Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласование отдельного входа в Санкт-Петербурге (СПб)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если отдельный вход в ваше нежилое помещение, расположенное в жилом, многоквартирном доме, был сделан без разрешения и согласования и зафиксирован сотрудниками БТИ “в красных линиях” – это считается перепланировкой, выполненной без разрешения.
Как узаконить отдельный вход, который в красных линиях по БТИ?
К сожалению, по нормам того же Постановления №508-ПП в действующей редакции в Приложении №1 к данному постановлению есть 20 пункт, который гласит, что с 1 января 2001 года Мосжилинспекция не выдает Акты о завершенном переустройстве на ранее выполненные без разрешения работы по фасаду. На практике, Мосжилинспекция не принимает заявки на согласование изменений фасада, которые зафиксированы в БТИ в красных линиях.
Своим клиентам в таких случая мы рекомендуем или возвращать помещение в проектное состояние по фасаду (как было до появления красных линий), проводить инвентаризацию БТИ, чтобы техник БТИ внёс данные в базу и “зачернил” фасад и после выполнения этих действий, если это всё же необходимо – с начала разрабатывать проектную документацию, получать разрешение Мосжилинспекции на изменение фасада, а потом уже выполнять работы, что собственно вполне логично и более правильно, т.к. очень большое количество собственников нежилых помещений в Москве даже не задумываются по 5-10 лет привести хоть раз документы по своим объектам недвижимости в порядок.
Если такой порядок действий не интересен или невозможен по каким-то причинам – тогда мы советуем просто дождаться выхода новой редакции Постановления №508-ПП и как МЖИ снова начну принимать заявки на рассмотрение и выдавать акты о завершенном переустройстве на ранее выполненные работы по фасаду без получения разрешения – максимально оперативно собрать комплект необходимых технических и исходно-разрешительных документов и бежать подавать заявку.
Пошаговая инструкция по организации входной группы без захвата придомовой территории
- Разработка проекта.
Для создания проекта перепланировки необходимо подготовить техническую документацию помещения с указанием материалов конструкций и внутренних перекрытий.
Проект должна готовить фирма, имеющая специальную лицензию на данный вид деятельности. Обычно его подготовка занимает от недели до 16 дней в зависимости от сложности создания дверного проема в данном МКД.
- Получение согласия от жильцов.
Можно собрать подписи лично либо подать заявку на включение этого вопроса в ближайшее собрание жильцов.
Важно! Протокол собрания будет являться основанием для разрешения внесения изменений в общее имущество, если на собрании присутствовало более половины жильцов и большинство проголосовало «за».
- Согласования с администрацией.
Необходимо получить разрешение на создание отдельного входа у местной администрации. Для этого нужно собрать пакет документов и предоставить его государственной жилищной инспекции.
Данная процедура не бесплатна и ее стоимость зависит от самих проектов входа (согласование документов в жилищной инспекции будет стоить от 10 000 руб.).
- Строительные работы.
Для начала проведения строительных работ нужно заключить договор с организацией-подрядчиком (договор об авторском сопровождении).
- Ввод объекта комиссией.
По завершении всех технических работ Департамент управления имуществом должен организовать межведомственную комиссию для принятия решения принять проведенную перепланировку или отказать во вводе объекта в эксплуатацию. Для этого выдается специальный акт либо письменный отказ.
- Переоформление технической документации в БТИ.
Для переоформления следует отправить заявку на составление нового технического паспорта со всеми изменениями кадастровым специалистом.
- Регистрация изменений в ЕГРН.
По завершении всех предыдущих пунктов нужно обратится в ЕГРП для внесения изменений в свидетельство о праве собственности.
Сооружение отдельного входа в нежилое помещение является долгим, затратным процессом. Для того, чтобы максимально сократить свои временные и денежные растраты следует ответственно подойти к данному вопросу и его изучению, либо быть готовым потратить дополнительные средства и переложить эту ответственность на профессионалов.
Виды входов в нежилые помещения имеют отличия по отношению к придомовой территории, так как довольно часто входная группа проектируется и возводится на дополнительно отделенном участке придомовой территории:
- с наружным или внутренним тамбуром;
- с лестничными ступенями, ведущими вверх или вниз от уровня грунта.
Входная группа в нежилое помещение выполняется там, где ранее не планировалась, с абсолютного нуля, и должна обеспечить комфорт и безопасность, как входящим, так и пребывающим в помещении.
В связи с этим к проекту отдельного входа имеются строгие требования к конструкции:
- Обустройство тамбура. Это пространство позволяет существенно уменьшить теплопотери помещения при открывании входной двери, поэтому указание сформировать его экономически обосновано. Выделение части площади под внутренний тамбур и ведущие внутрь ступени не требует согласования с жильцами дома, а наружный тамбур обустраивается только при позитивном решении сообщества жильцов выделить часть придомовой территории.
- Наличие пандусного спуска. Необходимо для соблюдения прав лиц с ограничением физических возможностей.
- Безопасные ступени и крепкие поручни. Материал не должен быть скользким, а на случай неблагоприятных атмосферных условий края ступеней оборудуются противоскользящими накладками.
- Ударопрочное дверное полотно. Используется стекло с высоким классом прочности, минимизируя риск травматизма посетителей.
- Дверные створки распахиваются вне помещения.
- Гармоничный дизайн тамбура. Вход в пространство, относящийся к нежилому фонду, не должен нарушать архитектурно-эстетический облик сооружения.
Отдельный вход возводится для прямого доступа с улицы, либо с мест общего пользования здания. Если делается выход к местам общего пользования, работы будут заключаться в прорубании нового проема, его согласовании в форме перепланировки. Для обустройства выхода на улицу делается проем во внешней стене здания, обустраивается входная группа. Согласование указанных работ может проходить в виде реконструкции или перепланировки.
В компании Кадастровая Москва вы получите полный комплекс услуг по проектированию и согласованию отдельных входов. Обращайтесь, мы предложим лучшие условия именно для вас!
При подготовке статьи использованы следующие материалы:
- ЖК РФ ();
- Постановление Госстроя РФ № 2003 ();
- СП 54.13330.2016 ();
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП ();
- Постановление Правительства Москвы № 692-ПП ().
Условия и требования отдельного входа
О необходимости отдельного входа прописано в статье 22 ЖК и в постановлении Правительства №692-ПП. Для его создания нужно, чтобы помещение удовлетворяло определенным условиям:
- квартира должна быть расположена на первом этаже здания, и при отсутствии отдельного входа должна существовать техническая возможность его создания.
- Если квартира находится на более высоком этаже, законодательным требованием является то, чтобы все помещения, располагаемые ниже должны находиться в распоряжении нежилого фонда.
- Если помещение занимает территорию более 100 м², то для него потребуется проводить работы по созданию запасного аварийного выхода.
- Обязательно оформляется разрешение жильцов на перепланировку здания. Получить его можно или лично, обходя все квартиры и собирая подписи, или подать заявку на включение вопроса в повестку очередного собрания.
Перевод жилого помещения в нежилое: проблемы, поиски, решения — Управление персоналом
Наталья Егорочкина, юрист коллегии адвокатов «Левинсон и партнеры»
Независимо от экономической ситуации и от любых прогнозов — даже самых мрачных —в стране каждый день регистрируются новые индивидуальные предприниматели и юридические лица различных организационно-правовых форм. Игра на деловом поле, как правило, начинается с выбора места дислокации.
Речь пойдет не о юридическом адресе — все мы знаем, что многие организации видели свой адрес местонахождения только на бумаге, — а о гораздо более важном. О реальном адресе осуществления предпринимательской деятельности.
О том месте, где можно принимать клиентов и вести переговоры, где размещены витрины, продукты и холодильные установки, — в зависимости от того, какой вид деятельности выбрал новоиспеченный предприниматель.
Темпы строительства новых объектов недвижимости не успевают за темпами развития бизнеса. Да и строятся бизнес-центры и торговые комплексы порой не в самых удачных местах, не с таким клиентопотоком, на какой рассчитывал создатель фирмы. Про стоимость аренды помещения и говорить не приходится.
Самым распространенным выходом до сих пор остается открытие офисов и магазинов прямо в жилых домах на месте бывших квартир.
Именно бывших — в Российской Федерации не допускается размещение в жилом помещении предприятий, учреждений и организаций без осуществления перевода жилого помещения в нежилое.
Эта норма содержится в статье 288 Гражданского кодекса, а процедура такого перевода подробно описана в Жилищном кодексе.
До недавнего времени многих предпринимателей настораживало отсутствие в жилищном законодательстве прямых указаний на виды предпринимательской деятельности, требующие обязательного перевода жилого помещения, в котором они осуществляются, в нежилой фонд. Строгий запрет закона на размещение промышленных производств в жилых домах понятен всем. Но что делать, скажем, агентствам недвижимости или стоматологическим клиникам?
Статья 17 Жилищного кодекса позволяет использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Размытость приведенной нормы и ее явное противоречие вышеупомянутой норме ГК РФ вызывали множество споров.
Требуется ли согласие жильцов дома на установку пандуса
Во-первых, если пандус не был установлен при возведении здания, то он просто не предусмотрен проектом здания. Во-вторых, по закону установку пандуса могут добиться только инвалиды (ФЗ «О социальной защите инвалидов в РФ»), то есть маломобильные категории граждан. Семьи с малолетники детьми к этой категории граждан не относятся.
В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 29.09.2021 № 6464/10 управляющие организации обязаны содержать общее имущество в нормативном порядке. Причем данная обязанность не ставится в зависимость от решения общего собрания по перечню и объему работ. В соответствии с ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ к числу нормативных отнесено требование о создании возможности беспрепятственного доступа для инвалидов к жилым помещениям.
Требования КГА к обустройству отдельного входа
Учитывая, что устройство отдельного входавлияет на общий облик здания, КГА предъявляет особые требования к его выполнению. Они могут существенно отличаться в зависимости от особенностей конкретного дома, его архитектуры, конструктивных особенностей, а также такого немаловажного фактора, как историческая ценность. Условно их можно разделить на требования:
К внешнему виду
- обязательно соответствие архитектурным особенностям и цветовой гамме фасадной части дома;
- выполнять отдельный вход на уровне второго этажа допускается только с дворовой стороны здания, соблюдая все требования для сохранения внешнего вида фасада;
- дополнительные элементы входной группы (козырьки, навесы и т.д.) должны соответствовать фасаду по стилю, цвету и архитектуре.
К уровню безопасности для пользователей
- не должно быть помех для передвижения пешеходов и транспортных средств;
- не допускается выполнение крыльца (лестниц, ступеней и т.д.) из слишком гладких, полированных материалов, а с целью повышения безопасности они должны быть не скользкими независимо от погодных условий и времени года;
- для удобства людей с ограниченными возможностями (маломобильные) нужно предусматривать наличие пандусов;
- не допускается выполнение крыльца (лестниц, ступеней и т.д.) из слишком гладких, полированных материалов, а с целью повышения безопасности они должны быть не скользкими независимо от погодных условий и времени года;
- при устройстве входной группы с количеством ступеней более 3-х — установка перилл является обязательной
Где нужно согласовать отдельный вход
Работы, связанные с изменением параметров помещений в МКД находятся под контролем жилищной инспекции. В столице такими вопросами занимается МЖИ (МосЖилИнспекция). Для объектов на территории Московской области необходимо обращаться в ГЖИ (Государственная жилищная инспекция). Фасадные работы для входных групп согласовывают в МосКомАрхитектуре (для столицы), либо в подразделениях КАГ МО (Комитет по архитектуре и градостроительству).
Если работы проводятся как реконструкция, разрешение нужно оформить через органы стройнадзора. В Москве такие вопросы решает Госстройнадзор, а в Подмосковье – ГУ Государственного строительного надзора. При любом варианте проведения работ нужно внести изменения в ЕГРН. Эта процедура проходит через территориальные подразделения Росреестра.
Какие сложности могут возникать при согласовании отдельного входа в Москве и МО
Обустройство отдельного входа – это работы повышенной сложности, которые могут повлечь угрозу безопасности здания. При проектировании и согласованиях могут возникать следующие проблемы:
- отказ других собственников объекта или жильцов МИКД на проведение работ;
- невозможность прорубания проема без разработки мер по усилению несущей способности (это повлечет дополнительные расходы);
- обязанность возвести пандусы или иные средства доступа маломобильным группам населения;
- необходимость обеспечить беспрепятственный проход мимо входной группы по тротуарам, улицам;
- обязанность устранить любые ухудшения состояния и внешнего вида фасада;
- необходимость сохранить работоспособность инженерных систем, вентиляции воздуха, иных элементов жизнеобеспечения здания.
Все эти сложности решают специалисты компании Кадастровая Москва, так что вы быстро получите положительный результат.
Резюме. Офис без отдельного входа в квартире дома нелегален. Почти
Итак, законодатель непреклонен. В квартире можно только проживать, а если собственник хочет иначе, нужно сделать отдельный вход и перевести объект в категорию нежилых помещений. Если вход в офис – через общую лестничную клетку, это незаконно и повлечёт ответственность по ч.1 ст.7.21 КоАП РФ. Но есть нюанс.
Законодатель отдельно оговорил, что граждане, зарегистрированные и проживающие в квартире, могут осуществлять там профессиональную деятельность. Не производство товаров, не разведение собак, а что-то безобидное, вроде рисования или адвокатских услуг. И то при одном условии: если не будет жалоб от других жильцов.
Как показывает судебная практика, администрации порой даже обращаются с исками о прекращении права собственности на квартиру в отношении тех граждан, кто после предупреждений продолжает использовать квартиру как офис. Мне не удалось обнаружить решений, где требования были бы удовлетворены.
Но это не значит, что таковых не существует. А уж протоколам по ч.1 ст.7.21 КоАП РФ, как и жалобам на них, нет числа. Если в соседней квартире – офис (гостиница) и Вам это надоело, обратитесь с жалобой в местную жилинспекцию. Убеждён, они будут рады такому сообщению.
Перепланировка начинается с того, что собственник помещения заключает договор с подрядной организацией или ИП, которые состоят в СРО на разработку проекта перепланировки.
После того, как проект будет готов, подрядная организация должна согласовать его с уполномоченными государственными органами, осуществляющими контроль. Речь идет о Роспотребнадзоре, СЭС, пожарном надзоре, архитектурно-планировочном управлении. Если речь идет об объекте культурного наследия, то потребуется разрешение от уполномоченного органа (наприер, Департамента градостроительства и архитектуры).
В некоторых регионах при оформлении проекта перепланировки можно использовать типовой проект. Например, в г. Москве на сайте Мосжилинспекции размещено несколько типовых проектов. При обращении с заявлением достаточно указать только номер проекта. Такой вариант предусмотрен в целях экономии времени и денежных средств.
Следующий шаг – подача документов в орган местного самоуправления, который занимается вопросами перепланировки. Например, в г. Москве это Мосжилинспекция. Собственник или наниматель (если речь идет о договоре социального найма), может обратиться либо в сам орган (по месту нахождения квартиры), либо в МФЦ. Есть вариант использования портала госуслуг; но в этом случае подать документы может только заявитель; представителю это делать запрещено.
Условия согласования отдельного входа
К организации отдельного входа законодательство предъявляет достаточно строгие архитектурно-конструктивные требования. Устройство отдельного входа регламентируется постановлением № 1135 от 14.09.2006 г. а также другими правовыми, строительными, противопожарными нормами. Как видно из правовых документов, при изготовлении проектной документации очень важным моментом является проработка внешнего вида отдельного входа. Необходимо, чтобы отдельный вход гармонично вписался в общий ансамбль здания и соответствовал архитектурному и цветовому решениям фасада. И в тоже время не создавал неудобства для пешеходных и транспортных потоков. Это наиболее актуально для центральных районов Петербурга с исторической застройкой и узкими тротуарами. Помимо этого, в целях безопасности людей, к отдельному входу предъявляются повышенные требования в области надёжности и безопасности конструкции.
Изначально нужно разобраться в вопросе, который касается определения понятий жилого и нежилого фонда. Ведь сам по себе объект недвижимости, который относится к жилым помещениям, считается таковым только, если он изолирован, признан пригодным для проживания граждан, соответствует всем санитарным нормам.
Нежилой объект является абсолютной противоположностью предыдущему, потому что он может использоваться только для обустройства офиса или других организаций. Хотя при этом каждый из них считается изолированным недвижимым имуществом.
При смене статуса вам потребуется пройти через такие основные процедуры:
- Рассмотрение вашего вопроса комиссией о смене фонда;
- Расчет суммы за процедуру, который будет производиться особой комиссией по жилищному вопросу;
- Регистрация новых прав собственности уже на нежилой объект.
Нарушение норм общежития
Аналогично сосед имеет право обратиться в суд, если произведенная реконструкция нарушает нормы общежития. Например, собственник перенес туалет на место кладовой, и это создает определенные неудобства.
К тому же при затоплении ущерб будет более значительным, чем если бы затопило ванную комнату. Так что если перепланировка затрагивает интересы других жильцов дома, лучше сначала заручиться их согласием, и только потом производить ремонт.
Конечно, если собственнику досталась квартира с незаконной перепланировкой (например, от умершего родственника), то тут ничего не поделаешь: придется уговаривать соседей дать разрешение, платить всевозможные штрафы и осуществлять за свой счет узаконивание переделки через суд.
Какие еще нужны документы
Инициатор ремонта подает в Жилинспекцию для первичного согласования:
- проект, его потребуется заказать специалистам – строительной компании или проектному бюро, организации, которая имеет допуск СРО;
- заявление;
- техпаспорт;
- поэтажный план здания;
- документы на собственность для владельцев и договор соцнайма для нанимателей;
- техзаключение о возможности проведения определенных работ, его может выдать инспектор Жилинспекции или БТИ, любой строительной компании;
- несколько отдельных документов, которые будут представлять собой согласие жильцов, собственника здания, прописанных или проживающих, совладельцев;
- протокол общедомового собрания, если оно проводилось;
- заключение организации, которая занимается охраной памятников архитектуры, если здание имеет для страны историческую ценность;
- разрешение от пожарной и газовой службы, санэпида;
- другие по требованию.
Если заявителем является гражданин или ИП, то он подает свой гражданский паспорт, предприятию необходимо предъявить уставные документы.