ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК С ОБРЕМЕНЕНИЕМ – ЧТО ЭТО?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК С ОБРЕМЕНЕНИЕМ – ЧТО ЭТО?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Бывает, что в ЕГРН указана категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: Для индивидуального жилищного строительства, но в разделе Особые отметки написано: «Право (ограничение права, обременение объекта недвижимости) зарегистрировано на данный объект недвижимости с видами разрешенного использования «Для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий»». Как это понимать с учетом особых отметок?

Кoгдa мoжнo cнять oбpeмeнeниe

Cpoк, кoгдa мoжнo cнять oбpeмeнeниe, зaвиcит oт пpичины, пo кoтopoй oнo былo нaлoжeнo. Нaпpимep, oбpeмeнeниe в cилy apeнды зaкaнчивaeтcя вмecтe c дoгoвopoм, a oбpeмeнeниe, нaлoжeннoe в cвязи c тeм, чтo дoм пpизнaн иcтopичecким пaмятникoм, мoжнo cнять, тoлькo ecли дoм yтpaтит этoт cтaтyc – в peзyльтaтe пoлyчaeтcя, чтo этo пpaктичecки бeccpoчнoe oбpeмeнeниe.

Caмoe чacтoe oбpeмeнeниe – нaлoжeннoe в cвязи c ипoтeкoй – пpeкpaщaeтcя пocлe пoлнoгo пoгaшeния кpeдитa. Гaшeниe peгиcтpaциoннoй зaпиcи o нaлoжeннoй нa вaшy квapтиpy ипoтeкe пpoиcxoдит, кoгдa:

бaнк в oднocтopoннeм пopядкe нaпpaвляeт в пoдpaздeлeниe Pocpeecтpa зaявлeниe o пoлнoм пoгaшeнии кpeдитныx oбязaтeльcтв;

• в Pocpeecтp пocтyпaют зaявлeния и кpeдитopa, и зaeмщикa;
• в Pocpeecтp пocтyпaeт зaявлeниe oт кpeдитopa и зaклaднaя c oтмeткoй o тoм, чтo зaeмщик иcпoлнил cвoи oбязaтeльcтвa;
• cooтвeтcтвyющee зaявлeниe нaпpaвит в Pocpeecтp «Pocвoeнипoтeкa», ecли жильe пpиoбpeтaлocь пo вoeннoй ипoтeкe.

Какие бывают обременения на земельный участок

Если на участок наложено обременение, то землевладелец не может полноценно распоряжаться своей собственностью. Например, вам может быть запрещено:

1. Возводить на участке коммерческие или промышленные объекты (обременение на целевое использование);
2. Продать или подарить землю (арест, ипотека, доверительное управление и тд);
3. Единолично пользоваться землей (когда земельный участок оформлен по долям);
4. Обременения могут обязать вас предоставить часть участка для проезда на смежные участки, для прокладки газопровода или других коммуникаций.

К типичным ситуациям наложения обременений на землю можно отнести:

• Земельный участок выходит к берегу водоёма. Особенности рельефа таковы, что владельцы соседнего участка не могут осуществить свое законное право пользования водоемом в обход данного земельного участка, что является основанием для обременения земельного участка, выходящего к водоёму, обязанностью предоставления доступа к нему;
• Рядом с земельным участком находятся объекты особой государственной важности, доступ на которые затруднен его расположением. Государство имеет особые земельные права и может обязать владельца участка обеспечить доступ на объекты сервитутом;
• Еще больше сложностей возникает при выходе из долевой собственности. Чаще всего предметом обременений в таких случаях являются коммуникации (линии электропередач, газопровод, канализация, водопровод и т.п.) — они становятся поводом для установления земельного сервитута, так как находиться в разных частях делимого земельного участка.

Что такое обременение недвижимости?

Какие виды ограничения недвижимости существуют и как снять запрет?

Точно так же, как и в случае покупки квартиры, при приобретении любой коммерческой недвижимости необходимо проверить, нет ли на ней обременения. Его наличие не отменяет сделку, но процесс в этом случае более длительный и сложный. Покупатель вправе отказаться от сложной сделки и поискать другой, «чистый» вариант, если он не хочет рисковать.

Термин «обременение права на недвижимость» означает, что собственник ограничен в пользовании и распоряжении своим имуществом. Это может быть сделано добровольно или в принудительном порядке. Пример добровольного обременения – объект находится в залоге у банка. Пример принудительного – арест имущества.

Наиболее распространенные ограничения прав собственности:

• Объект приобретен в ипотеку;
• Сдан в ренту (для жилых помещений);
• Находится в аренде;
• Находится в доверительном управлении;
• Находится в залоге у банка;
• Находится под арестом;
• Наложен запрет на регистрационные действия с объектом;
• Действует сервитут на объект (использование его другими лицами).

Ограничения на практике

Рассмотрим виды обременения недвижимости подробнее. Во всех вышеуказанных случаях собственник объекта продолжает им распоряжаться – то есть недвижимость «работает». Он может сдать свой офис, магазин или склад в аренду или работать там самостоятельно.

1. Если объект сдан в аренду, это не мешает продаже. Но закон защищает добросовестных арендаторов: новый собственник здания или магазина автоматически становится действующим арендодателем и не может попросить «с вещами на выход», если договор аренды не подлежит досрочному расторжению. Когда речь идет о сроке в несколько лет, это может стать существенной проблемой.

2. Доверительное управление – это передача имущества в распоряжение доверенного лица, которое при этом не становится собственником имущества. Чаще всего используется при банкротстве физического или юридического лица, а также в интересах наследников, несовершеннолетних лиц, находящихся под опекой.

3. Залог и ипотека подразумевают предварительное погашение обязательств перед банком. Причем как долга, так и процентов по нему.

4. Арест – серьезное обременение. Арест накладывается судебными приставами по решению суда в интересах кредиторов. Судебные споры не всегда связаны с объектом напрямую – собственник может быть должен банку или третьим лицам, а арест имеет обеспечительный характер и накладывается на ликвидное недвижимое имущество.

5. Запрет на регистрационные действия означает, что сделку нельзя зарегистрировать до отмены постановления. Как и в предыдущем случае, любая сделка по объекту (включая мену и дарение) будет признана ничтожной. Это грозит владельцу обвинением в мошенничестве.

6. Сервитут – редкое явление в коммерческой недвижимости. Чаще связан с условиями пользования земельным участком, нежели самим зданием. Например, когда рядом находится жилой дом, пройти к которому владелец может только через территорию другого объекта.

Можно ли оформить договор купли-продажи в таком случае?

Оформление сделки по продаже обремененного участка невозможно, если к нему применено ограничение в виде ареста. Продажа земельного объекта, приобретенного в ипотеку, возможна только при получении согласия на сделку от банка, выдавшего кредит. Так как вместе с правом собственности к новому владельцу переходят обязательства по кредиту, банк должен согласовать с покупателем условия погашения оставшейся задолженности.

При продаже земли, арендованной третьими лицами, арендаторы вправе требовать от нового собственника исполнения обязательств по договору, заключенному с прежним владельцем. Если собственника не устраивает такое положение дел, он может предложить арендатору расторгнуть договор.

При других видах ограничений новый владелец может пользоваться землей с учетом условий, предусмотренных обременениями. По истечении срока действия обременений собственник не будет ограничен в своих правах.

Продажа участка с обременением

Ответ на вопрос, можно ли продать участок с обременением, зависит от его разновидности. По сути, единственное ограничение, которое категорически запрещает сделку купли-продажи, – арест. До его снятия осуществить отчуждение недвижимости невозможно.

Остальные обременения так или иначе допускают куплю-продажу, но с некоторыми особенностями:

• отчуждение участка под ипотекой, залогом или запрещением на отчуждение возможно лишь с согласия залогодержателя/кредитора;
• продажа земли с обременением в виде аренды или сервитута не прекращает их. Право использовать землю сохраняется за третьими лицами в том же объеме и после перехода права собственности к покупателю;
• земли, отнесенные к специальным зонам, могут продаваться без получения разрешения.

Сама процедура купли-продажи каких-либо значимых особенностей не предусматривает. Все происходит по стандартной схеме: заключение договора → подписание передаточного акта → регистрация перехода прав.

Единственное важное условие – уведомление покупателя о наличии ограничений и указание их в документах.

Типовой договор купли-продажи земельного участка с обременением можно посмотреть ниже.

Об ограничениях при обременении

Все действия, касающиеся финансовых операций с землей, регулируются Земельным Кодексом РФ, в котором четко прописаны действующие законодательные нормы относительно земельных участков:

• что означает обременение земли, откуда оно появляется;
• как возникают правовые полномочия на землю, как их сохранить;
• о правах граждан на пользование участком;
• определение арендных отношений;
• о границах сервитутов.

Наложение ограничений на участок влечет за собой выполнение владельцем обязательств выполнять только те действия, которые предусмотрены договором. Все его права зафиксированы в Земельном кодексе. Помимо этого, там обозначены ограничения, которых необходимо придерживаться при проведении операций с землей. Каждая сделка носит индивидуальный характер, поэтому перечень ограничений, представленный в акте, прописывается в договоре, исходя из характера обременения. На обремененном земельном участке нельзя:

• проводить реконструкцию недвижимого имущества и производить ремонт;
• въезжать на территорию и обживать участок;
• продавать;
• сдавать в аренду и передавать другим лицам;
• охотиться, рыбачить и собирать растения определенный договором период времени;
• начинать строительство;
• вступать в наследство и пользоваться территорией в качестве наследника.

Сделки, являющиеся обременительными

Все сделки, которые напрямую имеют отношения к участкам земли, являются обременительными. Это с точки зрения закона, права и юридической чистоты. К ним можно отнести сделки, на основании которых сдается участок, выступающий в качестве залогового имущества, накладывание ареста со стороны судебных исполнителей. Что касается последних, то они принимают меры к возмещению ущерба второй стороне, или для возврата денежных средств, которые ранее были потрачены владельцем на другие нужды.

То же самое относится и к заключению сделки для предоставления участка третьим лицам. Тут уже не сыграет никакой роли, какое основание при заключении договора – безвозмездное или с определенным размером оплаты.

Обременение – не всегда следствие проблем с законом. Долги за коммуналку, невыплаченные штрафы или налоги – это только одна из причин ограничения прав владельца на земельный надел. В некоторых случаях владелец сам идёт на меры по ограничению, чтобы обезопасить себя. Например, сервитут: если он появился по обоюдному согласию сторон, лучше зарегистрировать соглашение. Регистрация долгосрочного арендного договора – обязанность, об этом владелец земли должен знать, сдавая надел во временное пользование. Залог в связи с кредитом или ипотекой – это давно сложившаяся практика финансовых организаций и банков.

Любое обременение можно снять, если задаться целью. Сложнее всего избавиться от сервитута, остальные ограничения требуют только денежных и временных вложений.

Порядок снятия обременения с земельного участка: виды и действия

Земельные наделы не всегда используются владельцем для личных целей. Одним из популярных способов распоряжений землей является сдача ее в аренду. Если в отношении краткосрочных отношений правовых проблем не возникает (по истечении срока действия договора арендатор освобождает занимаемую площадь, аренда прекращается), то при заключении договора с передачей недвижимости на срок от 12 месяцев, возникает обязанность зарегистрировать аренду через Росреестр с фиксацией ограничений на период действия арендных отношений.

Правовые особенности применения ограничений устанавливают согласно положениям закона о государственной регистрации недвижимого имущества (закон №218-ФЗ, принятый в 2022 году). В частности, закон устанавливает обязательность регистрации наложенных на право собственности обременений.

Как зарегистрировать договор аренды земельного участка в Росреестре

• Если одну из сторон представляет доверенное лицо, следует представить документ, который подтверждает наличие подобных полномочий.
• При сдаче в аренду доли участка необходим кадастровый паспорт с четким указанием его границ.
• Если земля предоставляется под застройку с согласованием местонахождения будущего объекта необходимо подать:
  • 2 копии решения о том, что земельный участок был передан в аренду.
  • 2 копии решения о месторасположение строительного объекта.
• Если земля предоставляется в аренду под застройку без согласования местонахождения будущего объекта необходимо:
  • В ситуации, когда не было проведено торгов:
    • 2 копии решения о том, что земля была передана в аренду без предварительного проведения торга, но с условием преждевременной публикации сведений о наличии земельных участков и присутствием только одной заявки;
    • оригинал документа и его копию о том, что была совершена публикация сведений о проведение торгов органами государственной власти РФ или местного самоуправления.

• В ситуации, когда проводился торг:
  • 2 копии решения об осуществлении торгов соответствующими органами власти РФ;
  • оригинал и копию протокола с результатами проведенного мероприятия;
  • свидетельство, подтверждающее подачу органами власти публикации о проведении торгов.

• Когда земля передается в аренду под капитальное строительство, следует подать оригинал и копию свидетельства о праве собственности на сооружение. Если подобное право было зарегистрировано согласно с требованиями законодательства, то представлять данные не понадобится.

• Заявление о Госрегистрации. Его может подать любая из сторон соглашения. Для подачи понадобится лишь наличие нотариально удостоверенной доверенности. Если договор заверен нотариально, подать заявление вправе нотариус или его помощник. Соответствующий бланк для заполнения заявления можно обрести:
  • Свидетельство, которое подтверждает личность человека, подающего заявление.
  • Взяв формуляр в Кадастровой палате, подразделении Росреестра или МФЦ.
  • Скачав с официального сайта Росреестра.
• Договор на землю с дополнениями и приложениями. Предоставить следует оригинал и не менее двух его копий. Если стороной сделки является юридическое лицо, понадобятся документы учредительного образца, например оригинал или копия (заверенная у нотариуса) руководителя организации. Кроме этого будет необходима справка, подтверждающая наличие полномочий у законного представителя, который выступает от имени компании.
• Чек, подтверждающий уплату государственной пошлины.
• Кадастровый паспорт.
• Иные справки.

Регистрация договора аренды земли

Чаще всего список документов может варьироваться в зависимости от того, кем является податель заявления. Законодательно установлен отдельный перечень документов, на основании которых производится регистрация договоров аренды земли для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.

Госрегистрация договора аренды нужна в сулае аренды на срок свыше 1 года. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ст. 26 указывает: «1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ) С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ) КонсультантПлюс: примечание. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 26 Земельного кодекса РФ). 2.

Как снять обременения с земельного участка

Участок может располагаться в пределах границ различных категорий земель. Существуют специальные зоны, в границах которых устанавливается особый режим эксплуатации объектов. В этом случае участок также будет обременен определенными правилами. Специальный режим может вводиться в:

Многие граждане задумываются о приобретении земли. Она необходима им для различных нужд. Например, человек решает построить дом, осуществлять выпас скота или выращивание культур.

Специалисты рекомендуют с большой ответственностью и вниманием подходить к выбору надела. Необходимо собрать всю информацию об участке. Дело в том, что в ряде случаев существуют некоторые препятствия для свободной эксплуатации надела.

Рассмотрим далее виды обременений земельных участков.

Определение и законодательство

Земельный кодекс РФ дает полное понятие и характеристику обременения. Также он описывает права владельцев участков при различных вариантах ограничения. Следующие нормативные акты регулируют вопросы обременения:

• Статьи 11.4 – 11.7 регламентируют особенности образования участков и появление прав на них;
• Статья 11.8 определяет правовые полномочия собственников при наличии обременения;
• ФЗ № 122 от 21 июля 1997 года описывает процесс регистрации обременения на землю.

Под обременениями земельного участка понимается наложенные на него запреты и условия, ограничивающие использование. Причем эти ограничения зачастую не снимаются со сменой владельца участка и привязаны к самой земле, а не собственнику.

Под обременением участка могут понимать:

• ограничение земли в обороте (например, нахождение ее в залоге по ипотечному кредиту);
• предоставление ее в пользование другим лицам (например, сервитут);
• ограниченное разрешенное использование (например, запрет на промышленную застройку в природоохранных зонах).

На местах правовые нормы Земельного кодекса относительно обременений земельных участков дополняются муниципальными законодательными актами.

Что такое обременение участка

Обременение земельного участка — это наложение санкций на права собственника по отношению к территории. К числу обременения относят частичное или долевое владение участком.

Перечень обременения:

1. Если участок является государственной собственностью.
2. По закону на земельный участок был наложен арест (пока идет судебный процесс, по итоговому решению суда). Как правило, арест имущества или территории производится с целью возместить ущерб. Например, если земельный участок являлся залоговым имуществом в банке. Финансовая организация изымает у собственника личную территорию при задолженности. Чаще всего такая ситуация происходит, когда собственник оформляет ипотечный кредит или берет в заем крупную сумму наличными.
3. Появляются ограничения на собственность для использования участком другими лицами, организациями.
4. Обременение подразумевает запрет на продажу, аренду, сдачу территории без соглашения других лиц, финансовых организаций или государственным муниципалитетом.

Что такое обременение земельного участка

Обременение земельного участка (сервитут) — это документально оформленные в ЕГРН ограничения в использовании объекта недвижимости. Правовые ограничения накладываются в интересах лиц, которые в силу обстоятельств или особенностей расположения земельного участка, не могут в полной мере пользоваться своим имуществом. На данный момент, сервитут — это оптимальный механизм снижения остроты конфликта между собственниками и защиты их прав.
Когда обременения накладывают физические или юридические лица (например, в случае прохождения соседского газопровода по вашему участку), то возникает частный сервитут. В случае, если земельный участок граничит или находится в собственности государственных и муниципальных органов — возникает сервитут публичный. Если речь идёт не только о земле, но и о строениях и коммуникациях, то возникает сложный сервитут, который может состоять из нескольких пунктов.

Похожие записи:

• Как работодателям подавать сведения о трудовой деятельности с 2023 года
• Порядок оформления денежной субсидии для военнослужащих в 2023 году
• Жилищные программы для молодых семей в 2023 году