Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужен ли проект при строительстве индивидуального жилого дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в кодексе прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Разрешение на строительство — как это было раньше
Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.
Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
Можно ли получить разрешение на строительство при отсутствии проектной документации?
Согласно статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, проектная декларация не нужна для следующих объектов капитального строительства:
- Отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более 3-х, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
- Жилые дома с количеством не более 3-х этажей, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
- Многоквартирные дома с количеством этажей не более 3-х, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает 4, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Таким образом, мы видим, что даже если на частный дом нет проекта, проблем с получением разрешения на строительства не будет. Единственное, что вам необходимо — это заказать в проектной организации или отделе местного архитектурного бюро схему планировочной организации земельного участка, а также указать в бумагах предполагаемые размеры и площадь будущего дома.
Что дает проект? Несколько слов о плюсах.
1. Правильный расчет прочности.
Первое и самое главное, что дает проект — это возможность правильного расчета всех нагрузок, которые впоследствии будет нести Ваш дом и его фундамент. Это даст Вам уверенность в том, что через пару- тройку лет Ваш дом не «поплывет», фундамент не даст трещину, а стены соответственно не «разойдутся» и Вам не придется проводить ДОРОГОСТОЯЩУЮ реконструкцию дома.
Потратив деньги на создание проекта, примерно 20 000 руб., Вы экономите на более дорогостоящем – реконструкции (примерно от 100 000 руб).
2. Возможность предварительно оценить стоимость строительства.
В проекте содержится перечень всех материалов, необходимых для строительства, с указанием количества. На основании этого можно определить стоимость материалов, а также планируемые объемы работ и оценить общую стоимость строительства.
3. Надежность и продуманность конструкции дома.
Все конструкции дома проектируются на основе расчетов. Строя дом по хорошо сделанному проекту вы будете уверены в прочности конструкций, их безопасности и долговечности. У вас гарантированно не будет трещин на фасаде, проблем с неравномерной осадкой фундамента и прогибом перекрытий. Кроме того в проекте комплексно увязываются инженерные системы, поэтому в процессе строительства не возникает проблем с отсутствием в нужном месте отверстий для водопроводных труб, и прочих похожих проблем.
4. Экономия при строительстве.
Без точных расчетов прочности конструкций легко ошибиться в необходимой толщине фундамента, стен и перекрытий. Если их сделать на «всякий случай покрепче», то это приведет к увеличению материала и соответственно стоимости строительства. Ошибка в меньшую сторону может привести к недостаточной прочности конструкции и проблемам, решить которые за разумные деньги может и не получиться.
5. Возможности при последующей перепланировке.
Через некоторое время может возникнуть необходимость в перепланировке или капитальном ремонте. Наличие проекта поможет определить, какие конструктивные изменения можно делать, а какие нельзя. Проект поможет быстро найти скрытые коммуникации и разобраться в них. Вам не придется копать траншеи вдоль фундамента в поисках водопроводных труб или долбить стены в поисках электропроводки.
6. Облегчает процесс строительства.
На основании проекта заключается договор со строительными организациями. При этом сразу определяется окончательная цена и сроки строительства. Ни одна серьезная строительная организация не заключит с вами договор подряда на основании чертежей сделанных в какой-нибудь программе или нарисованных от руки.
Наличие проекта, страхует вас как застройщика от необоснованного увеличения стоимости и сроков строительства. При наличии проекта и вы, и строители точно будете знать, что должно получиться в итоге, и избежите конфликтных ситуаций, которые неизбежно возникают при отсутствии четкого проекта.
Современный проект дома включает:
- архитектурный раздел с планами каждого этажа, фасада и кровли в разных плоскостях, данные о дымовентиляционной системе, дверных и оконных проемах, перемычках;
- конструктивный раздел со схемами и спецификациями стропильной системы, фундамента, перекрытий, деталей и узлов;
- инженерный раздел с описанием систем инженерных коммуникаций, планы ввода и разводки в доме систем водо-, газо-, электро- и теплоснабжения, составляемые отдельно с участием профильных специалистов, а также слаботочных систем видеонаблюдения, телекоммуникаций, интернета, пожарной и охранной сигнализации;
- 3D-визуализация будущего дома в цвете и трехмерном формате позволяет буквально «пройтись» взглядом по внутренним помещениям и взглянуть на фасад дома снаружи, спланировать ландшафтный дизайн придомовой территории и расстановку мебели внутри здания.
Надеюсь, что предыдущее повествование убедило вас в необходимости профессионального проекта при возведении здания. Если вы закажете индивидуальный проект, то его выполнение займет около полугода.
Основные разделы проекта:
- архитектурная часть с чертежами фасадов, планов этажей и разрезов, плана кровли и пояснительной запиской;
- строительная часть с чертежами плана и разрезов фундамента, перекрытий, кладочных планов, элементов стропильной конструкции, узлов и др.;
- инженерные разделы с чертежами схем систем водоснабжения и водоотведения, отопления, вентиляции, электроснабжения и спецификациями оборудования, изделий и материалов.
А если строить без проекта?
В этом случае вы почти гарантированно столкнетесь с:
Перерасходом материалов. В отсутствие проекта вы лишь приблизительно представляете, сколько и каких материалов потребуется для стройки. Поэтому внезапное увеличение их количества (а соответственно, и стоимости) — обычное дело.
Увеличением сроков строительства. Без проекта сложно оценить объем работ и наметить порядок их выполнения. Поэтому согласованные со строителями сроки будут весьма условны. Без четкого плана дома вы будете вынуждены терять время, на ходу решая с прорабом возникающие вопросы, которые вы не смогли предусмотреть заранее. А это приведет к приостановке работ из-за отсутствия необходимых материалов или превышения бюджета. Приостановка нередко затягивается на два-три сезона и стройка превращается в долгострой. А это обернется новыми финансовыми вложениями, ведь материалы и услуги строителей постоянно растут в цене.
Отсутствием гарантии надежности конструкций. Если через пару лет в вашем доме потрескается фундамент, искривятся стены или прогнутся перекрытия, к кому вы будете предъявлять претензии? Без проекта очень сложно доказать, что в повреждении конструкций виноваты именно строители, а не неправильные расчеты или неверный выбор материалов. Более того, именно неграмотное, самодеятельное проектирование и становится наиболее частой причиной повреждений.
Низкой ликвидностью дома. Дома, построенные без проекта, редко могут похвастаться внешней привлекательностью и рациональной планировкой, а вот невысоким архитектурным и строительным качеством — вполне. Продать такой дом сложнее, и стоимость его будет ниже, чем дома, выполненного с соблюдением всех архитектурно-строительных норм.
Особенности дома из бруса
Дом, построенный своими руками получится более качественным и добротным, будет гордостью для его владельца, ведь он вложил свои душевные, физические и умственные силы, которые с лихвой компенсируются в будущем. Тем более, что построить дом из бруса самому — не так уж и трудно, все это делается в несколько этапов.
Для начала необходимо получить всю документацию на участок под стройку, оформить разрешение на строительство, согласовать план застройки в местной администрации. Мы уже писали об этом ранее на страницах нашего портала. После сбора всей документации уже приступать к осуществлению своей мечты.
В первую очередь, необходима смета на строительство дома, но по сегодняшним нестабильным ценам сделать это нелегко, к тому же мы ведь строим дом своими руками, а это может затянуться не на один год. И, если нет первоначального капитала, то придется оформить кредит в банке.
Безусловно, начинать все нужно с четкого планирования, ведь мысленно вы уже представляете свой будущий дом, но лучше ваш план зафиксировать на бумаге. Возможно, вам не раз придется переделывать план дома, пока не учтете все нюансы.
Нелишним будет получить консультацию у специалистов. Имея готовый план на руках, нетрудно сделать расчет расходных материалов и по возможности закупать их. Но такие стройматериалы, как лес или цемент приобретать впрок не рекомендуется, они требуют специальных условий хранения – определенную температуру и влажность.
Наиболее экономичный способ – строительство фундамента своими руками. Для этого:
- Делаем разметку под будущий фундамент дома с помощью колышков, веревки и молотка;
- Выкапываем траншею по периметру шириной 40-50 см на нужную глубину вручную либо экскаватором и заливаем бетонным раствором;
- Использование фундаментных блоков намного ускорит строительные работы, но для их укладки понадобится кран;
- Для усадки фундамента под деревянный дом понадобится 3-6 месяцев, ну а кирпичного дома не менее года.
Поможет «Дачная амнистия»
Сейчас построенные дома попадают под закон о «Дачной амнистии». Так в простонародье называется свод законов об упрощенном порядке регистрации недвижимого имущества и кадастрового учета.
Чтобы оформить построенный дом, собственникам земельного участка достаточно заказать технический план с декларацией и подать их на государственную регистрацию. Такое послабление действует до 1 марта 2031 года, поэтому не стоит терять времени.
О строительстве не нужно уведомлять муниципалитет (получать у них разрешение) и остальные организации (Росавиацию, СЭС, Управление культурного наследия и т.п.). Есть исключению, о которых прочтете ниже.
При этом не важно: 1) Когда дом был просторен. 2) Уведомлял ли ранее собственник участка муниципальные власти о планируемом строительстве, получал ли разрешение и т.п. Обращения к местной администрации теперь необязательны. Главное, чтобы дом соответствовал градостроительным нормам. 3) Находится ли участок в населенном пункте или за его границами. Это касается построенных жилых домов на земельных участках ИЖС и ЛПХ (в нас.пункте), а также на садовых/дачных (в границе или за границами нас.пункта).
Нынешние собственники участка могут оформить дом на себя, даже если он был построен предыдущим собственником. Например, гражданин получил участок по наследству. Наследовать (предыдущий собственник) построил на нем дом, но не зарегистрировал его в собственность. Нынешний владелец участка сможет оформить дом на себя, причем в упрощенном порядке по «Дачной амнистии».
Уведомление об окончании строительства
Последнее уведомление об окончании строительства подать следует в течение месяца после того, как дом закончен. Оно содержит практически те же сведения, что уведомление о планировании, но уже фактические. К уведомлению прикладывается техплан, который делают приглашенные вами кадастровые инженеры. Их же можно попросить заполнить уведомление, чтобы избежать ошибок. Дополнительно может понадобиться соглашение о разделении участка на доли между правообладателями, если собственников несколько.
Это уведомление тоже рассмотрят в течение семи рабочих дней. Если во время строительства вы не отклонялись от плана, то одобрение практически гарантировано. В ответ снова будет составлено уведомление о соответствии. Оно понадобится для оформления права собственности на дом.
Уполномоченный орган самостоятельно направит в регистрирующий орган заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации за вами прав. Если это не будет сделано своевременно, вы можете направить заявление самостоятельно.
Современный проект дома включает:
- архитектурный раздел с планами каждого этажа, фасада и кровли в разных плоскостях, данные о дымовентиляционной системе, дверных и оконных проемах, перемычках;
- конструктивный раздел со схемами и спецификациями стропильной системы, фундамента, перекрытий, деталей и узлов;
- инженерный раздел с описанием систем инженерных коммуникаций, планы ввода и разводки в доме систем водо-, газо-, электро- и теплоснабжения, составляемые отдельно с участием профильных специалистов, а также слаботочных систем видеонаблюдения, телекоммуникаций, интернета, пожарной и охранной сигнализации;
- 3D-визуализация будущего дома в цвете и трехмерном формате позволяет буквально «пройтись» взглядом по внутренним помещениям и взглянуть на фасад дома снаружи, спланировать ландшафтный дизайн придомовой территории и расстановку мебели внутри здания.
Не забудьте про постирочную
Какой должна быть оптимальная планировка, если мы рассматриваем дом площадью до 150 квадратных метров для семьи из четырех человек? Три спальни, совмещенная с кухней просторная гостиная, два санузла (гостевой и хозяйский), тамбур, мини-котельная. Что-то забыли?
— Тенденция последних лет — оптимизация пространства. Раньше были популярны гостевые комнаты, сейчас от них все чаще отказываются. В то же время люди хотят иметь небольшие вспомогательные помещения, облегчающие жизнь. Очень рекомендую постирочную. Не просто кладовку, а именно помещение с подведенным водопроводом, где можно установить стиральную машину. Это удобно и комфортно, — уверен Андрей Цивилько. — Кабинет? В эпоху пандемии — вещь нужная. Если есть постоянная потребность работать дома, то правильно будет заранее предусмотреть если не целый кабинет, то хотя бы рабочую зону в спальне или гостиной.
Нужен ли гараж? Спорный вопрос. На практике единицы заказчиков пользуются гаражом по прямому назначению. Гараж превращается в большую кладовку, где складируется все что угодно — от стройматериалов до сельхозинвентаря. Для таких целей лучше предусмотреть компактный и бюджетный хозблок на участке, а машину удобнее парковать под навесом.
«Квадрат» — в районе $1000?
Финансовые возможности, увы, не безграничны, о чем не перестают напоминать коробки-долгострои. Можно ли уже на стадии проекта точно просчитать, в какую сумму выльется стройка?
— Точно — почти невозможно. Есть два варианта оценки: смета и бригады. Смета плоха тем, что там госрасценки, то есть это не значит, что вам сделают именно по такой цене. Специализированные бригады назовут весьма точные цифры, но опять же есть много переменных, — говорит Андрей. — В процессе стройки надо быть готовым к ЧП и непредвиденным расходам: где-то перерасход материала, где-то застряла машина и ее нужно вытаскивать весь день. Плюс курсовые разницы, подорожание тех или иных материалов…
Скажу так. Метр дома под вселение со средней отделкой фасадов и интерьеров, со средней инженерией обходится примерно в $750—1000 по курсу. В случае использования премиальных решений — $2000. Если говорить о формате «коробка» — от $200 за метр. Как правило, коробка — это процентов 20—30 от полной стоимости дома.
— Ну и конечно, окончательная стоимость дома зависит от того, насколько вовлечен в процесс хозяин. Сколько времени он готов потратить на поиск оптимальной по цене и качеству бригады, готов ли искать материалы на скидках, отслеживать акции производителей. Эти моменты требуют временных затрат, но позволяют существенно сэкономить, — резюмирует Ольга.
Недостатки отсутствия проекта
Стройка без проекта позволяет сэкономить, но с огромной вероятностью могут возникнуть трудности, например, такие как:
- необходимость постоянного контроля проведения работ в связи с отсутствием у строительной бригады проекта с прописанными местами расположения дверей, окон и других важных элементов здания;
- недобросовестность строителей при отсутствии должного уровня знаний заказчика может проявиться в затягивании сроков стройки, несоблюдении пропорций и качественных показателей укладки стройматериалов;
- разночтения между заказчиком и строителями в понимании того, как должны выглядеть те или иные конструктивные объекты дома;
- отсутствие гарантий качества строительства при самостоятельном выполнении работ в связи с упущением важных конструктивных особенностей, а также незнанием и несоблюдением строительных нормативов чревато нарушением норм безопасности проживания в здании;
- невозможность проложить коммуникации после возведения дома.
Земля под ИЖС автоматически подразумевает возможность возводить жилье. Гораздо деликатнее с дачными (садовыми) угодьями. Поэтому в дальнейшем будем делать акцент именно на дачно-садоводческих участках.
Вопрос:
На каком участке можно строить дом?
СНТ могут быть двух видов: садоводческие и огороднические (слово дача из закона удалено). На огороднических участках строить капитальные объекты нельзя вообще. Остаются только садоводческие товарищества. Там возможно создать жилье, но при условии:
- земельный надел находится в границах населенного пункта;
- есть градостроительный регламент, позволяющий производить застройку жилыми или садовыми домами.
Отсюда следует, если участок находится вне населенного пункта, то там ничего строить нельзя.
Из чего дешевле построить дом
Дешевле всего строить дом из СИП-панелей, это самый бюджетный способ 2022 года. Но у этого способа есть последствие — сип-панели не экологичны. Ниже мы рассмотрим СИП в сравнении с другими панелями по нескольким аспектам.
Если бюджет поджимает, но на дом из СИП-панелей вы не готовы, то следующий вариант построить дом недорого — это каркасные технологии. Здесь в качестве утеплителя используют минеральную вату, обшивая дом изнутри и снаружи недорогим, пластиковым сайдингом, либо доской или вагонкой. Получается экономичнее, чем другие технологии, надежнее, чем СИП-панели, но пожароопасно, неэкологично и холодно в суровые сибирские морозы. К тому же вагонка со временем трескается, сохнет и деформируется.
Третий дешевый способ строительства — это возвести из газобетона коробку, а в качестве отделки отдать предпочтение другим материалам.
Газобетон, несмотря на свою низкую цену, имеет нюансы. Главное качество — он тяжелый, поэтому и коробка будет тяжелее, чем конструкция из дерева или СИП-панелей, соответственно, и фундамент нужен более дорогой — плитный или ленточный. Газобетон нуждается в отделке снаружи и изнутри — а это еще плюс треть стоимости дома. Так что в конечном итоге дом выйдет отнюдь не бюджетным.
Говоря о цене строительства, нельзя забывать и о том, во сколько вам обойдется отделка, обслуживание, отопление, через какое время дом будет нуждаться в ремонте, сколько он прослужит. В этом случае самые дорогие дома — как раз из СИП-панелей и каркасное строение.
Из какого дерева лучше строить дом
Разберем плюсы и минусы деревянного частного дома.
- Быстро прогревается зимой, летом сохраняет прохладу.
- Приятный запах древесины внутри дома создает атмосферу уюта.
- 100% экологичность
- К такому дому легко можно поставить пристрой
- Дерево хорошо сочетается с другими материалами
- Деревянный дом не нуждается во внутренней отделке
- Достаточно быстро возводится (1-3 месяца)
- Не требуют дорого основательного фундамента, поскольку дерево достаточно легкое.
- Боится огня
- Подвержена возникновению плесени и воздействию грибка
- Значительная усадка здания
- Древесина со временем усыхает, могут появиться трещины.
- Подвержена гниению
Реконструкция частного дома: как получить разрешение
Выбор ведомства, в которое следует обращаться для получения такого документа зависит от вида объекта, строительство которого планируется.
Красногорский, Солнечногорский, Наро-Фоминский, Истринский, Звенигород, Одинцовский, Рузский, Можайский, Волоколамский и Клинский районы. Узнать стоимость услуг в вашем районе, можно у юриста-консультанта.
Дело не только в пандемии. Города перенаселены, найти малоэтажное жильё рядом с парками – сложно и дорого. Город – это не только плохая экология, шум, скудное озеленение, обилие рекламы и вывесок. Для нашей психики большое значение имеет высотность домов, в многоэтажной среде люди склонны чувствовать себя беспомощными, «маленькими». Максимально комфортная этажность – пять этажей, а лучше меньше.
Росреестра, то ведомство готовит законопроект, по которому станет проще регистрировать дома на приаэродромных территориях.
В течение этого времени сотрудники ведомства осуществляют проверку всех бумаг на соответствие закону и действительности, а также определяют насколько проектная документация или схема планировочной организации земли соответствует требованиям действующих норм.
Нередко девелоперы в загородных проектах противоречат самой причине переезда из города. Вырубают лес, чтобы получить максимальную прибыль, строят высокие дома, превращают территорию посёлка в большую парковку.
Отметка о соответствии всем нормам и предоставлении права на строительство заявленного объекта ИЖС или садового дома. При этом в данном разделе также указываются реквизиты уведомления о строительстве, отправленного изначально застройщиком.
Плоская крыша, больше снеговая нагрузка, больше нагрузка, сильнее перекрытия, сильнее перекрытия больше денег на строительство.
Мы готовы разработать описание внешнего облика объекта ИЖС в случае расположения участка в пределах территории, относящейся к историческим поселениям. Юристы окажут помощь в решении вопроса согласования строительства с управлением культурного наследия, если участок подал в зону охраны такого объекта. Конечный результат и перечень возложенных на компанию обязательств оговариваются в договоре.