Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Межевание земли: основные этапы и зачем это нужно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.
Плюсы и минусы межевания
Грамотно проведенная процедура межевания станет сильным правовым подспорьем в случае возникновения спора между владельцами двух соседних участков.
Продать такой участок будет сложнее — вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ, а потом заниматься этим самостоятельно. Поэтому уточненные границы делают земельный участок привлекательнее для покупателей как с точки зрения закона, так и ценовых характеристик.
Также межевание помогает исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. «Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», — пояснила Марина Рыцарева.
Процедура позволяет получить разрешительную документацию для строительства или проложить коммуникации на участке, добавила Ольга Полубкова. Только после уточнения границ и внесения их в реестр земельный участок становится индивидуально-определенным объектом на местности и его границы и координаты охраняются законом.
К минусам межевания можно отнести лишь затраты — временные (на это уйдет 10–14 рабочих дней) и финансовые (услуга платная).
Оповещение соседей о проведении межевания земли
Если рядом с вашим участком живут соседи — их нужно предупредить, что вы будете проводить межевание земли. Лучше всего уведомить соседей за месяц до проведения межевания. Так вы убедитесь, что все соседи в курсе и смогут изменить свои планы, чтобы присутствовать на межевании.
Также вы можете попросить геодезическую компанию заняться этим вопросом. Вероятнее всего, это будет платно. Если вы не хотите платить за уведомление соседей и провести это сами, нужно следовать следующим шагам:
— Напишите уведомление от руки или распечатайте;
— Напишите общее уведомление или для каждого соседа индивидуальное. Пройдите с ним по соседям и соберите подписи, что они уведомлены о проходящем межевании.
Главное: если соседи подписали, но не пришли на межевание — ничего страшного. Важно, что вы собрали подписи и уведомили их о проведении мероприятий.
Для чего нужна данная процедура и что она означает?
Любой объект недвижимости подлежит внесению в ЕГРНП. Недвижимость, исключая помещения в многоквартирных домах, должна при этом иметь «привязку к местности». Такой «привязкой» и является межевание земельного участка в 2022 году.
Специалист, обладающий необходимой квалификацией, закрепляет фактические границы земельного участка. То есть, по GPS определяет координаты поворотных точек (углов) и при помощи специальной программы формирует на топографической карте участок площади, конфигурации, местоположения. Затем межевой план вносится в кадастр Росреестра.
ВНИМАНИЕ! В быту часто путают межевание границ земельного участка и вынос его границ в натуру. Между тем, это разные, прямо противоположные по назначению действия. Межевание – это фиксация фактически существующего участка, составление топографического плана. При помощи выноса точек можно проверить, соответствует ли фактический надел кадастровому плану. План при этом не составляется, он не нужен. Но данный процесс позволяет разрешить споры соседей, например, проверить, по закону ли забор между наделами находится там, где находится, либо кто-то из них присвоил кусок чужой земли.
Размежевать можно только землю, находящуюся в собственности (арендованную – нельзя). Процедуру следует проводить, если с наделом проводят сделки, а также делят, либо объединяют их.
Постановка на кадастровый учёт
Собственник или кадастровый инженер, заручившийся доверенностью собственника, передаёт межевой план в отделение МФЦ или территориальный отдел Росреестра того региона, где находится объект недвижимости. После сдачи документов выдается расписка о сроках получения выписки ЕГРН, подтверждающая факт регистрации и постановки на кадастровый учет. Орган регистрации прав проверит документы. Если есть нарушения, например межевание земли проведено с ошибками — в регистрации отказывают.
Если процедура проведена по правилам, заявителю регистрируют право собственности на земельный участок выдают выписку из ЕГРН. При проведении процедуры через МФЦ на это уйдет неделя.
В дальнейшем выписку ЕГРН можно заказать повторно или отправить онлайн запрос по кадастровому номеру в Публичную кадастровую карту. Заявителю выдадут справку о межевании земли.
Участки с уточненными границами можно посмотреть на публичной кадастровой карте.
Кaкиe дoкyмeнты нyжны
Oбpaтитьcя зa мeжeвaниeм мoжeт coбcтвeнник зeмeльнoгo yчacткa или eгo пpeдcтaвитeль пo дoвepeннocти. Нaдo бyдeт пpeдocтaвить тaкиe дoкyмeнты:
📑 зaявлeниe;
📑 пacпopт coбcтвeнникa;
📑 нoтapиaльнo yдocтoвepeннaя дoвepeннocть, ecли oбpaщaeтcя пpeдcтaвитeль coбcтвeнникa;
📑 пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa зeмлю: дoгoвop кyпли-пpoдaжи, мeны или дapeния, peшeниe cyдa, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo, пocтaнoвлeниe o выдeлeнии зeмли и тaк дaлee;
📑 пpaвoyдocтoвepяющий дoкyмeнт: cвидeтeльcтвo o пpaвe coбcтвeннocти нa зeмлю, выпиcкa из EГPН;
📑 кaдacтpoвыe пacпopтa нa cтpoeния, pacпoлoжeнныe нa yчacткe, или cпpaвкa БTИ oб иx oтcyтcтвии;
📑 кaдacтpoвaя выпиcкa нa зeмeльный yчacтoк и кaдacтpoвый пacпopт тeppитopии.
Toчныx cpoкoв дeйcтвyющee зaкoнoдaтeльcтвo нe ycтaнaвливaeт. Caмa пpoцeдypa длитcя нe бoльшe 14 днeй, нo мoжeтe cмeлo нaкинyть вpeмя нa пoдгoтoвкy и oфopмлeниe дoкyмeнтoв пo oкoнчaнии paбoт. B зaвиcимocти oт cлoжнocти пpoвeдeниe мeжeвaния мoжeт пpoдoлжaтьcя oт мecяцa дo пoлyгoдa. Eгo пpoдoлжитeльнocть бyдeт зaвиceть oт paзмepa и кoличecтвa тeppитopий, кoтopыe нaдo мeжeвaть пo oднoмy зaявлeнию, a тaкжe oт нeoбxoдимocти пpивлeчeния cтopoнниx cпeциaлиcтoв.
Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт oбъeмa paбoт и в cpeднeм oбxoдитcя в 20-30 тыcяч pyблeй. Глaвa 4.1 Фeдepaльнoгo зaкoнa № 221 пpeдycмaтpивaeт вapиaнт, кoгдa мeжeвaниe пpoвoдитcя бecплaтнo, нo тoлькo ecли yпoлнoмoчeнный opгaн мecтнoгo caмoyпpaвлeния мyниципaльнoгo paйoнa или гopoдcкoгo oкpyгa зaкaзывaeт кoмплeкcныe кaдacтpoвыe paбoты caм. B этoм cлyчae мeжyютcя вce зeмeльныe yчacтки, pacпoлoжeнныe нa тeppитopии oднoгo кaдacтpoвoгo квapтaлa или тeppитopияx нecкoлькиx cмeжныx кaдacтpoвыx квapтaлoв. Ecли вaш yчacтoк пoпaдeт в пoдoбнyю пpoгpaммy, cмoжeтe cэкoнoмить дeньги.
Изготовление межевого плана земельного участка — что это такое?
Межевой план – это юридически значимый документ, в котором определяются границы земельного надела. Его формирование – необходимый шаг, чтобы поставить вновь образованный участок на учёт, т.е. присвоить ему кадастровый номер, точно определяющий место расположения. Для чего нужен межевой план земельного участка, если кадастровый план был получен ранее? Существуют следующие причины:
- допущенные ошибки при оформлении документации;
- раздел территории на два надела и более, имеющих разных собственников;
- слияние нескольких наделов в один;
- подготовка участка к газификации, электрификации;
- сбор документации для получения разрешения на строительство.
Межевой план – необходимый элемент, чтобы поставить надел на кадастровый учёт. Без прохождения процедуры регистрации земли собственник не сможет совершать с ней сделки, предполагающие определение юридической судьбы (например, продажа, дарение).
Сроки и стоимость проведения межевания участка
Кадастровый инженер работает над межевым планом 2-3 недели. Это время необходимо для всех измерений, оформления документов и их подачи в Росреестр. Около 10 рабочих дней уходит на рассмотрение заявки госрегистратором. Время, потраченное на согласование границ и подписание актов, в указанные сроки не входит.
Участок можно поставить на кадастровый учет только в том случае, если специалисты ЕГРН не обнаружил ошибок или причин для отказа. И в течение 5 рабочих дней можно будет увидеть информацию об участке на публичной кадастровой карте.
Цена на услуги зависит от разных факторов:
- Месторасположение ЗУ.
- Категория земли.
- Площадь участка.
- Форма ЗУ.
- Особенности рельефа.
- Срочность заказа.
Проблемы, возникающие при межевании участка
Процедура межевания не каждый раз проходит быстро. Нередко владельцы участков сами создают проблемы.
- Отказ соседей ставить подпись в согласии. Кадастровые инженеры утверждают, что эта проблема очень распространенная и часто решается только в суде. Соседи имеют право не соглашаться с установленными границами. Важно договориться, а иногда, даже уступить. В противном случае дело решается только в суде.
- Наложение границ участков. Так бывает, когда один из владельцев ЗУ заехал на территорию другого самовольно. Когда мирные переговоры не дают результата, приходится обращаться в Росреестр или в суд. Если в соседнем доме нет жильцов, непонятно кто они и когда будут, можно попробовать получить информацию о владельцах из выписки ЕГРН.
- Ошибки в документации. Наложение границ бывает не только по вине владельцев, а потому что в части населенных пунктов карты смещены, а границы установлено неверно. Это связано с тем, что раньше государство проводило общую инвентаризацию земель. Для этого проводили фотосъемку с самолета, а уже по снимкам обрисовывали границы. В связи с этим было много смещений участков. В таких ситуациях стоит договориться мирно, если участки пересекаются. Как вариант, попробуйте поделить ошибочную землю пополам.
- Несоответствие границ со слов владельца показаниям прибора. Так, собственник может указывать одни границы, а по факту участок меньше. В этом случае нужно договариваться с кадастровым инженером, чтобы сделать межевание участка. Если переговоры не дают результата, договор подряда может быть расторгнут.
- Незнание законодательства. Согласно правилам, кадастровый инженер имеет право добавить % земли к общей площади. Часть людей думают, что так можно поступать всегда и начинают требовать увеличить площадь участка без оснований на это. Но есть нюанс. Под это правило подходят только те земли, которые раньше были оформлены с ошибками, в результате чего размер участка увеличился. По факту площадь может быть одной, а по документам в ЕГРН — другой. В таких случаях кадастровый инженер может увеличить 10% земли, которой владельцы и так пользовались, но не имели в собственности.
- Отказ от услуг геодезистов. Собственники, желая сэкономить, отказываются от выезда геодезистов. Но кадастровые инженеры настаивают на их выезде не просто так. Геодезисты могут точно выявить границы участка, установить, не было ли смещений или заездов на соседнюю землю. Если не сделать это заблаговременно, можно столкнуться с проблемами в виде судебных разбирательств и финансовых затрат.
Как провести межевание земельного участка бесплатно
Для обычных граждан бесплатное межевание земельного участка возможно только при комплексных кадастровых работах по инициативе государства. Информация о предстоящем и действующем комплексном межевании земель публикуется на сайте муниципалитета.
В этом случае собственник может обратиться к указанной на сайте кадастровой организации (как правило муниципальной) с заявлением о проведении межевания своего участка бесплатно. Заявление пишется в свободной форме, в нем указывается адрес, кадастровый номер, а также данные о собственнике (Ф.И.О., паспортные данные, и тд).
Причины для обращения за бесплатным межеванием могут быть следующие:
- Сведения о земле не значатся в ЕГРН, но право собственности уже было оформлено до 1998 года;
- Имеет место документально подтвержденная кадастровая ошибка;
- Данные об участке имеются в РосРеестре, но объект не поставлен на кадастровый учет.
Нужно ли межевание при наличии свидетельства о праве собственности на землю?
До 2016 года свидетельство о праве собственности являлось единственным правоустанавливающим документом. Несмотря на изменения в законодательстве эти документы не утратили юридическую силу. После 15 июля 2016 года вместо свидетельства собственники получают выписку из ЕГРН. Если земельный участок прошел регистрацию в Реестре, то он по умолчанию прошел процедуру установления и закрепления границ. Приложением к выписке идет план участка, подтверждающий факт успешно проведенного межевания.
Если у вас на руках имеется свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт на землю, в котором указаны координаты установленных границ, межевание проводится только в исключительных случаях, оговоренных кадастровым законодательством:
- При перераспределении земли: объединении нескольких участков в один или разделении на несколько землевладений.
- При возникновении земельных споров, разрешаемых в судебном порядке.
- При устранении реестровых ошибок.
Согласно действующему кадастровому законодательству сроки межевания не закреплены в нормативных правовых актах, они определяются индивидуально при заключении договора с кадастровым инженером или специализированной организацией. В среднем продолжительность процедуры от момента начала сотрудничества до получения выписки из ЕГРН и внесения сведений в Росреестр занимает две недели.
В некоторых случаях межевание занимает больше времени. Это зависит от удаленности объекта, количества смежных ЗУ, квалификации и текущей загруженности кадастрового инженера. При обнаружении ошибок сотрудники Росреестра или Кадастровой палаты приостановят регистрацию и процесс придется начинать заново.
Сроки регистрации и постановки участка после межевания на кадастровый учет строго регламентированы ФЗ-118. Статья 16 гласит, что это:
- 5 рабочих дней для процедуры кадастрового учета.
- 10 рабочих дней для одновременно проводимых процедур учета и государственной регистрации.
- 7-12 рабочих дней, если действия выполняются через Многофункциональный центр.
Меняется ли кадастровый номер при смене собственника
Кадастровый номер — это одна из основных характеристик объекта недвижимости, по которой можно узнать о нем все сведения, в том числе ФИО правообладателя. Идентификатор присваивают учетной единице в момент регистрации в Росреестре. Информация, которая закреплена за кадастровым номером, должна быть актуальной и соответствовать фактическим данным.
Если права собственности на недвижимость или земельный участок были переданы другому владельцу, этот факт необходимо зафиксировать в ЕГРН. При этом корректировке подлежат только сведения в базе Росреестра, сам же кадастровый номер остается неизменным.
Индивидуальный регистрационный номер возможно изменить в таких случаях:
- Изменение размера объекта недвижимости;
- Смена адреса;
- Фактическое уничтожение имущества.
Если есть кадастровый паспорт, нужно ли межевание?
С 2018 года межевание является обязательной процедурой. Наличие кадастрового паспорта не освобождает собственника от определения границ участка. Кадастровый паспорт утратил свою юридическую силу. Его заменила выписка из ЕГРН. Справка подтверждает наличие госрегистрации и полномочия правообладателя. Чтобы ее получить, нужно провести межевание.
Проводить межевание необходимо, если вы:
- Хотите оформить право собственности на объект;
- Планируете продать, сдать в аренду, подарить или передать в наследство участок;
- Нуждаетесь в выделение доли из общей долевой собственности;
- Хотите получить разрешение на строительство;
- Планируете объединение нескольких частей надела или разделение единой территории на отдельные участки;
- Решаете пограничные споры в суде.
Как узнать кадастровый номер участка без межевания
Если в правоустанавливающих документах не указать кадастровый номер, они не будут иметь юридической силы. Во время оформления в собственность объекта недвижимости, нужно предоставить госрегистратору кадастровые документы с результатами межевания. Если же земельный участок был оформлен давно и вы не знаете, стоит ли он на кадастровом госучете и присвоен ли ему индивидуальный номер, можно это выяснить одним из таких способов:
- Воспользоваться Публичной кадастровой картой и узнать сведения по адресу надела;
- Отправить заявку на официальный сайт Росреестра;
- Подать запрос в кадастровую службу;
- Изучить документы на землю (выписку ЕГРН, кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности).