Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Субарендатор платит наличными. Деньги примем, налоги посчитаем». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сдача недвижимости в субаренду чаще всего используется как способ дополнительного заработка либо экономии на арендных расходах, говорит юрист юрфирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. «Благодаря субаренде имущества в случае, если арендатор не использует часть помещения, он может снизить свои затраты на аренду», — поясняет она.
Как сдать недвижимость в субаренду
Чтобы сдать квартиру в субаренду, за редким исключением, требуется согласие собственника объекта. Юридически новые отношения оформляются договором субаренды, который в общих чертах обычно повторяет положения первичного договора, но с определенными нюансами.
Принципиально важно, чтобы договор субаренды по срокам укладывался в рамки первичного договора. Кроме того, субарендатор не может получить больше прав, чем первичный арендатор, который в обязательном порядке должен оставаться ответственным перед собственником.
«В субаренду, как правило, включают зеркальные условия, которые согласованы в первоначальном договоре аренды. Обычно условия по срокам уведомлений, возврату объектов сокращают, чтобы не допустить формальной просрочки перед собственником, дополнительно увеличивая стоимость арендной платы и размера штрафных санкций», — поясняет Андрей Саунин.
Субаренда как финансовая аренда
Если организация не вправе применять упрощенные способы учета либо принимает решение не пользоваться правом на учет субаренды как операционной аренды (п. 28 ФСБУ 25/2018), то субаренда учитывается по правилам учета арендодателем финансовой аренды только в том случае, когда предмет аренды передается в субаренду практически на срок, на который промежуточный арендодатель сам получил этот предмет в аренду (срок субаренды ~ сроку аренды), или если по договору субаренды передаются все права арендодателя (например, на переход права собственности или выкуп по определенной цене)*(5). В остальных случаях субаренда квалифицируется как операционная аренда.
ФСБУ 25/2018 и МСФО 16 не содержат специальных правил учета для субаренды, квалифицированной как финансовая аренда промежуточным арендодателем. Поэтому применяются общие правила, а именно:
1) арендодатель активы, переданные в финансовую аренду, признает в качестве дебиторской задолженности в сумме, равной чистой инвестиции в аренду (п. 67 МСФО 16, пп. 32, 33 ФСБУ 25/2018);
1.1) инвестиция в аренду оценивается в размере ее чистой стоимости, т.е. сумма номинальных величин причитающихся промежуточному арендодателю будущих арендных платежей по договору субаренды и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды дисконтируется. Промежуточный арендодатель может использовать ту же ставку дисконтирования, по которой он как арендатор по главному договору аренды рассчитывал ОА (п. 68 МСФО (IFRS) 16);
2) обязательство по аренде, признанное арендатором по главному договору аренды, продолжает учитываться без изменения суммы (т.к. иное не предусмотрено). А ППА в той части, которая относится к имуществу, переданному в субаренду, списывается.
Условия для субаренды
Необходимо соблюдать следующие условия:
- срок аренды не должен быть меньше срока субаренды;
- если договорные обязательства между владельцем и арендатором завершены, необходимо перезаключить договор с собственником на правах арендатора;
- в арендном и субарендном договорах условия о ремонте в помещении должны быть аналогичными;
- суберандный договор нельзя пролонгировать – его можно только перезаключить, если перезаключается и основной арендный договор.
Таким образом, законодательство РФ допускает сдачу помещения арендатором в субаренду, если собственник объекта не против. Субарендный договор несет в себе риски для всех участников соглашения, поэтому при его оформлении необходимо запросить определенный перечень документов на объект.
Особенности налогообложения
Многое зависит от того, кто именно занимается сдачей нежилого помещения в субаренду. Если арендатор – физическое лицо, то он должен уплачивать НДФЛ в размере 13%. Предприниматели и юридические лица, как правило, сдают недвижимость, находясь на упрощенной системе налогообложения – 6% от доходов.
Не нужно забывать, что субаренда подразумевает наличие основного договора аренды. Таким образом, арендатор платит собственнику, а арендатору перечисляет деньги субарендатор. Возможно, что есть смысл использовать систему налогообложения, когда в государственную казну отчисляется процент от «чистого» дохода – за минусом расходов.
Таким образом, действующим законодательством детально регулируется порядок сдачи нежилых помещений в субаренду. При этом стороны правоотношений имеют возможность самостоятельно устанавливать некоторые условия пользования имуществом за плату. Один из главных принципов ГК – свобода договора, который означает, что стороны сделки могут договариваться об условиях, которых нет в законе, и которые не противоречат действующим правовым актам.
Что такое субаренда нежилого помещения? Это сложная сделка, имеющая некоторые риски. Разрешение на сдачу площадей или помещений третьим лицам, прописанное в договоре аренды, имеет положительные и отрицательные стороны.
Обратите внимание: субаренда помещения, находящегося в муниципальной собственности, законна только после разрешения от органов муниципальной власти. Необходимы подписи ряда чиновников.
Некоторые граждане пытаются обойти эту норму, чтобы не бегать по кабинетам и не связываться с бумажной волокитой. Эксперты не рекомендуют заниматься махинациями. Если факт противозаконной деятельности вскроется, арендодателю грозят серьезные штрафы. Нарушение условий договора аренды может стать поводом к разрыву договорных отношений между предпринимателем и муниципальным образованием. Задумайтесь!
Субаренда. Бухгалтерский учет и налогообложение
Рассмотрим бухгалтерский и налоговый учет арендных платежей у арендодателя, арендатора и субарендатора.
Если помещение, арендованное на продолжительный срок, простаивает без дела, требуя при этом постоянного внесения за него арендной платы, то вполне разумно предоставить арендованное помещение в субаренду или передать свои арендные права и обязанности другой фирме.
Правовой аспект
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.
При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Что будет, если сдать имущество в субаренду без согласия арендодателя
Что будет, если вопреки условиям договора арендатор все-таки сдал имущество в субаренду? Например, как арендодатель узнает о нарушении договора?
Гражданско-правовые отношения
Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.
Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора.
Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (ст. 301, 303 ГК РФ).
В этом случае, арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (п. 4 ст. 453 ГК РФ).
Кроме этого арендодатель может:
- потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (п. 1 ст. 330 ГК РФ);
- потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (п. 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).
Если же цель арендодателя — только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (п. 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).
В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (см. постановление ФАС Московской области от 08.07.14 № Ф05-6553/2014).
Налоговые последствия
Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.
В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом:
Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально.
Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т. п.) нужно включить во внереализационные доходы (п. 3 ст. 250 НК РФ).
НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).
Учет у арендодателя
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Арендная плата, полученная от арендатора, включается в доходы в следующем порядке:
- если предоставление имущества в аренду является одним из видов деятельности организации, то арендные платежи признаются доходами от обычных видов деятельности;
- если предоставление имущества в аренду не является видом деятельности организации — арендная плата включается в прочие доходы (п. 4, 5, 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утв. приказом Минфина России от 06.05.99 № 32н).
Арендная плата (как в качестве выручки, так и в качестве прочих доходов) признается в бухгалтерском учете доходом на последнее число каждого месяца аренды (п. п. 12, 15 ПБУ 9/99).
В первом случае на последнее число истекшего месяца аренды организация отражает выручку по дебету счета учета расчетов с арендатором (например, 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами») и кредиту счета 90 «Продажи», субсчет 90-1 «Выручка» (п. 12, 15 ПБУ 9/99, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н).
Во втором случае арендная плата, подлежащая получению от арендатора, на последнее число истекшего месяца субаренды отражается по дебету счета 76 в корреспонденции со счетом 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы» (п. п. 12, 15 ПБУ 9/99).
При этом арендодатель в зависимости от того, на каком счете учитывается имущество, переданное в аренду, отражает его на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства» или к счету 03 «Доходные вложения в материальные ценности».
Налог на добавленную стоимость
По общему правилу моментом определения налоговой базы по НДС при оказании услуг является наиболее ранняя из следующих дат (п. 1 ст. 167 НК РФ):
- день отгрузки (оказания) услуг;
- день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящего оказания услуг.
По договору аренды услуги носят длящийся характер и оказываются непрерывно в течение всего срока действия договора.
По мнению Минфина России, моментом определения налоговой базы по НДС при сдаче имущества в аренду является последний день налогового периода (квартала) (письмо от 28.02.13 № 03-07-11/5941, ст. 163 НК РФ).
В то же время, по разъяснениям Минфина, в общем случае датой отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав признается дата первого по времени составления первичного документа, оформленного на покупателя (заказчика) (см., например, письмо от 26.03.15 № 03-07-11/16655).
Гражданско-правовые последствия
Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.
Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).
Кроме этого арендодатель может:
- потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);
- потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).
Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).
В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).
Типовой образец договора субаренды помещения между юридическими лицами
Чтобы оформить договор правильным образом, следует внимательно изучить его пункты, вникая в их смысл. Всегда можно скачать уже готовый бланк из интернета, тем самым избегая совершения тех или иных ошибок. Естественно в документе потребуется указать не только полномочия, но и те обязательства, которыми должны руководствоваться участники сделки, сроки и условия регистрации.
Выделяя объекты нежилого помещения, то сюда можно отнести не только магазины, но и офисы, склады, сооружения и т.д. Важно отметить, что в качестве самого главного обстоятельства субаренды выступает то, что потребуется обязательно оповестить собственника о сдаче его имущества в субаренду.
Помните, это важное условие, которое всегда должно строго соблюдаться. Такая сделка отличается свободной формой исполнения. Есть один важный критерий, который не должен быть проигнорирован – это условие о государственной регистрации, ведь это важная процедура, о которой нельзя забывать.
Обязательные пункты договора субаренды нежилого помещения:
- Название, дата, место составления договора;
- Реквизиты участников;
- Предмет договора;
- Стоимость;
- Дополнительные условия;
- Разрешение спорных ситуаций и подписи сторон.
Как впрочем, и иные пакты, такой договор принято оформлять в двух и более экземплярах. Что касается важной частью соглашения, то сюда принято относить акт приема-передачи нежилой недвижимости, но и различные иные бумаги. Более того, важным моментом считается и ссылка на главный контракт.
Как составить договор субаренды нежилого помещения?
Договор сделки между двумя и более лицами – это документ, в котором должны быть установлены все основные положения взаимодействия сторон, исключая двоякое толкование и недопонимание важных пунктов.
Строгой формы соглашения не установлено законодательно, поэтому стороны должны самостоятельно его составить и подписать. Предварительно необходимо устно обговорить все моменты сделки и затем оформить их письменно.
Договор субаренды нежилого помещения должен содержать следующие данные:
- дата и место составления;
- данные о каждой из сторон, ими могут быть юридические и физические лица;
- точные и максимально полные сведения об объекте предмета договора – с указанием его точного почтового адреса, общей площади и иных существенных параметров, которые помогут идентифицировать его среди подобных;
- права и обязанности каждой из сторон;
- срок действия договора;
- стоимость, сроки и форма оплаты;
- полные данные сторон;
- подписи.
Приложением к договору может выступать согласие собственника на переуступку прав аренды и передаточный акт нежилого помещения.
Важно уточнить моменты по срокам договора субаренды:
- все договора сроком более 12 месяцев подлежат государственной регистрации;
- срок по договору субаренды не может быть больше, чем по договору аренды;
- документ не продлевается автоматически по истечении указанного срока, требуется перезаключение нового соглашения.
Подробнее остановимся на правах и обязанностях каждой из сторон сделки. Они требуют отдельного внимания.
Сдача нежилого помещения в аренду
Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем, передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории.
Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут, как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17 ФЗ «О защите конкуренции», с июля 2008 года все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст. 447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.
Как сдать ИП в аренду собственного нежилого помещения
- В «шапке» прописывается название документа с кратким обозначением, город, где совершается сделка и дата.
- Код ОКВЭД для ИП – коды видов деятельности, которые ведет бизнесмен, выдаваемые Росстатом.
- Сроки действия настоящего контракта.
- Персональные сведения индивидуального предпринимателя.
- Сведения о второй стороне сделки – если физическое лицо, то – персональные данные, место регистрации и контакты, если это юридические лица, то – указываются свидетельство о регистрации из ЕГРЮЛ и полное название предприятия.
- Характеристики из технического паспорта по нежилому помещению.
- Кадастровый номер помещения.
- Сумма договора – арендная оплата и стоимость помещения (если требуется заключать сделку с последующим выкупом помещения).
- Способы оплаты арендатором за временное пользование помещением.
- Детали, особенности сделки, условия эксплуатации, ремонта и другое.
- Заканчивается договор аренды нежилых помещений реквизитами сторон (счета в банке, реквизиты юридические, телефоны, адреса), их подписями.
- Если есть у индивидуального предпринимателя печать, тогда следует поставить мокрый ее оттиск.
Выгода арендодателя индивидуального предпринимателя очевидна, когда он сдает внаём нежилое помещение. Такое явление называется – коммерческое помещение, когда нежилая площадь сдана в аренду под определенную плату с целью, чтобы использовать ее в предпринимательских целях с регулярной прибылью.