Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто имеет право пользования квартирой?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изначально к ним относятся лица, которые отказались приватизировать жилье в пользу близких родственников. Другой группой лиц считаются те, кто обрел право пожизненной регистрации в жилье в соответствии с последней волей умершего гражданина. Допустимость пожизненной регистрации предоставляет и заключение брака, когда надлежащее положение обозначено в брачном договоре. Если участник либо бывший участник строительного кооператива вносил хотя бы часть собственного пая за жилье, его тоже не получится выписать против его воли. И, также в случае, когда малолетний проживает в детском доме, исправительном учреждении или же какой-то другой организации, его тоже недопустимо лишать причитающейся по праву жилой площади.
В чем разница между продажей с проживанием и рентой
Рента подразумевает продажу жилья собственником рентоплательщику с сохранением права на пожизненное проживание. Согласно достигнутым договоренностям между сторонами, покупатель должен оплачивать в указанный срок некоторые суммы денег. Дополнительно в документ могут быть внесены пункты, обязывающие покупателя:
- обеспечить пожизненный уход за больным либо престарелым хозяином жилища;
- покупать медикаменты и продукты;
- нанимать сиделок.
Стороны могут заключить договор пожизненной ренты либо постоянной. В первом случае обеспечение старика, инвалида производится до момента его кончины. Собственность переходит новому владельцу сразу после смерти предыдущего хозяина. Постоянная рента подразумевает выплату средств до погашения оговоренной суммы. Пожизненная рента имеет свои плюсы и минусы для обеих сторон:
- покупатель может оказаться безответственным человеком;
- продавец может прожить дольше предполагаемого покупателем срока и за этот срок рентоплательщик затратит большие суммы, чем планировал;
- продавец может пережить покупателя;
- после смерти рентополучателя его родственники могут вступить в судебную тяжбу с целью оспорить договор ренты;
- продавец может расторгнуть договор ренты через несколько лет, для этого ему достаточно доказать, что условия контракта не выполняются.
Заключая сделку продажи недвижимости с правом продавца пожизненного нахождения в жилище, покупатель вносит всю требуемую сумму сразу и больше ничего не должен продавцу. Потребовать с него дополнительно еще что-то хозяин квартиры не может. В каждом случае, квартира переходит к новому собственнику сразу, а освобождается от обременения только после кончины прежнего владельца, поскольку тот оговорил возможность проживания в ней.
Как свести риски к минимуму
Помимо мошенничества, к одному из главных рисков сделки относят потенциальное снижение стоимости жилья. Вычислите объём ренты, необходимой для оплаты за год, изучите случаи на разное количество лет и сопоставьте с ценой на жильё. В некоторых ситуациях сделка окажется невыгодной.
Договор пожизненной ренты без указания конкретного периода — кот в мешке. Пожилой человек может прожить долго после оформления соглашения и даже пережить плательщика. В таком случае обязательства по договору перейдут наследникам плательщика.
Взвесьте все за и против, и только потом принимайте решение о заключении договора ренты. Это касается как рантье, так и плательщика.
Как продать квартиру с прописанным человеком
Продажа квартиры, в которой есть прописанные лица, теоретически возможна. Но на практике, желающих приобрести жилплощадь с людьми, претендующими на проживание в ней, очень сложно.
Некоторые недобросовестные продавцы пытаются скрыть факт существования прописанных в квартире лиц, но такие отчаянные поступки часто заканчиваются судебными тяжбами и расторжением договора купли-продажи.
Скупкой «проблемных» квартир занимаются некоторые агентства недвижимости, но при обращении к риелторам продавцу придётся значительно понизить цену за квартиру. Такое жильё теряет 40% от реальной стоимости.
Если прописанный гражданин добровольно выписывается — вопросов нет. А что делать, если, к примеру, бывший супруг, родственник или уже создавший свою семью ребёнок отказываются выписываться добровольно?
Как выписать из квартиры
По общему правилу снятие с регистрации нежелательных жильцов возможно по двум основаниям:
- добровольно;
- принудительно.
Первый способ предпочтительнее, однако не всегда удается договориться с зарегистрированными гражданами. В большинстве случаев они не намерены покидать проданную квартиру.
В этой ситуации (если они не попадают под категорию лиц, не подлежащих выселению) новому собственнику следует:
- Написать заявление в суд.
- Приложить документы, свидетельствующие о его праве собственности (договор купли-продажи, выписка из Росреестра).
- Предоставить сведения, свидетельствующие о неосновательном и незаконном проживании лиц, зарегистрированных в квартире.
- Чаще всего суд встает на сторону добросовестного покупателя, процедура выселения происходит принудительно.
Помимо этого, при заключении сделки (если покупатель знает о зарегистрированных в жилом помещении лицах) условиями договора обязанность по выселению может быть возложена на:
- продавца;
- покупателя.
Первый случай наиболее распространенный. Однако наличие такого обязательства вовсе не гарантирует его выполнение. При нарушении условий договора новый владелец квартиры по аналогии может обратиться в суд, где выселение лиц будет произведено принудительно.
Договор пожизненного проживания в квартире
Ситуации, требующие оформления подобных соглашений случаются часто, могут отличаться особенностями составления и различными юридическими последствиями, дающие гражданам некоторые полномочия при совместном проживании с владельцем недвижимости.
Специфическим основанием для провоспособности считается конкретная разновидность обязательства владельца недвижимости перед указанными в договоре лицами. Такие обязательства владелец должен соблюдать потому, что существуют определенные нормативы и законодательные акты, включая ст. 558 ГК РФ.
При этом обязательно понадобится соблюдать все требования в вопросе оформления взаимоотношений участвующих сторон, которые скрепляются подписанием договора купли-продажи с пожизненным проживанием продавца.
По ст. 450 ГК РФ такое соглашение может быть расторгнуто, если имеет место нарушение его определенных положений.
Как продать квартиру с жильцом пожизненного проживания
- технический паспорт помещения.
Существует ещё ряд документов, которые могут потребоваться при определенных условиях, например, отказ от покупки доли, согласие других собственников и т.д. Для квартиры с обременением К стандартному пакету документов следует заказывать расширенную выписку из домовой книги. В ней указаны все зарегистрированные в помещении граждане, учитывая выбывших временно. Если все жильцы согласны выписаться, требуется нотариально заверенное обязательство. Доказать покупателю, что прописанный человек не имеет исключительных прав на проживание помогут:
- ордер на квартиру;
- документ о приватизации;
- для кооперативного жилья — документ о выплате паев;
- брачный договор, если таковой имеется.
Как выписать зарегистрированных лиц
Юридическая практика знает только два варианта выписки: добровольный способ снятия с регистрации и выписка из квартиры через судебную инстанцию.
Специалисты рекомендуют первый способ: новый владелец квартиры в любом случае выпишет незнакомого человека во избежание последствий. Покупатель вообще не должен участвовать в процессе, поскольку теоретически снимать с квартиры обременение – это задача продавца.
Если выселение прописанного человека на основании права на недвижимость – стало Вашей заботой, соблюдайте такой порядок действий:
- Оповестите прописанного о том, что ему следует выселиться из квартиры.
- Дождитесь его визита в паспортный стол.
- Регистратор отменит прописку человека.
- Ваше полное право распоряжаться квартирой согласно статье 209 ГК РФ в силе.
Если не владельца приходится выписывать через суд – обращайтесь в районную инстанцию по месту регистрации жилплощади. Обычно прописанные лица отказываются сниматься с регистрации самостоятельно по таким причинам:
- Они меняют адреса, скрываясь от закона или необходимости выплачивать алименты.
- Прописанный в квартире долгое время живет в другой стране, и приезд в Россию для него является проблемой. Иногда выписаться через суд для него проще, чем сниматься с регистрации через консульство, отправлять нотариально заверенное согласие почтой и т.д.
- Пребывание в местах лишения свободы.
Суд примет Вашу сторону, получив от истца:
- Доказательства того, что зарегистрированный не является несовершеннолетним или иждивенцем, имеет альтернативное жилье, давно не проживает в Вашей новой квартире, получил свою долю и т.д.
- Грамотно составленное заявление с необходимым пакетом документов.
Судебный процесс предполагает предварительные слушанья и основные слушанья. Явка в суд истца и его адвоката обязательна, а в отношении ответчика суд может вынести заочное решение. Исполнительное сопровождение предусматривает выписку из квартиры в паспортном столе. Иногда судебные приставы помогают новому владельца квартиры выселить снятого с учета.
○ Что делать, если в купленной квартире кто-то прописан?
Что делать, если Вы не знали о наличии прописанных людей? Хотя обременения в виде прописанных граждан подлежат регистрации в Росреестре прав на недвижимое имущество, не всякий собственник квартиры заявляет о них регистратору. Вот и выходит на практике ситуация, когда вместе с помещением приобретаются «мертвые души» или даже реальные жильцы. Что делать, если договор уже заключен и квартира перешла к Вам в собственность?
Вот что говорит о таких сделках Гражданский кодекс (п. 1 ст. 460 ГК РФ):
«Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.»
То есть, если квартиру Вы приобрели, не зная, что там живут люди, следует поступить следующим образом.
Какие ещё существуют риски при заключении договора ренты?
Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.
Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).
Кто имеет право на прописку в жилплощади
В Российской Федерации обязательна регистрация для всех граждан. Она бывает двух видов:
-
временная;
-
постоянная.
Первая действует от трех месяцев до пяти лет, она не ставится в паспорт, а выдается на отдельном бланке. Проживающие таким образом не могут претендовать на жилое помещение, продавать его, сдавать в аренду или дарить. Этот тип позволяет жить на месте определенное время, пользоваться различными государственными услугами (делать загранпаспорт по месту обращения, прикрепляться к поликлинике и т.д.)
Вторая же представляет собой штамп в документе, удостоверяющем личность. Она бессрочна и дает права на наследование и распоряжение недвижимостью. Без разрешения прописанного человека не происходят никакие сделки с квартирой.
Если жилище муниципальное, то оформление регистрации займет долгое время. Потребуется собрать согласия со всех жильцов и муниципалитета. Чаще всего прописываются в приватизированное жилье – там нужно лишь подтверждение от собственника.
По адресу могут быть зарегистрированы:
-
родственники хозяина;
-
муж/жена;
-
дети;
-
те, кому завещаны доли или все жилище;
-
посторонние, но только в немуниципальные жилплощади.
При этом все вышеперечисленные категории должны быть гражданами РФ.
Риски продажи квартиры с обременением
Покупка квартиры с прописанным человеком сопряжена с определенными рисками для покупателя. Гражданин не всегда может быть выписан через суд и при этом может полноценно использовать квартиру в качестве своего основного жилья.
Именно данный аспект и делает наличие прописки посторонних лиц скрытым обременением. Даже если указанный гражданин не проживает в квартире, новый владелец сталкивается со следующими проблемами:
- невозможность прописать своих родственников из-за ограничений по жилой площади;
- увеличение платы за коммунальные услуги при отсутствии счетчиков;
- сложность дальнейшей продажи квартиры из-за наличия обременения.
Несмотря на подобные факторы многие покупатели соглашаются на приобретение квартиры с пожизненно проживающими лицами. Обусловлено это снижением стоимости жилья. Однако в данном вопросе следует учитывать и сопутствующие риски.
Для продавца риск продажи квартиры с прописанными в ней жильцами связан с аннулированием сделки. Если в договоре не будет соответствующей информации о согласии покупателя приобретать квартиру с обременением, продавцу придется заплатить существенную компенсацию за предоставление недостоверных сведений.
Можно ли продать квартиру без согласия прописанных
К сожалению, в жизни и юридической практике очень часто возникают ситуации, когда собственник решает продать квартиру, а зарегистрированные квартиросъемщики с ней не согласны. Если не удается достичь консенсуса, возникает закономерный вопрос — можно ли продать квартиру без согласия зарегистрированных квартиросъемщиков?
Ни один адвокат не может дать ясный ответ на этот вопрос. В данном случае российское законодательство имеет коллизию законов. С одной стороны, в соответствии с нормами ГК РФ, например, ст. 304 ГК РФ, владелец кондоминиума имеет полное право распоряжения квартирой по своему усмотрению, на что он не требует согласия.
С другой стороны, тот же Гражданский кодекс РФ, а также Жилищный кодекс РФ и даже Конституция РФ определяют право каждого гражданина на пользование жилым помещением. Это однозначно означает, что каждый человек должен иметь жилье и регистрацию в соответствии с российским законодательством.
Так получается, что продать квартиру можно без согласия арендаторов, что прописано в ней, но гораздо труднее освободить от нее этих арендаторов.
Наконец, согласно статье 292(2) Гражданского кодекса, передача права собственности на квартиру другому владельцу не является уважительной причиной для прекращения права пользования квартирой, зарегистрированной там членами семьи предыдущего владельца, такими как бывший супруг и дети.