Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартиры 2023- что можно, а что нельзя?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Что можно делать с разрешением на перепланировку
Если у вас есть разрешение на перепланировку квартиры, то вы можете:
- Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.
- Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.
- Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов.
- Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.
- Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.
- Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Перечисленные ниже запрещенные виды изменений по СНИПам также, как и разрешенные варианты, указанные выше, также не являются абсолютно исчерпывающим списком. Однако ориентироваться стоит именно на представленные ограничения:
- Переносить газовую плиту в жилое помещение. Сюда также относится вариант с объединением кухни и другого жилого помещения. Это возможно только при условии, что на кухне не используется газовое оборудование. Например, установлена только электрическая плита.
- Снос несущих элементов, включая сюда как стены, так и балки, опоры или любые другие типы аналогичных конструкций.
- Уничтожение вентиляции или ее разрушение любым другим способом (пусть даже и не намеренное).
- Изменение площади ванной, туалета, балкона или лоджии за счет жилых помещений. Как следствие, можно изменить площадь указанных объектов за счет, например, коридора (нежилое помещение), но нельзя это сделать за счет зала, спальни, гостиной и так далее. Следует учитывать, что это правило действует в обе стороны. Так, например, нельзя не только увеличить площадь балкона за счет зала, но также нельзя и увеличить зал за счет балкона.
- Любые работы в помещениях, из-за которых будет ограничен доступ к общим коммуникациям. Например, нельзя зашивать трубы в коробку так, чтобы ее нельзя было быстро снять или открыть.
- Полностью переносить кухню на территорию любого жилого помещения.
- Размещение приборов отопления, включая сюда как батареи, так и теплый пол на балконах и лоджиях.
- Любые работы по перепланировке в квартирах, которые находятся в аварийных домах, запланированных под снос в течение ближайших трех лет. В этом правиле есть исключения. Например, если в результате перепланировке общая прочность конструкции увеличится – такие изменения согласуют.
- Любые работы по перепланировке без получения согласия со стороны всех совладельцев жилья. Также сюда относятся и любые работы, которые могут затронуть интересы соседей без их согласия.
- Любые работы, в результате которые пожарная безопасность снизится.
- Любые работы, в результате которых фасад станет хуже выглядеть и/или снизится его прочность.
- Любые работы, затрагивающие специализированные помещения дома. Например, нельзя трогать помещения, которые находятся под контролем Штаба ГО (Гражданская оборона) без предварительного согласования с начальником этого Штаба.
- Нельзя замуровывать газовые коммуникации в стены.
- Замуровывание окон, в результате чего будет полностью ликвидирован доступ к естественному освещению в помещение.
- Минимальная площадь одной комнаты, образованной в результате перепланировки не должна быть меньше 9 кв.м. (по ширине – не менее 2,25 метра).
- Расширение подсобных помещений за счет жилой площади.
- Любые работы, идущие вразрез с общим архитектурным стилем строения (актуально только относительно работ, затрагивающих внешнюю часть дома).
Что запрещается при изменении планировки
Перечисленные выше правовые акты запрещают производить такие виды работ:
- Ухудшающие условия проживания соседей и (или) лимитирующие доступ к коммуникациям (общедомовым), включая переносы стояков водоснабжения, центрального отопления, их зашивку без возможности ревизии состояния труб;
- Нарушающие несущие свойства здания — разборку или проделывание в несущих стенах проёмов без разрешения;
- Уменьшающие сечение каналов вентиляционных шахт или препятствующие вентилированию кухонь, ванных комнат, туалетов;
- Увеличивающие нагрузку на панели перекрытия путем перезаливки стяжки и кладки массивных перегородок из более тяжелых материалов;
- Затрагивающие либо допускающие частичную разборку несущих элементов конструкции здания — пилонов, колонн, диафрагм жесткости;
- Приводящих к ослаблению наружных стен и несущей способности всего сооружения.
На законодательном уровне также запрещаются:
- Врезка задвижек (кранов) в общие домовые коммуникации;
- Вынос на балконы (лоджии) радиаторов центрального отопления (обустройство там электрических теплых полов возможно);
- Устройство теплых полов, обогреваемых от центрального отопления и горячего водопровода (на электрические аналоги запрет не действует);
- Штробирование несущих стен и проделывание отверстий;
- Обустройство дополнительных лоджий на этажах выше первого;
- Изменение планировки чердака (технического этажа), не относящихся к собственности владельцев (съемщиков) квартир;
- Объединение с жилыми помещениями кухонь, оборудованных газовыми плитами, и балконов (лоджий);
- Проделывание проемов между кухней с газовой плитой и комнатой;
- Оборудование в одном помещении нескольких антресолей, др.
Кроме мероприятий, запрещаемых на законодательном уровне, существует перечень работ, которые противоречат санитарно-гигиеническим нормам. Считаем целесообразным рассмотреть такие случаи отдельно.
Что запрещено санитарными нормами
С точки зрения санитарно-гигиенических и правовых норм при модификации жилья запрещается:
- Расширять и переносить санузлы (ванны и душевые комнаты, туалеты) на жилой метраж и территорию кухонь (исключение — когда под перепланированной квартирой расположен подвал, нежилые помещения);
- Расширять и переносить кухни на метраж санузлов (исключение — двухуровневые квартиры);
- Переносить кухни в жилые комнаты (исключение, если под перепланированной квартирой — нежилые помещения, подвал);
- Устраивать кухни в помещениях, куда не проникает естественное освещение;
- Обустраивать маленькие кухни-ниши (менее 5 м2);
- Объединять в одну систему вентилирования кухни и санузлов;
- Делать полы в «мокрых» помещениях (под расширенной ванной, душевой, туалетом) без гидроизоляции, без порога или не заниженными на 15-20 мм относительно уровня полов смежных комнат;
- Из кухни или комнаты проделывать прямой вход в туалет (за исключением наличия второго санузла с выходом в коридор;
- Разбирать в панельных многоэтажках пороги у выходов на балкон;
- Демонтировать подоконные блоки и устраивать проемы в несущих стенах домов, автором проектов которых — МНИИТЭП);
- Делать в монолитных зданиях демонтаж не несущих стен, имеющих выход на лоджию (балкон).
Строгое табуирование отдельных мероприятий по изменению плана квартиры не распространяется на ряд работ, переделок и видов ремонта. Рассмотрим, что согласно букве закона сделать можно.
Серьезные неприятности могут ожидать тех, кто решил по-новому обустроить жилье, находящееся в залоге у банка в связи с ипотечным или другим кредитом. Дело в том, что по закону разрешение на перепланировку выдается только собственнику, и чтобы получить разрешительный документ заемщик обязательно должен уведомить финансовую организацию о планируемых преобразованиях. Сделав это без уведомления банка, можно в итоге даже лишиться квартиры без возврата средств, уплаченных по кредиту.
Не меньше рискуют и те, кто проживают в незаконно перепланированных квартирах по договору социального найма, который на этом основании может быть расторгнут. Даже если до крайних мер не дойдет, все равно придется платить штраф и все возвращать в исходное состояние.
Какие виды перепланировки не получится узаконить
Жилищная инспекция выделяет ряд изменений планировки, которые влияют на уровень аварийности многоквартирного здания. Такие модификации могут повлечь за собой экстренные ситуации, а также стать причиной частичного разрушения объекта или появления жертв. К таким запрещенным изменениям пространства относят следующие действия:
- Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой или обустройство между ними нового проема без плотно закрывающейся двери.
- Объединение балкона с гостиной путем демонтажа подоконного блока.
- Изменение параметров оконных проемов.
- Перенос отопительных элементов на балкон, лоджию.
- Увеличение нагрузки на несущие элементы.
- Заделывание или изменение параметров вентиляционных и технических коробов.
- Затрагивание общедомового пространства без разрешения других собственников недвижимости.
- Ухудшение условий жизни в квартире, после которого объект признается непригодным для проживания.
- Нарушение санитарных и противопожарных норм.
- Обустройство проемов внутри несущих стен без укрепления.
- Перенос кухни или санузла на место жилой комнаты.
Перед тем, как разрабатывать проект изменений, необходимо проконсультироваться с опытными специалистами “2Проектор”, которые точно знают требования законодательства и подскажут подходящий способ перепланировки помещения.
Разрешение на перепланировку
При получении разрешения на перепланировку необходимо будет обратиться в довольно большое количество инстанций:
- Бюро технической инвентаризации (БТИ).
- Министерство по чрезвычайным ситуациям (МЧС).
- Санитарно-эпидемиологическую службу (Роспотребнадзор).
- Эксплуатирующие организации. К ним относятся товарищества собственников жилья (ТСЖ) и управляющие компании (УК).
- Жилищные инспекции.
- Управление архитектуры.
- Фирма, являющаяся членом саморегулирующейся организации и имеющая допуск на составление проекта перепланировки.
- Газовые службы.
- Министерство культуры или иной орган, отвечающий за сохранность исторических и культурных памятников.
- Банк, если жилье взято в ипотеку.
Когда все необходимые инстанции пройдены и собран указанный выше пакет документов, уполномоченный орган принимает решение по поступившему заявлению в течение 45 дней. А затем в течение трех рабочих дней решение с отказом или разрешением на перепланировку должно быть отправлено заявителю.
Разрешение на перепланировку должно включать в себя:
- Дату вынесения решения по перепланировке.
- Информацию о должностном лице, которое приняло решение, плюс его подпись и печать.
- Основания принятого решения (мотивировочная часть).
- Требования по внесению изменений в технические документы.
- Информация о лице, ответственном за выполнение решения, и его назначение.
Основаниями для отказа в перепланировке являются:
- Несоответствие проекта требованиям закона, строительным правилам и нормам.
- Решение суда или органа, ведающего культурными памятниками, об ограничении переустройства и перепланировки квартиры.
- Несоответствие перепланировки проекту.
- Предоставление недостоверных данных.
- Отсутствие полного пакета документов.
Разрешённые переделки для согласования
Все мероприятия, выходящие за рамки технического паспорта, требуют согласования с надзорными органами. В рамках перепланировки квартиры в СПб допускается проводить следующие мероприятия:
- Менять площадь комнат за счёт коридора.
- Объединять помещения, в том числе кухню с комнатой, выделяя зону для готовки.
- Совмещать раздельные ванную и санузел.
- Устраивать проёмы в межкомнатных и капитальных стенах.
- Оборудовать проход в комнату из санузла, если в квартире предусмотрены две туалетные комнаты.
- Строить камины в квартирах на последнем этаже.
- Оборудовать инфракрасные сауны в жилых комнатах.
- Встраивать дополнительный санузел за счёт гардеробной или коридора.
- Присоединять лоджию к общей площади, обустраивать кухню-нишу, если это не противоречит нормам (запрещено в ряде районов СПб).
В процессе получения разрешения могут возникнуть нюансы. Например, можно узаконить перенос кухни, только если под помещением находится нежилая комната (офис, магазин) или площадь расположена на первом этаже. Иначе перенос не утвердят, поскольку изменения не должны влиять на комфорт и безопасность проживания других жильцов.
Что не относится к перепланировке и переустройству помещения?
Некоторые работы могут ошибочно восприниматься как перепланировка, хотя ею не являются, а значит, уведомлять о них надзорные органы не нужно.
К таким работам относится замена окон и дверей без изменения проемов, остекление балкона, демонтаж встроенных шкафов. Косметический ремонт, покраска стен и оклеивание обоями, замена электрической плиты, установка кондиционеров, антенн и телевизионных тарелок также не нуждаются в уведомлении.
Не относится к перепланировке и переустройству помещений смена отопительных приборов, в том числе газовых, при условии, что для них не потребуется прокладывать новые подводящие сети.
Чем грозит незаконная перепланировка квартиры
Из-за самовольной переделки жилья, нарушающей технические предписания по эксплуатации здания, могут разойтись панели, обрушиться его часть, что, в свою очередь, способно привести к гибели людей. Конструктивно безопасная организация ниши под стиральную машину, например, в стене, смежной с шахтой лифта, может повысить уровень шума в квартире до критического и сделать дальнейшее проживание невозможным. Нарушение целостности стен угрожает промерзанием жилья в зимнее время или образованием плесени. В лучшем случае придется переделывать все обратно.
Незаконная перепланировка квартиры усложняет продажу недвижимости – в случае оформления ипотеки обязательно запрашивается план жилья из БТИ. При обнаружении изменений – сантехником, контролирующими органами, соседями – управляющая компания вправе через суд обязать владельца выплатить штраф и вернуть собственность в надлежащее состояние. В случае отказа квартиру могут отобрать за нарушение Жилищного кодекса.
Coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe
3aчacтyю, oбycтpoить пoмeщeния в нoвocтpoйкe и пoлyчить paзpeшeния лeгчe, чeм в cтapoм дoмe. Нeкoтopыe зacтpoйщики пpeдлaгaют вapиaнты квapтиp co cвoбoднoй плaниpoвкoй — тo ecть вы cпoкoйнoй мoжeтe вoплoщaть cвoи apxитeктypнo-дизaйнepcкиe идeи и пoдaть дoкyмeнты нa coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe co cвoбoднoй плaниpoвкoй.
Ecть двa вapиaнтa:
- cдeлaть peмoнт и зaтeм yзaкoнить — yвeдoмитeльнoe coглacoвaниe;
- coглacoвaть пpeдвapитeльный плaн и cдeлaть peмoнт пocлe paзpeшeния — paзpeшитeльнoe coглacoвaниe.
Paзpeшитeльнoe:
- пepeмeщeниe caнyзлa;
- пpoeм в нecyщeй ocнoвнyю нaгpyзкy cтeнe;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки, coздaющиe нaгpyзки cвepx нopмы.
Увeдoмитeльнoe:
- зaмeнa пoлa;
- мoнтaж aнтeнны нa фacaдe;
- зaмeнa paкoвины, yнитaзa;
- измeнeниe нe нecyщиx пepeгopoдoк, кpoмe мeжквapтиpныx cтeн;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки бeз cвepxнaгpyзки нa кoнcтpyкцию здaния.
B мoнoлитныx и киpпичныx дoмax coглacoвaть пepeплaниpoвкy лeгчe — в ocнoвнoм нecyщиe cтeны тaм pacпoлoжeны внe квapтиp. B пaнeльныx и блoчныx — нaoбopoт cлoжнee.
Когда требуется согласование
Есть два способа согласовать перепланировку — по проекту и по эскизу. Второй вариант проще и дешевле, но допускается только для некоторых работ.
Изменения, которые легко согласовать. В этом случае вам не придется заказывать проект, а можно будет обойтись лишь одностраничным эскизом. Главный критерий – вы не сильно меняете конфигурацию помещения и не делаете работ, которые могут нарушить конструкцию дома.
Чтобы точно убедиться, что вы не нарушаете закон, перед началом ремонта лучше обратиться в управляющую компанию и уточнить все детали, так как многое зависит от дома.
К таким изменениям можно отнести:
- увеличение количества комнат за счет установки перегородок;
- объединение или разделение помещений. Например, ванной комнаты и туалета. Или комнаты и коридора;
- создание дополнительных проходов в стенах, которые не являются несущими. Например, арок и дверных проемов;
- выравнивание пола с помощью цемента или специальной смеси, а также установка тёплых полов. Важный момент: если в вашем доме деревянные и смешанные перекрытия, установить теплый пол не получится. Такая конструкция слишком увеличивает нагрузку на перекрытия.
Изменения, которые сложно согласовать, но можно. Чтобы получить разрешение на такую перепланировку, нужно заказывать комплексный проект в проектной организации, являющейся членом саморегулируемой организации (СРО). Такая процедура связана с тем, что ряд ремонтных работ затрагивает несущие конструкции дома. И при несоблюдении требований к строительному процессу они могут привести к печальным последствиям. Например, обрушению дома.
К таким изменениям относятся:
- перенос или изменение границ ванных комнат, туалета, санузла, душевой;
- создание несущих стен;
- объединение квартир, находящихся на разных этажах;
- увеличение размеров балкона или его утепление;
- строительство собственной веранды или отдельного входа, если вы обладатель квартиры на первом этаже;
- перенос инженерных коммуникаций;
- установка или демонтаж лестниц, подиумов, ступеней и пандусов;
- строительство мансарды;
- устройство или перенос кухонь;
- cоздание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях
Узаконить перепланировку можно в БТИ, городском жилищном отделе или МФЦ.
Что можно/нельзя делать при перепланировке?
Многие собственники квартир, собираясь делать ремонт или перепланировку в квартире не задумывается о том, что можно или нельзя делать при перепланировке. Его обычно заботят только красивые проекты в интернете. Предупреждение: Если вы не знаете современных норм, правил и законов при перепланировке, то это не освобождает от штрафов, отказов согласования, в общем ответственности за это. Мало того, чтобы пройти все согласования вам придется вложиться в перепланировку еще раз. Без согласований вы не сможете продать квартиру. Комиссия, которая будет принимать вашу перепланировку состоит из членов Мосжилинспекции и самого заявителя, или лица, его представляющего, проектной организации и строительной организации.
Установлен законодательный запрет на осуществление перепланировки, если вследствие нее:
- ухудшаются эксплуатационные условия многоквартирного дома. Например, затруднение доступа жильцов дома к коммуникациям общего доступа,
- уменьшается число вентиляционных отверстий,
- нагрузка на несущие стены дома превышает установленный предел,
- помещение перестает быть пригодным для проживания,
- будут изменены помещения, которые состоят на учете штаба по чрезвычайным ситуациям. Потребуется разрешение начальника штаба,
- ухудшится степень устойчивости и прочность несущих стен дома. Это чревато обрушением дома,
- на сети общего пользования устанавливаются устройства, которые могут их регулировать или отключать.
Запомните! Если перепланировка проводится в панельном доме, запрещено:
- создавать ниши, проемы,
- штробить в швах дома,
- создавать проемы в панелях дома и смежных по высоте помещениях.
Если перепланировка будет проводиться при отсутствии проекта, потребуется дополнительная экспертиза.
Существует ряд ограничений, которые следует учитывать при проведении данной процедуры:
- в обязательном порядке требуется согласие владельца жилого помещения на данную процедуру,
- если собственников у жилого помещения несколько, потребуется согласие каждого из них,
- недопустимо самовольно создавать балконы и козырьки. Требуется разрешение на данные действия,
- недопустимо самовольно создавать эркеры,
- запрещается осуществление перепланировки, если в ее результате будет изменен архитектурный облик здания,
- запрещается перепланировка, в результате которой будут нарушены законодательные строительные и санитарные нормы,
- недопустимо осуществление работ, для которых установлен порядок оформления как для работ по реконструкции здания.
Если задуманная перепланировка осуществима, изучите соответствующие нормативы и стандарты, проработайте данный вопрос тщательным образом, чтобы избежать проблем в будущем.
Важные ограничения при перепроектировании
Установлен запрет на осуществление строительных работ, в результате которых состояние несущих конструкций помещения будет ухудшено. Несущие стены обозначены на техническом плане помещения.
Запрещается сносить или перегружать их (установлен предельный уровень нагрузки). Вы рискуете получить штраф, если решите разделить комнаты без соответствующего разрешения.
Внимание! К несущим конструкциям относятся:
- внешние стены,
- перегородки, которые разделяют квартиру и стены подъезда.
Если вы собрались изменить индивидуальные коммуникации, то вы не вправе использовать для этой цели общие магистрали. Если вы хотите, чтобы в вашей квартире были теплые полы, позаботьтесь о средствах нагрева воды.
Недопустимо нарушение работы стояков и системы вентиляции, магистрали газа. Такие действия должны быть согласованы с органами соответствующей компетенции. Нередко в небольших квартирах осуществляется совмещение кухни с гостиной.
Допускаются следующие изменения:
- замена газовой плиты электрической плитой,
- создание нового дверного проема или окна.
Недопустимо перемещать санузел, так как он не может располагаться над жилым помещением соседей.
Минимальная площадь комнаты при переустройстве составляет 8 м2.
Пристройка к многоквартирному дому.