительно наказать наглого соседа, то обращайтесь с заявлением в соответствующие органы.
Незаконный захват земли
В населенных пунктах и на территориях, примыкающих к ним, земли общего пользования представляют собой трассы, переулки, различные проходы, водоемы (как часть территории садового или огороднического товарищества).
ВНИМАНИЕ! Такая земля находится во владении муниципальной власти или государства. К таким участкам имеют доступ все, никому не нужно оформлять законное разрешение.
По Земельному Кодексу пользоваться земельным участком по своему усмотрению (но с учетом правового статуса) могут только его собственники. Следят за выполнением этого правила различные государственные органы – Земельный контроль муниципалитета, Госземконтроль, органы территориального самоуправления.
Также контролируют законность эксплуатации земельных участков и собственники, арендаторы.
Несмотря на такой всесторонний контроль, нередко случаются прецеденты, связанные с захватом участков той или иной площади, их использование по собственному усмотрению. Это считается серьезным правонарушением.
Согласно Постановления Правительства под № 689 от 15.11.2006 (оно называется «О земельном государственном контроле»), земельные участки не могут быть захвачены самовольно ни юридическими, ни физическими лицами.
- Право собственности на земельный участок должно быть документально оформлено, также должен быть разрешительный документ на ведение различной хозяйственной деятельности на земле. Если проведена приватизация земель, также процесс подтверждается документально. Защиту земельных ресурсов осуществляет не только это постановление, но и Земельный Кодекс.
- В случае, когда наблюдается незаконный захват земли общего пользования и перекрытие доступа к ней другим гражданам, обязательно следует дать сигнал о происшествии.
- Жалоба или обращение по поводу захвата участков должны привести к проверочным действиям со стороны ответственных организаций. Рассматриваются жалобы и физических лиц, и юридических.
Действия управляющей компании при захвате мест общего пользования
Лестничные клетки, коридоры, площадки, тамбуры, чердак и подвал в многоквартирном доме принадлежат всем собственникам жилых и нежилых помещений в этом доме на праве общей долевой собственности и предназначены для совместного использования. Это значит, что каждый собственник имеет право пользования, владения и распоряжения общим имуществом в размере, пропорциональном площади помещения, которое находится у него в собственности. При этом выдел части общего имущества в натуре законом запрещен. Чаще всего предприимчивые соседи преграждают доступ в общую кладовую, самовольно устанавливают двери или решетки, ограничивают доступ на крышу дома, оборудуют подвальные помещения под всевозможные мастерские и т.д. Однако, для того чтобы «отгородиться» нужно разрешение 100% собственников в доме. Если такого решения ранее принято не было, заявление о принятии мер необходимо направить в управляющую организацию, ТСЖ или специальную комиссию при муниципалитете. Можно приложить фотоматериалы в качестве доказательства факта самовольного захвата общего имущества. Последней инстанцией для разрешения спора законом определен суд. Но есть и другой способ решить проблему – договориться с соседом-«захватчиком», предложив ему за символическую плату арендовать общее имущество, и использовать этот доход на нужды дома. Полученные таким образом средства можно направить на любые цели, связанные с благоустройством и ремонтом многоквартирного дома. Соответствующее решение также должно быть принято на общем собрании. Стоит отметить, что правом передачи в пользование объектов общего имущества можно пользоваться не только в случае самозахвата. Так, размещение на фасаде дома рекламных щитов, сдача в аренду подвального помещения под фотостудию или тренажерный зал может стать дополнительным источником дохода для собственников помещений в многоквартирных домах.
По ассоциации, земли общего пользования (далее – ЗОП) – это те территории, которые принадлежат всем гражданам, как социальные пространства, это территории, которые не имеют частного собственника и не могут его иметь (разве что государство и является этим собственником).
Согласно тому, как эти земли определяют Земельный и Градостроительный Кодексы Российской Федерации, земли общего пользования – это участки и территории, которые используются в качестве путей сообщения (сюда входят дорожные участки, улицы, мостовые, пешеходные территории), в качестве зон отдыха (к примеру, парки, детские площадки, скверы и бульвары), а также зоны для промышленных нужд общественности (свалки, полигоны, территории для переработки мусора).
Согласно закону на ЗОП разрешено возводить капитальные постройки, а также некапитальное строительство. Но при этом строительство должно соответствовать целевому назначению зон ЗОП. Разберемся подробнее в нюансах, связанных с землями, предназначенными для общего пользования.
Распоряжение общим имуществом многоквартирного жилого дома
Перепланировка (переустройство) — это изменение конфигурации общих помещений, что сопряжено с внесением корректив в технические документы. Залог успеха в этом случае – это хорошие отношения с соседями, ведь без их разрешения провести подобные действия не получиться.
А если сделать это самовольно, проблем не оберешься, ведь это не понравится остальным. И тут уж дело не в неудобстве, а в принципе.
Для проведения перепланировки необходимо получить разрешение от всех жильцов и ТСЖ, проведя общее собрание собственников.
Сложности возникают, когда собственник не проживает по адресу своей квартиры, однако, его разрешение необходимо, даже если он не прописан.
Основной закон, который регламентирует процедуры перепланировки, в том числе в местах общего пользования – это ЖК РФ. Его статьи 25 и 26 детально описывают процедуру и последовательные действия того, кто инициирует данный процесс.
Что касается конкретно мест общего пользования, то тут в силу вступает еще и Постановление № 502-ПП. В нем говориться, что все процедуры по изменению конфигурации возможны только с согласия собственников квартир в многоквартирном доме. Этот документ действует для города Москвы, в других субъектах могут приниматься свои нормативные акты.
Для проведения всех действий по правилам, следует знать, куда обращаться и в каких инстанциях следует получать согласования. Проводится согласование только после получения разрешения от всех жильцов. В общем виде процедура аналогична той, что проводится при перепланировке квартиры, но в дополнение ко всему следует приложить еще и оформленное должным образом согласие.
Случается, что собственники квартир стремятся увеличить свою площадь за счет мест общего пользования. Часто подвергаются самозахвату: коридоры, лестничные пролеты, подвалы, чердаки. В таких местах часто устраивают хранилища сезонных или просто не очень нужных вещей в доме. Конечно, данные действия незаконны и основная проблема в том, что могут возникать трудности:
- С соблюдением пожарной безопасности, в частности, доступ к аварийным выходам.
- Доступ к общедомовым коммуникациям, крыше.
- Нарушение облика общих мест.
Важно! Все собственники квартир в том или ином доме имеют равные права на использование мест общего требования. Хотя тут не имеется в виду, что они могут их захватывать и использовать по своему усмотрению.
За незаконную перепланировку придется отвечать. Причем это касается: перепланировки, которая не согласована и та, что не получила согласие большинства собственников. На того, кто провел подобные действия накладывается штраф в размере от 2000 до 2500 руб.
Более того, подобную переделку придется узаконивать. На это, естественно, нужно тратить свое время и деньги.
Это, возможно, если изменение конфигурации допустимо по закону, если же нет, то опять же за свои средства нужно вернуть месту общего пользования первоначальный вид.
Специфические объекты собственности, такие как общежитие и коммунальная квартира имеют свои особенности в процедуре перепланировки. Остается одна общая черта – предварительное согласование и проведение работ согласно санитарным, строительным и пожарным нормам.
Откажут в таких действиях контролирующие органы, куда документы подаются для согласования в случае:
- если работы приведут к нарушению целостности несущих конструкций;
- в результате перепланировки пострадает фасад;
- в плане существуют нарушения санитарных, противопожарных норм;
- после вмешательства в конфигурации МОП произойдет изменение площади и/или функционального предназначения комнат.
К местам общего требования относятся:
- кухня;
- коридор;
- санузел;
- другие места, которые используются всеми жителями общежития или коммуналки.
Важно! Перегородка в коридоре общего пользования – это недопустимое конструктивное решение.
Что касается перепланировки таких мест, то основные правила следующие:
- не менять конфигурацию и площадь комнат, которые принадлежат остальным собственникам;
- получение разрешение на проведение таких перестроек.
Во всем остальном перепланировка в коммунальной квартире аналогична приведенному выше алгоритму для МОП в многоквартирном доме.
Можно ли оформить придомовой участок в собственность?
После того, как разметка и межевание участка выполнено, возможно провести его приватизацию, для того, чтобы оформить право собственности на участок. Для этого потребуется собрать достаточно большой пакет документов:
- Собранием жильцов определяется ответственное лицо.
- Подается официальный запрос в комитет по регулированию земельных вопросов.
- Выполняется межевание и определение границ участка, если процедура не была выполнена заранее.
- Выполняется постановка на учет и занесение в кадастровый паспорт сведений об объекте.
- Юридическое оформление перехода земли в собственность.
- Государственная регистрация и получения свидетельства о долевой собственности.
Приватизация придомовой территории многоквартирного дома имеет ряд преимуществ и недостатков.
| Положительные стороны | Отрицательные стороны |
| Повышение стоимости жилья | Возрастут затраты на ремонт |
| Возможность сдавать площадь в аренду и получать прибыль | Необходимо содержать территорию в порядке, иначе может быть назначен штраф |
| Возможность благоустройства территории по усмотрению жильцов | Необходимо платить налог за землю в долевой собственности |
| Уточнение границ участка | |
| Защита от незаконной застройки участка |
Самовольный захват общего имущества многоквартирного дома
З.Ы. На днях некоторым жильцам начали приходить письма из разных инстанций по поводу «их запросов» на действия соседей. Начали выяснять, никто из этих жильцов туда не обращался. Оказалось, что через электронные запросы в прокуратуру и жил инспекцию начали поступать заявления от «собственников» конкретных квартир по поводу незаконных установок кондиционеров, о том, что соседская дверь неправильно установлена, о том что незаконно оборудованы тамбуры и т.п.
Итак имеем: как мы считаем, самовольный захват общей собственности. Имеем официальную информации о каком-то собрании жильцов, отправили запрос в администрацию с просьбой предоставить этот протокол. По поводу признания его не законным подали в суд.
В планах: Признать незаконным протокол собрания 2014 года, на основании этого в судебном порядке потребовать от собственника вернуть все в исходное состояние.
Добиться возбуждения уголовного дела на собственника 1-го этажа по статьям о мошенничестве и подделке документов.
Верховный суд определял статус дворового сарая
Иными словами, несанкционированное подключение – это подключение оборудования потребителя к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета, внесение изменений во внутридомовые инженерные системы. Данные действия потребитель осуществлять не вправе (пп. «Е» п. 35 Правил № 354).
Статья интересная. Спасибо. На практике многие вопросы трудно осуществимые, но «вода камень точит» — всё возможно…
Представители управляющей организации имеют право входить в жилое и нежилое помещение или любое другое помещение в здании только при наличии разрешения собственника помещения.
Если земельный участок под многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в этом доме, то правовым основанием организации индивидуального парковочного места во дворе является решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома об организации парковочных мест.
Захват общего имущества многоквартирного дома
Общее имущество многоквартирного дома
В каждом многоквартирном доме имеются места общего пользования, которые являются общим имуществом многоквартирного дома. В соответствии со ст.162 Жилищного кодекса РФ, общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Собственники владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ).
При этом доля общего имущества пропорциональна площади Вашей квартиры, выдел общего имущества запрещен, также как и отказ от него (ст. 37 Жилищного кодекса РФ).
Что делать в случае захвата общего имущества многоквартирного дома?
В практике очень часто бывают случаи, когда один из жильцов производит захват общего имущества многоквартирного дома.
- на этаже имеется колясочная, которую огородил Ваш сосед на этаже и пользуется ей как подсобным помещением;
- на площадке сосед оградил коридор, поставив железную дверь перед своей дверью.
Пользование общим имуществом может осуществляться на основании решения общего собрания многоквартирного дома, причем в соответствии с ст. 44 Жилищного кодекса для этого необходимо 2/3 всех голосов собственников многоквартирного дома. Если Ваш сосед имеет такое решение, то его пользование данным помещением является законным. Но это всего лишь пользование и на условиях определенных в решении, то есть Вы также можете поставить на голосование Ваши интересы относительно данного помещения. Если же Ваш сосед ни кого и не спрашивал, обращайтесь к местному участковому с заявлением о незаконном пользовании помещением входящем в состав общего имущества многоквартирного дома.
Если виновники – дети
Очень часто виновниками вандализма в многоквартирных домах становятся дети и подростки. Лица, не достигшие четырнадцатилетнего возраста, к ответственности не привлекаются. За противоправные деяния малолетних хулиганов придется отвечать их законным представителям или опекунам. Также на лиц, ответственных за воспитание несовершеннолетних, может быть дополнительно составлен административный протокол по ст. 5.35 КоАП РФ в связи с ненадлежащим выполнением законными представителями несовершеннолетних своих родительских обязательств. Начиная с четырнадцатилетнего возраста дети подлежат привлечению к административной ответственности, а с 16 лет могут привлекаться в рамках уголовного законодательства за порчу общего имущества при наличии признаков преступления.