Порядок передачи недвижимости от продавца к покупателю. Пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок передачи недвижимости от продавца к покупателю. Пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.

Отражение ст. 556 ГК РФ в определениях ВС РФ

В судебных определениях ВС РФ ст. 556 ГК РФ практически никогда не являлась основной. Она упоминается в связке с другими, которые относятся к существу рассматриваемых дел. Одним из примеров, раскрывающих сущность акта приёмки, является определение по делу №5-КГ 14-24, которое рассматривалось 13 мая 2014 года. Интересующая нас статья была упомянута в нём в силу того, что коллегия сочла необходимым подчеркнуть её отношение только к сделкам купли-продажи, а данное дело касалось дарения.

Не играет ключевой роли статья и в том случае, если акт не составлялся.

Так, в определении по делу № 18-КГ14-50 от 3 июня 2014 года, коллегия ВС РФ отметила, что Президиум Краснодарского краевого суда неправильно истолковал сущность ст. 556 ГК РФ. Отсутствие акта приёмки не говорит о том, что правовые последствия от подписания договора купли-продажи и государственной регистрации сделки не наступили. В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, если какие-то сделки требуют государственной регистрации, то сделка считается заключённой с этого момента.

Отсюда можно сделать вывод о том, что акт приёмки является вспомогательным документом, но для того, чтобы это доказать, некоторым лицам иногда приходится проходить длинную цепочку судебных разбирательств и доводить дело до ВС РФ.

Пepeдaчa квapтиpы coглacнo aктy пpиeмa-пepeдaчи

3aключитeльным этaпoм пpoдaжи являeтcя cocтaвлeниe нa имyщecтвo aктa пepeдaчи квapтиpы. Уcлoвия дaннoгo пepeвoдa пpaв дoлжны быть зapaнee coглacoвaны в дoгoвope и зaвepшeны пpи пoдпиcaнии пepeдaтoчнoгo блaнкa.

Пocлeдcтвиями пepeдaчи нeдвижимocти являютcя пpaвoвыe pиcки. Пocлe пoдпиcaния вышeyкaзaннoгo дoкyмeнтa вce oпepaции c имyщecтвoм пepeвoдятcя нa нoвoгo влaдeльцa:

• cтpaxoвыe cлyчaи или пpoиcшecтвия (пoжap, зaтoплeниe, oгpaблeниe и т.п.);
• oплaтa cчeтoв пo кoммyнaльным ycлyгaм.

B дoкyмeнтe пpи пoдпиcaнии тaкжe нeoбxoдимo oтpaзить cлeдyющиe мoмeнты:

• cocтoяниe пoмeщeний нa мoмeнт пpинятия;
• нaличиe тexники и oбopyдoвaния (мeбeли);
• пpиcyтcтвиe в квapтиpe cчeтчикoв кoммyнaльнoгo oбecпeчeния и т.п.

B cлyчae yтepи, yзнaть, кaк вoccтaнoвить aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы, мoжнo oбpaтившиcь нaпpямyю к oднoмy из yчacтникoв финaнcoвoй oпepaции. Oдни из экзeмпляpa coxpaняeтcя y пpoдaвцa/пoкyпaтeля и, ecли oни coxpaнили кoнтaкты для cвязи, тo мoгyт пoмoчь в yтpaтe.

Taкжe вoccтaнoвить aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы мoжнo cлeдyющим cпocoбoм:

• oбpaтитьcя зa вoccтaнoвлeниe в MФЦ;
• вoccтaнoвить зa плaтy в Pocpeecтpe.

BAЖНO — кoгдa пoдпиcывaeтcя aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пpoдaжe. Нoвoмy влaдeльцy жeлaтeльнo пoдпиcaть блaнк пocлe пoлнoгo ocвoбoждeния пoмeщeния oт coбcтвeнникoв, ee жильцoв и иx вeщeй.

Какие документы нужны при подготовке договора дарения:

• паспортные данные сторон сделки;
• свидетельство на право собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
• документы, подтверждающие родство сторон договора. Это важно, если доля дарится близкому родственнику;
• свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о заключении брака, нотариальное согласие супруга дарителя (когда требуется);
• выписка из ЕГРН;
• выписка из финансово-лицевого счета и домовой книги;
• технические документы на квартиру: технический паспорт или экспликация и поэтажный план;
• доверенности на представителей сторон в том случае, если договор подписывают представители.

Что нужно сделать до оформления акта

1. Получить уведомление застройщика о том, что он завершил строительство. Это сообщение должны отправить ценным письмом через Почту России или по электронной почте, указанной в ДДУ.
2. Убедиться, что дом введён в эксплуатацию, здание прошло экспертизу государственных специалистов, у него есть официально зарегистрированный почтовый адрес. Девелопер должен предоставить подтверждающие это документы.
3. Осмотреть помещение. На осмотр нужно взять всех дольщиков, прийти с паспортами и ДДУ. Если дольщик не может присутствовать на приёмке, он должен оформить у нотариуса доверенность на своего представителя — им может быть другой дольщик или независимое лицо.
4. Составить лист осмотра, если в квартире обнаружены несоответствия: площадь недвижимости больше или меньше заявленной, есть дефекты отделки, водопровод, электропроводка и канализация отсутствуют или установлены неправильно. Недочёты могут быть и в подъезде: например, в доме нет лифтов, хотя они заявлены, или же они не работают. Лист осмотра составляют в двух экземплярах, подписывают, а застройщик заверяет документ печатью.

Какую информацию важно отразить в передаточном акте?

1. Дата и место составления документа.

2. Ссылка на договор купли-продажи, во исполнение которого составляется передаточный акт.

3. Данные о представителях сторон, подписывающих акт, и ссылка на реквизиты документа, подтверждающего их полномочия.

4. Показания приборов учета коммунальных ресурсов.

5. Техническое состояние объекта недвижимости, перечень выявленных дефектов.

6. Сведения о наличии перепланировок объекта.

7. Перечень документов/имущества, которые передаются одновременно с объектом недвижимости.

Данный перечень не является исчерпывающим и может быть сокращен/дополнен в зависимости от согласованных условий сделки купли-продажи.

Что делать, если:

1) Продавец или Покупатель уклоняются от передачи.

Для того, чтобы зафиксировать факт уклонения, необходимо направить стороне письменное уведомление с предложением произвести приемку объекта в определенную даты и время. Если в договоре купли-продажи стороны не согласовали особый порядок уведомления, то данное уведомление лучше направлять противоположной стороне ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Если обязательство продавца по передаче имущества так и не будет исполнено, то покупатель может обратиться в суд с иском об исполнении продавцом обязанности по передаче. Кроме того, в некоторых случаях стороны договариваются о том, чтобы непередача объекта недвижимости в определенный срок предоставляет покупателю возможность отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке.

2) При подписании передаточного акта обнаруживается, что техническое состояние объекта недвижимости не соответствует договору купли-продажи.

В такой ситуации покупателю необходимо настаивать на том, чтобы все дефекты были зафиксированы в передаточном акте максимально подробно, что позволит покупателю в дальнейшем требовать от продавца соразмерного уменьшения цены объекта, устранения выявленных недостатков или возмещения своих расходов на устранение недостатков. Более того, при определенных условиях выявленные дефекты могут быть основанием для отказа от договора купли-продажи.

Передача имущества внутри госсектора: варианты учета

Действующие нормативные правовые акты не устанавливают детальный порядок организации бухгалтерского учета при приеме-передаче нефи­нансовых активов между организациями государственного сектора. По­этому на практике подобные операции вызывают множество вопросов и проблем.

Рассмотрим варианты решений, которые может принять уч­реждение, исходя из условий, на которых передается имущество.

Безвозмездное поступление

Порядок отражения в бухгалтерском учете бюджетных (автоном­ных) учреждений операций по безвозмездному поступлению нефи­нансовых активов от различных организаций госсектора зависит ис­ключительно от категории поступающего имущества.

Стоимость нефинансовых активов, которыми учреждения не впра­ве распоряжаться самостоятельно (недвижимого и особо ценного движимого имущества), относится в кредит счета 4 210 06 000 «Рас­четы с учредителем». При поступлении иного имущества его стои­мость учитывается как увеличение финансового результата по креди­ту счета 4(2) 401 10 180 «Прочие доходы». Если по поступающим объ­ектам начислялась амортизация, соответствующие суммы должны быть отражены по дебету счетов 4 210 06 000, 4(2) 401 10 180.

Применяемая методология бухгалтерского учета предполагает, что движимое имущество при его поступлении сразу должно быть отнесено либо к особо ценному, либо к иному.

Действующее законодательство не содержит ограничений для отнесения движимого имущества, приобретенного за счет средств от приносящей доходы деятельности, к категории особо ценного (письмо Минфина России от 18.11.2011 № 02-03-10/5026).

Перечни особо ценного движимого имущества учреждений опре­деляются их учредителями (п. 12 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», далее -Закон № 7-ФЗ; ч. 3.1 ст. 3 Федерального закона от 03.11.2006 № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях», далее — Закон № 174-ФЗ).

Таким образом, до включения в установленном порядке движи­мого имущества в соответствующий перечень у учреждения нет формальных оснований для учета получаемых объектов по аналити­ческой группе 20 «Особо ценное движимое имущество учреждения».

Соответственно, если на день возникновения права оперативного управления на полученное движимое имущество учреждение не рас­полагает решением учредителя о его включении в состав особо цен­ного, в учете отражается поступление иного движимого имущества и переданных сумм начисленной по нему амортизации в корреспон­денции со счетом 4(2) 401 10 180.

После поступления документов, подтверждающих включение уч­редителем определенных объектов в состав особо ценного движимо­го имущества, в учете по дебету и кредиту счета 100 00 «Нефинансо­вые активы» в разрезе соответствующих аналитических счетов от­ражается изменение категории имущества:

• перевод основных средств по балансовой стоимости

Дебет 410120 310
Кредит 410130 310;

• перенос суммы начисленной амортизации

Дебет 4 104 30 410
Кредит 4104 20 410.

Одновременно остаточная стоимость имущества может быть уч­тена по дебету счета 4 401 10 180 и кредиту счета 4 210 06 000.

Корреспонденции счетов в отношении иму­щества, поступающего в рамках деятельности по выполнению госу­дарственного (муниципального) задания, а также в рамках приносящей доход дея­тельности смотрите в полной версии статьи.

Безвозмездная передача

При передаче имущества любым организациям государственного сектора бюджетному (автономному) учреждению необходимо:

• получить от учредителя документы, подтверждающие согласова­ние операции по передаче имущества (если передается недвижи­мое и особо ценное движимое имущество);
• согласовать с принимающей стороной саму возможность переда­чи, а также ее сроки.

Имущество может передаваться учреждением не по своей ини­циативе, а в соответствии с планом (распоряжением) уполномо­ченного органа власти, осуществляющего права собственника по наделению организаций госсектора имуществом.
Порядок отражения в бухгалтерском учете бюджетного (автономно­го) учреждения операций по безвоз­мездной передаче нефинансовых активов различным организациям госсектора также зависит только от категории передаваемого имуще­ства.

Инструкция к акту приема-передачи

Шапка документа заполняется таким образом:

• номер и наименование документа;
• название обеих сторон;
• объект и его местонахождение, в том числе указывается площадь помещения;
• если есть такое желание, модно указать ссылку на свидетельство о праве собственности.

Основная часть содержит информацию о самом объекте. В этом случае фиксируют:

• состояние потолков, стен, полов;
• указание факта находятся ли в исправном состоянии все электроприборы и приборы отопления;
• если присутствует интернет-связь либо сигнализация — это тоже указывают в договоре.

Также в этом пункте фиксируют все недостатки, если есть такие дабы избежать претензий между сторонами.

Важные моменты, на которые нужно обратить внимание это:

• внешнее оформление договора — оформлен вручную либо напечатан;
• присутствуют ли подписи сторон;
• есть ли печать.

Акт печатается в двух экземплярах и хранится каждой стороной. Является дополнением к основному договору и имеет юридическую силу.

Документ нужно обязательно хранить совместно с договором аренды до окончания его срока.

Очень важно чтобы все моменты касательно аренды были запечатлены документально с наличием всех нюансов и договоренностей.

Что такое акт приёма-передачи нежилого помещения?

Акт приёма-передачи недвижимости – это деловой документ, подтверждающий, что помещение действительно было передано арендатору, покупателю, или было возвращено арендодателю, и данное лицо не имеет претензий к его состоянию. Все недостатки недвижимости отражаются в тексте документа. Повреждения, обнаруженные после передачи, автоматически попадают в зону ответственности стороны, которая получила объект в пользование.

Поэтому перед подписанием акта необходимо тщательно осмотреть помещение и зафиксировать в акте все выявленные недостатки. Если при возврате обнаружатся повреждения, которых не было на момент передачи, возмещение ущерба ляжет на сторону, в чьём распоряжении находился объект.

Важно отметить, что к долгосрочным договорам аренды, рассчитанных на срок 1 год и более и к договорам купли-продажи предъявляются особые требования. Эти документы подлежат регистрации в государственных органах и в обязательном порядке должны сопровождаться актом о приёме-передаче помещения.

Сущность акта при совершении сделок купли-продажи

К примеру, договор составлен таким образом, что покупатель получает в собственность квартиру, которая не нуждается в ремонте и пригодна к использованию. Но в день её приёма он обнаружил, что куда-то исчезли умывальники и другая сантехника. Покупатель отражает это в акте, после чего подписывает его. При этом он считает, что отменять сделку из-за незначительного расхождения с условиями договора неразумно.

Aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy кyпли пpoдaжи пpeдcтaвляeт coбoй coпpoвoждaющий дoкyмeнт пo зaключeнию пoдoбнoгo poдa cдeлoк.

Eгo cyть пpoявляeтcя в oбязaтeльнocти cocтaвлeния и дoпoлнeния ocнoвнoгo дoгoвopa пo кyплe-пpoдaжи.

Юpиcты c гoтoвнocтью oтвeчaют нa гpaждaнaм — зaчeм нyжeн aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы. Дoкyмeнт пoзвoляeт зaвepшить и пoдтвepдить пepeвoд имyщecтвeнныx пpaв coбcтвeннocти нa зaкoнныx ocнoвaнияx oт oднoгo влaдeльцa к дpyгoмy.

Блaнк пpиёмки тpeбyeтcя oфopмлять пo пpaвилaм:

• coблюдaть юpидичecкyю гpaмoтнocть;
• включaть в пoлнoм oбъeмe инфopмaцию o двyx cтopoнax coглaшeния;
• yкaзывaть инфopмaцию o пpoдaвaeмoм oбъeктe, ycлoвияx и oбязaтeльcтвax coглaшeния.

Составление акта о приеме-сдаче жилого помещения

Утвержденной единой формы для составления договора приема-передачи жилья не предусмотрено. Основными положениями в данном документе непременно должны быть отмечены следующие нюансы:

• Место и дата утверждения документа;
• Аналогичные данные, фиксирующие номер соглашения об аренде недвижимости, информация о представителе нотариата, заверившим сделку;
• Исчерпывающие сведения о заинтересованных сторонах в реализации договора (ФИО частных лиц, их координаты). То же касается и юридических лиц или их представителей;
• Информация о предмете операции (квартире, частном доме или другом объекте, считающимся жилым строением);
• Подтверждающие подписи сторон участников и закрепление договора печатью, если присутствует в оформлении документации юридическое лицо.

Кроме этого, в акте должно быть отмечено целевое назначение помещения после подписания соглашения.

На что обратить внимание при оформлении

Внешнее оформление акта, так же как и его текст, полностью переданы на откуп составителю. Допускается писать акт вручную или набирать на компьютере, формировать на устновленном бланке организации или на обыкновенном листе бумаги.

Документ следует в обязательном порядке подписать (при этом автографы лиц, задействованных в приеме-передаче помещения, должны быть «живыми»).

А вот удостоверять бланк при помощи печати или штампа необходимо только в том случае, если норма по использованию штемпельных изделий закреплена во внутренних нормативно-правовых бумагах организаций.

Акт нужно печатать минимум в двух экземплярах – по одному для каждой из заинтересованных сторон, но при надобности можно делать и его заверенные копии.

Акт приёма-передачи нежилого помещения арендатору — образец

Актом приема-передачи нежилого помещения называется документ, который подтверждает факт передачи владетелем нежилого помещения нанимателю. В отличие от рядового договора рентинга рассматриваемый документ отражает и состояние помещения, то есть, из каких материалов возведено это здание и в каком состоянии находится постройка на момент ее сдачи.

Именно этот последний пункт может помочь разрешить возможные разногласия по поводу технического состояния помещения между двумя сторонами, между которыми ранее был заключен договор рентинга.

В составлении и подписании акта, конечно же, в большей степени заинтересован собственник квадратных метров, так как именно на основании этой бумаги в дальнейшем он сможет предъявить свое недовольство между начальным состоянием здания и последующим, то есть после использования его в коммерческих целях нанимателем.

Акт приема-передачи помещения в аренду

Иногда в Росреестре незаконно, но требуют «выделить» передаточный акт в отдельный документ, и такое требование можно оспорить в суде.

Этот пункт зависит от условий договора (например, товар может передаваться по месту нахождения продавца или покупателя).

Также в акте нужно отметить, что помещение передано в состоянии, удовлетворяющем покупателя, и претензии у сторон отсутствуют. Передаточный акт подписывается продавцом и покупателем. Для акта приема-передачи ключей от помещения образец отдельный приводить не будем, ведь эта информация обычно также отражается в передаточном акте на помещение.

Так как он является документом, то составляется в письменной форме. Типовой образец акта приема-передачи законом не утвержден.

Обращаем внимание, что составлять акт приема-передачи помещения не нужно, если на момент заключения договора купли-продажи покупатель уже владеет этим помещением на ином основании, например, по договору аренды. При таких условиях считается, что обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании такого договора.

Ocнoвнoй зaкoн cocтaвлeния пepeдaтoчнoгo блaнкa этo ГК PФ, гдe в cтaтьe 556 пpeдycмaтpивaeтcя нeoбxoдимocть cocтaвить дaнный дoкyмeнт, инaчe имyщecтвo нe бyдeт пepeдaнo либo вoзникнyт cпopы.

Исходя из этой обязанности, арендатор должен производить осмотр помещений с целью установления исправности его состояния.

В случае, когда в результате осмотра обнаружены какие либо неисправности, комиссией (сотрудником), проводящим осмотр составляется документ (акт или дефектная ведомость), содержащий перечень неисправностей.

Акт приема-передачи нежилого помещения

Акт приема-передачи — это документ, который подтверждает перемещение имущества от одной стороны к другой. Акт составляют в дополнение к основному документу, заключенному между сторонами — договор купли-продажи, договора аренды, дарения.

Нежилое помещение — это недвижимость, не предназначенная для проживания в нем. Оно может быть предназначено для производства, торговли, офиса и других целей. Нежилое помещение может быть передано в результате продажи, дарения, аренды и других сделок. Любая сделка с недвижимостью должна сопровождаться оформлением договора, в дополнение к которому и составляется акт приема-передачи.

Договор определяет условия, сопровождающие сделку по приему-передаче недвижимого имущества, а акт подтверждает факт передачи. В данной статье рассмотрены особенности оформления акта приема-передачи при продаже и передаче в аренду недвижимого имущества. Скачать образцы актов можно по ссылкам ниже.

Образцы других актов приема-передачи:

• гаража — скачать;
• квартиры — образец;
• автомобиля — скачать.

Что обозначить в акте

Следует отметить, что подробно описывать все права и обязанности сторон в акте не стоит, так как они уже обозначены в договоре, к которому настоящий акт и выступает приложением. В документе нужно обозначить только сам факт передачи ключей от помещения. Таким образом, перечень подлежащих к указанию моментов выглядит следующим образом:

• обозначение сторон соглашения (ФИО физ. лица или наименование организации);
• дата передачи ключей от помещения;
• количество переданных экземпляров. По истечению срока действия договора все комплекты должны быть возвращены;
• адрес расположения помещения, его площадь;
• количество экземпляров акта;
• подписи сторон соглашения. За организацию расписывается её должностное лицо, уполномоченное на совершение сделок.

Похожие записи:

• Расчет налога на имущество за 1 квартал 2023 года
• 7 способов получить квартиру бесплатно в России
• Сколько квадратных метров положено на человека в 2023 году