Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.
Как продать квартиру, купленную с маткапиталом: заключение
- Квартиру, купленную на средства маткапитала, продать можно
- Для продажи такой квартиры обязательно получите разрешение на сделку от органов опеки, СФР, банка
- Покупаемое взамен жильё должно соответствовать уровню комфорта продаваемого дома и не ущемлять имущественные права несовершеннолетних. Для этого детям нужно выделить доли равные или больше, чем были в прежней квартире
- Вместо доли возможно зачисление на счета детей денежной компенсации
- Многодетные родители и семьи, которые уже больше 5 лет пользуются и владеют недвижимостью, не платят налоги
Ситуация №1 — Покупатели полностью со своими деньгами
Сначала краткая поэтапная инструкция со сроками. Например, квартира стоит 8 млн. руб. Долг по ипотеке — 3,5 млн. руб.
1) Продавцы консультируются в органах опеки о том, на каких условиям им можно будет получить разрешение на продажу квартиры. 2) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Обычно это занимает 1-2 дня. В нем указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 3,5 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 3) После подписания договора, покупатели и продавцы несут эти 3,5 млн. руб. в банк, чтобы закрыть долг по ипотеке. После оплаты банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи справки зависит от банка — могут выдать в день обращения, а могут и через 2 недели. 4) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 5) Так как с квартиры снято обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству. Подать документы можно в том же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры — 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Участники сделки снова обращаются к нотариусу для составления договора купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 7) В день сделки — покупатели закладывают оставшиеся 4,5 млн. руб. Заложить деньги можно в банковскую ячейку, на аккредитив или депозит нотариуса. Эти деньги продавцы смогут забрать только после успешной регистрации сделки. Затем участники при нотариусе подписывают договор купли-продажи. Далее договор нужно подать в МФЦ или в Рег.Палату для регистрации сделки. Подать договор может нотариус (бесплатно) или сами стороны. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 8) После успешной регистрации продавцы забирают оставшиеся 4,5 млн. руб.
Получается, что на подписание договора купли-продажи участники выйдут через 20 — 50 дней + 5 дней занимает регистрация.
А можно ли ускорить сделку? Да, но только при грамотном подходе и наличием опыта. Сначала внимательно прочтите подробную поэтапную инструкцию продажи, а после уже можете приступать к ускоренной. Иначе ничего не поймете.
Для продажи квартиры в ипотеке с маткапиталом продавцу необходимо предоставить пакет документов. В зависимости от выбранной схемы перечень может включать в себя:
-
паспорта владельцев жилья и детей старше 14 лет (для несовершеннолетних требуются свидетельства о рождении);
-
сертификат материнского капитала, использованный при покупке объекта;
-
документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности);
-
разрешение органов опеки, если дети имеют доли в квартире;
-
предварительные договоры купли-продажи;
-
разрешение банка на проведение сделки;
-
справку о готовности объекта при участии в ДДУ.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа квартиры в ипотеку с материнским капиталом имеет как плюсы, так и минусы. Достоинством сделки являются минимальные риски, связанные с мошенничеством, так как процедуру курирует непосредственно кредитная организация.
Для покупателя преимущество связано с тем, что стоимость жилплощади может быть ниже рыночной, что позволяет экономить денежные средства. Также стоит отметить, что сделка зачастую предполагает необходимость предоставления минимального количества документов. Например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки недвижимости.
Чтобы понять, стоит ли продавать квартиру, купленную через ипотеку с материнским капиталом, и избежать «подводных» камней при подписании договора купли-продажи, рекомендуется проконсультироваться с менеджером банка. Дополнительно вы можете ознакомиться с отзывами заемщиков и оценить собственные финансовые возможности.
Продажа квартиры, купленной в ипотеку, с вложением материнского капитала
Продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, а средства маткапитала уже внесены, сложнее, чем продать такую же квартиру, но с закрытым жилищным кредитом. Когда вы покупаете жилье в ипотеку, оно находится в залоге у банка, и для начала вам необходимо получить его согласие на выделение доли. А на эти условия готовы пойти далеко не все банки: мало кому хочется брать на себя ответственность за выделение детской доли, так как если родители-заемщики вдруг по каким-либо причинам откажутся или не смогут обслуживать свой ипотечный заем, квартиру придется реализовывать. А это является затруднительным, когда среди собственников есть несовершеннолетний. Поэтому рекомендуется сначала погасить кредит и только после этого выделять в квартире доли.
Как узнать, был ли использован маткапитал?
- Убедитесь, что квартира была приобретена владельцами, а не приватизирована и не получена в наследство.
- Выясните, была ли у продавца возможность использования маткапитала. Для этого нужно узнать/спросить, есть ли у собственника квартиры второй (третий и последующий) ребенок, который родился позже 1 января 2007 г., или первый ребенок, который родился позже 1 января 2020 г.
- Если гипотетически собственник мог использовать маткапитал, необходимо узнать, получил ли он его и потратил ли он его именно на «улучшение жилищных условий» — покупку недвижимости. Если продавец покупал первичное или вторичное жилье либо участвовал в долевом строительстве, об использовании маткапитала будет сказано в договоре.
Важно помнить, что если продавец покупал квартиру в ипотеку, он также мог оплачивать кредит с помощью материнского капитала. Но выделить доли в квартире можно только после того, как кредит погашен, так как банк выдает ипотеку под залог квартиры. И в данном случае в договоре купли-продажи будет указано, что для покупки жилья была использована ипотека. А что кредит погашался с помощью маткапитала, указано не будет.
Покупателю остается надеяться на добросовестность продавца и исполнение обязательств с его стороны перед государством. Вместе с тем можно запросить у продавца выписку из банка, где будут указаны движения по счету, спросить о наличии детей и запросить справку из Пенсионного фонда.
Условия для продажи квартиры, которую приобрели за деньги маткапитала
Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:
-
Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.
-
Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.
-
Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.
-
Заплатите налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.
Какие документы потребуются для продажи квартиры?
Для получения разрешения в органах опеки соберите следующие документы.
-
Паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, или свидетельство о рождении.
-
Заявление и паспорта обоих родителей в органы опеки.
-
Техпаспорт на квартиру.
-
Документ купли-продажи.
-
Если ваш покупатель будет использовать деньги из материнского капитала, от него потребуется копия сертификата.
-
Выписка из ЕГРН.
-
Если недвижимость в ипотеке, к заявлению приложите разрешение банка.
-
Ваш сертификат, которым вы пользовались при покупке квартиры.
-
Разрешение на проведение сделки от пенсионного фонда.
-
Согласие на сделку супруга, супруги и ребенка, если он достиг совершеннолетия.
Кратко — как продать квартиру, которую купили за деньги маткапитала?
-
Перед продажей объекта выделите долю ребенку в квартире, иначе органы опеки отклонят заявление.
-
Выбирайте недвижимость, которая будет не хуже по техническим параметрам, чем предыдущее жилье. Разрешается купить квартиру меньшей площади, но если недвижимость будет лучше по техническим параметрам и с лучшим ремонтом.
-
Чтобы продать и купить квартиру, потребуется получить одобрение не только органов опеки, но и ПФР. Если недвижимость в ипотеке, нужно одобрение банка.
-
Если продаете квартиру, которой владеете менее трех лет, придется оплачивать 13%-ный налог с прибыли.
-
Выделять долю детям в недостроенном объекте нельзя.
-
Когда не получается выделить долю ребенку, разрешается воспользоваться денежной компенсацией. Откройте сберегательный счет на ребенка и переведите деньги с продажи.
-
Подать документы для получения разрешения на продажу квартиры можно в органы опеки или МФЦ. А чтобы зарегистрировать переход прав собственности, придется идти в Росреестр.
Какое жилье необходимо приобрести взамен?
Приобретение нового жилья не должно приводить к ухудшению жилищных условий семьи. Это является одним из основных критериев, которыми руководствуются органы опеки при принятии решения о согласовании сделки.
В частности, новое жилье должно соответствовать следующим требованиям:
- Площадь или стоимость нового жилья должна быть не меньше, чем у проданной квартиры;
- Помещение и многоквартирный дом не должны находиться в ветхом или аварийном состоянии;
- Наличие соответствующей социальной инфраструктуры (детский сад, школа).
Условия продажи квартиры с материнским капиталом
Квартира с вложенным материнским капиталом подлежит продаже в следующих случаях:
|
Продажа квартир с материнским капиталом: условия |
|
|
1 |
Есть регистрация жилья в Росреестре. |
|
2 |
Условия жизни несовершеннолетних после продажи недвижимости не ухудшатся, и доли в новом жилье не окажутся меньше. |
|
3 |
Жилье переоформлено в общую собственность по долям. |
|
4 |
Получено одобрение банка, ПФР, органов опеки на сделку с имущественными долями детей. |
Использование маткапитала при покупке квартиры
Программа по поддержке семей, в которых родился второй и каждый последующий ребенок, существует с 2007 года.
Это мера поощрения, необходимая для того, чтобы улучшить демографию страны, а также помочь молодым семьям финансово, например, при покупке квартиры или в обучении ребенка.
Таким образом, полученные деньги можно направить как на недвижимость, так и на оплату обучения будущего специалиста в университете.
Однако чаще всего полученные сертификаты используют именно для покупки жилья. Действительно, недвижимость – крайне дорогое вложение, и полученные от государства дотации позволяют облегчить эту финансовую нагрузку. Применить маткапитал можно в качестве:
- первоначального взноса;
- досрочного погашения, полного либо частичного.
Законодательство не ограничивает граждан в выборе недвижимости – это может быть как квартира в новостройке, так и на вторичном рынке, участок под ИЖС или готовый дом, а также доли или комнаты в квартирах или коммуналках. Главное, чтобы недвижимость была пригодна для жизни с ребенком и имела отдельный доступ. Кроме того, вы обязательно должны выделить доли для своих детей – часть на каждого.
Разрешение от опекунского совета
Иногда комиссия из органов попечительства может сопровождать сделку по продаже недвижимости с материнским капиталом лично, но в большинстве случаев выдается специальный документ.
Разрешение от ООиП – это утвержденный ГК образец документа, который в обязательном порядке должен присутствовать при продаже имущества, долей которого владеет несовершеннолетний отпрыск.
Чтобы получить разрешительный документ, нужно представить в государственное учреждение такие документы:
- общегражданские паспорта родителей или опекунов;
- заявление родителей о смене жилищных условий;
- удостоверение личности ребенка (свидетельство о рождении, паспорт);
- подтверждение законного брака между супругами;
- пакет свидетельств на новое и старое жилье;
- подтверждение размера доли малолетнего (не меньше или больше).
Ребенок, которому на момент совершения сделки исполнилось 14 лет, должен дать свое согласие на проведение сделки по покупке-продаже квартиры.
В чем особенность квартиры с материнским капиталом?
Жилище, приобретенное на деньги из материнского капитала, закреплено за детьми. Определенная доля принадлежит им. Доля также может быть еще не получена ребенком (в случае ипотеки), но прописана в обязательстве – то есть родители обязуются предоставить несовершеннолетнему часть собственности после погашения кредита. В любом случае, если жилье было куплено частично при поддержке материнского капитала, оно должно выполнять свою основную функцию – улучшать жилищные условия детей и частично принадлежать им.
Право ребенка на долю в квартире строго соблюдается. При продаже жилья, купленного на семейный сертификат, необходимо доказать, что ребенок получит равнозначную долю в ином объекте недвижимости. Доказывать этот факт необходимо Органам опеки и попечительства. Без согласия ООиП проводить сделку по купле-продаже квартиры нельзя.
Хотя существуют варианты, при которых долю ребенку в новом жилье можно не выделять:
- деньги, полученные с продажи жилища, идут на накопительный или стандартный счет ребенка;
- средства от продажи выделяются для лечения остро больного ребенка;
- несовершеннолетний получает долю в другом жилье – например, в доме бабушки и дедушки.
Какие документы нужны?
Перед обращением в органы опеки следует подготовить необходимый пакет документов. Обязательно нужно иметь при себе:
- удостоверение личности на каждого из членов семьи (паспорт, свидетельство о рождении), желательно – сразу копии, которые сотрудники опеки заберут для составления протокола;
- документ, подтверждающий право долевой собственности членов семьи на объект недвижимости;
- если несовершеннолетний достиг возраста 14 лет – заявление о продаже собственности;
- техпаспорт на объект недвижимости;
- справка из ЖКХ об отсутствии неуплаты за прошедший период по коммунальным платежам;
- заявление взрослых собственников (родителей) о продаже недвижимости.
В прошении должно быть указано, по какой причине семья собирается отказаться от имеющегося жилья, какую замену получат дети после продажи. Можно указать следующие причины:
- желание улучшить материальное положение;
- смена района или города в связи с переездом;
- продажа квартиры в связи с нехваткой средств на лечение, образование ребенка;
- продажа общей квартиры с целью перевести деньги за долю ребенка на отдельный счет, который затем будет использоваться для открытия собственной ипотеки совершеннолетнего (спорно).
Пакет перечисленных документов подается одновременно с заявлением. После рассмотрения заявки заявители получают уведомление о том, что органы опеки согласны с продажей (или отказывают в сделке).
Тонкости и нюансы процедуры
В случае продажи квартиры с материнским капиталом нужно учитывать, что ребенка можно прописать у родителей или иных родственников. Тогда требование, предоставить несовершеннолетнему жилплощадь, будет соблюдено. После этого открывается свободное распоряжение средствами, полученными после продажи квартиры с мат. капиталом:
- можно приобрести квартиру, меньшую по площади, и использовать разницу стоимости для улучшения собственных условий жизни или положения ребенка;
- можно заменить квартиру на частный дом, где условия проживания кардинально отличаются от городских;
- можно и вовсе отказаться от приобретения новой недвижимости и переехать к родственникам, а полученные от продажи средства распределить по счетам бывших собственников.