Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Варианты получения ВНЖ в Германии». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для начала нужно сказать, что приобретение недвижимости в Германии как таковое, независимо от суммы, на которую имущество приобретается, не является основанием для получения вида на жительство в соответствии с законом «О пребывании иностранцев». В Германии невозможно как в ряде иных стран просто приобрести недвижимое имущество на определенную сумму, придти с документами, подтверждающими покупку и оплату, в ведомство по делам иностранцев и уйти оттуда с видом на жительство в Германии. Это просто не предусмотрено законодательством! И тот, кто утверждает обратное, некомпетентен в вопросах иммиграции в Германию или просто мошенник.
Покупка недвижимости в Германии и вид на жительство
Немецкое законодательство не регламентирует прямое предоставление статуса ВНЖ при покупке недвижимости. Приобретенное имущество может стать объектом инвестирования при открытии собственной компании, которая и позволит иностранному гражданину подать запрос на получение временного резидентства.
Бизнес-иммиграция является легальным условием для оформления немецкого вида на жительство. Чтобы купленное коммерческое или некоммерческое помещение стало частью процесса легализации в Германии, заявителю необходимо зарегистрировать свою фирму, назначить себя управляющим или исполнительным директором и оформить недвижимость как объект инвестирования компании.
Оформлять бизнес более выгодно по организационно-правовой форме ООО/GmbH (общество с ограниченной ответственностью) или АО/AG (акционерное общество). Требование к минимальной сумме вложений на данный момент отсутствует — с 2015 года немецкие власти отменили финансовый минимум в 250 тыс. евро и обязательное создание 5 рабочих мест в фирме.
Чтобы получить ВНЖ в Германии при покупке недвижимости через регистрацию собственной компании, инвестор сначала оформляет предпринимательскую визу со сроком действия три месяца. В течение этого времени заявителю необходимо въехать на территорию ФРГ, арендовать место для длительного проживания и начать реализовывать свой бизнес-план. Также в этот период иностранному бизнесмену нужно подать пакет документов на получение вида на жительство. ВНЖ выдается на 1–3 года с правом дальнейшего продления и потенциального оформления ПМЖ. Минимальный срок функционирования фирмы — от трех лет, на протяжении которых собственник бизнеса обязан платить налоги (25 % — на прибыль, до 17 % — на предпринимательскую деятельность) и оплачивать коммунальные платежи. После получения ПМЖ инвестор имеет право закрыть компанию, недвижимое имущество переоформить на себя как на физическое лицо и выставить его на продажу.
Недвижимость в Германии для иностранцев
Из-за дефицита новостроек в больших городах Германии цены на недвижимость увеличиваются. Тем не менее небольшие процентные ставки и потенциальная доходность от сдачи объектов в аренду продолжают привлекать иностранных инвесторов.
Преимущества покупки недвижимости в Германии:
- доступное ипотечное кредитование (3–4 % при наличии 20–40 % начального капитала);
- безопасность рынка недвижимости;
- сдача в аренду или продажа по хорошей цене вследствие роста цен на жилые помещения;
- оптимальное соотношение себестоимости и доходности приобретенного объекта;
Недостатки рынка немецкой недвижимости:
- недобросовестные маклеры и вероятность приобрести неликвидный объект с множеством технических проблем (некачественный ремонт, проблемы с коммунальным обслуживанием и т.д.);
- возможен многоэтапный бюрократический процесс покупки и оформления помещения;
- сложная коммуникация с иностранцами из-за языкового барьера.
Законодательство Германии позволяет иностранным гражданам покупать разные виды недвижимого имущества, при этом все процедуры купли-продажи заверяются только у немецких нотариусов. Среди иностранцев популярными местами для приобретения жилых или нежилых объектов являются федеральные земли Баварии и Саксонии, поскольку здесь самое низкое налогообложение по всей ФРГ. Потенциальный покупатель может подбирать помещение с помощью риэлторского агентства или самостоятельно, используя следующие ресурсы:
- immoscout24;
- immowelt.de;
- immobilo.de.
Если покупатель не знает язык и опасается возможных проблем из-за непонимания немецкоговорящих продавцов, он может обратиться в официальное риэлтерское агентство с русскоговорящими сотрудниками. Агент по недвижимости предоставит следующие услуги:
- подробные консультации по выбору объекта;
- ведение переговоров с продавцом;
- быстрое решение всех вопросов с банками.
Риэлторы и маклеры в Германии обязательно должны иметь специальное разрешение для ведения профессиональной деятельности. Также авторитет специалиста подтверждается его участием в Ассоциации маклеров Германии (Verband Deutsher Makler).
Нотариус, в отличие от агента по недвижимости, является ключевым участником сделки. Кроме составления договора купли-продажи, он зарегистрирует права нового собственника имущества в поземельной книге.
Процедура покупки недвижимости в Германии:
- Регистрация счета в немецком банке и проверка помещения.
- Подписание договора о приобретении объекта.
- Оплата сделки.
- Регистрация нового владельца в поземельной книге.
В среднем процесс покупки и оформления недвижимости длится от двух до четырех месяцев.
Страны с резидентской программой на недвижимость
В перечень самых популярных стран, предлагающих гражданство за недвижимость, входят Мальта, Португалия, Испания, Греция.
Из-за увеличения случаев покупки европейской недвижимости иностранцами с нелегальными источниками дохода Евросоюз вводит свод строгих правил к выдаче ВНЖ за инвестиции в недвижимые объекты. Республика Кипр, например, закрыла подобную программу в 2020 году. Остальные страны участницы ЕС ужесточили требования.
Теперь ВНЖ в Европе при покупке недвижимости дает право только на:
- нахождение в странах Шенгенской зоны в течение 90 дней за каждые полгода;
- получение гражданства раньше, чем для владельцев ВНЖ, оформленного по другим причинам (через брак, обучение и т. д.).
Основания для получения
Получение ВНЖ в Германии в 2023 году возможно при наличии таких оснований, как:
- Обучение в колледжах или высших учебных учреждениях Федеративной Республики Германия. Обычно иностранные студенты первые 2 курса обучаются в ВУЗах своей родной страны, а только потом приезжают доучиваться в ФРГ. Для поступления необходимо иметь высокий средний бал, хорошо знать язык и иметь денежные средства для оплаты обучения.
- Обучение по программе студенческого обмена. Обычно обмен осуществляется всего лишь на семестр.
- Прохождение языковых курсов при колледжах или ВУЗах. Обычно таким иностранным резидентам выдается ВНЖ сроком на 1 год.
- Участие в волонтерской программе. Волонтерская работа в ФРГ Германии оплачивается государством. Заработная плата волонтеров небольшая, примерно 500 – 700 евро в месяц.
- Участие в программе AU PAIR. Суть программы: иностранный резидент после приезда в ФРГ поселяется в семью, где ему предоставляется отдельная комната и ежемесячное пособие. За это иностранец помогает семье по дому и с детьми, а также получает возможность лучше выучить немецкий язык и приобрести новых знакомых и друзей.
- Заключение брака с немецким подданным. Стоит отметить, что прожить в браке для получения постоянного ВНЖ необходимо всего 3 года, вместо 5 лет.
- Трудоустройство или поиск требуемой вакансии. Если человек уже заключил трудовой договор, то ВНЖ выдается на весь срок трудового договора, но не более чем на 3 года. Если иностранный резидент посещает страну с целью поиска места трудоустройства, то ему выдается вид на жительство на полгода.
- Владение голубой картой. Голубая карта – это особый вид ВНЖ, который могут получить только высококвалифицированные иностранные специалисты. Для получения голубой карты необходимо, чтобы заработная плата иностранного наемного работника была не меньше 49 600 евро в год. Чаще всего голубые карты выдаются врачам, ученым и специалистам IT-технологий.
- Открытие или ведение предпринимательской деятельности.
- Обладание статусом беженца. Они в ФРГ получают не только ВНЖ, но и социальное жилье, а также денежное пособие.
Получить ВНЖ имеют право также переселенные этнические немцы. Если родственники иностранного резидента имеют немецкие корни, то он вполне имеет право приехать в ФРГ по программе репатриации и получить подданство на основании принадлежности к немецкому народу.
Экономическая независимость или открытие бизнеса: что подойдет вам?
| Экономическая независимость | Открытие бизнеса | |
| Требования к претенденту |
Подать заявление могут совершеннолетние граждане любой страны мира. Знание немецкого языка – не требуется. |
Подать заявление могут совершеннолетние граждане любой страны мира. Знание немецкого языка – будет преимуществом. Образование и опыт должны соответствовать той сфере деятельности, которой будет заниматься инвестор. |
| Капитал (подтверждение финансовой состоятельности) |
Оценка активов: от €1 миллиона на семью (недвижимость, бизнес и т.д.). Регулярный (пассивный) доход от €4-5 тысяч в месяц на каждого члена семьи независимо от работы. |
От €100000 на семью |
| Бизнес-план | Не требуется. | Нужен одобренный и согласованный немецкими властями бизнес-план. |
| Недвижимость | Необходимо жилье – недвижимость в собственности или долгосрочной аренде. | |
| Медицинская страховка | Полис частного медицинского страхования. | |
| ВНЖ для родственников | Вместе с инвестором ВНЖ получают супруг(а) и несовершеннолетние дети. | |
| Проживание в Германии |
Позволяет проживать в Германии неограниченное время (в течение срока действия разрешения). Требования по минимальному пребыванию – мягкие. |
|
| Учеба | Дети получают право бесплатного обучения в государственных школах и вузах так же, как граждане Германии, если закончили там школу. | |
| Работа | Пассивный бизнес – без ограничений, другие сферы предпринимательства или работа по найму – требуют дополнительных согласований. | Вести бизнес можно без ограничений в рамках утвержденного плана, работа по найму – требует дополнительных согласований. |
| Безвизовые путешествия по Шенгенской зоне | Гарантированы | |
| Получение ПМЖ (постоянный вид на жительство) и гражданства |
ПМЖ – через 5 лет при сдаче экзамена по языку. Гражданство – через 2 года после ПМЖ. |
ПМЖ – через 3 года при условии успешной реализации бизнес-плана. Или через 5 лет при сдаче экзамена по языку (не требуется для лиц старше 65). Гражданство – через 2 года после ПМЖ. |
Отзывы о получении статуса ПМЖ
Гражданину России, Украины, Беларуси самостоятельно сложно получить статус постоянного жителя в Германии. Иммигранты, которые успешно реализовали свою идею, столкнулись с высоким уровнем бюрократии не только во время оформления разрешения, но и после получения резидентства. Вне зависимости от основания, процедура длительная, и на разных этапах принятия решения зависит от сотрудников государственных органов, что часто увеличивает время ожидания. Поэтому часто возникает необходимость в подаче дополнительных сведений по запросу.
Согласно отзывам иммигрантов, которые уже получили статус резидента на территории ЕС, можно сделать вывод, что украинцам, россиянам и белорусам намного проще и быстрее удастся оформить ПМЖ в любой другой стране Европейского союза. В качестве альтернативы Германии можно рассмотреть Польшу, Румынию, Болгарию. В законодательстве названых стран более лояльное законодательство и менее сложный алгоритм получения вида на жительство. Многие выходцы из Украины, России, Беларуси имеют прямые родственные связи с румынами, болгарами, поляками, что является основанием для получения гражданства в этих странах ЕС по государственной программе восстановления статуса. После оформления статуса легче оформить постоянное резидентство на всей территории объединения.
Вместе с миграционными специалистами можно выбрать оптимальный вариант иммиграции, чтобы в кратчайшие сроки стать полноправным жителем одного из европейских государств. С гражданством любой страны ЕС можно быстро и легко иммигрировать в ФРГ и остаться там на ПМЖ.
Срочный вид на жительство в Германии
Срочный вид на жительство в Германии — Aufenthaltserlaubnis – разрешает находиться с Германии определенный срок. Данный вид на жительство в Германии обычно выдается для учебы на территории этой страны. Студентам обычно выдают вид на жительство в Германии сроком до двух лет для подготовки и поступления в университет, продляют, в случае успешного поступления, а после окончания учебного заведения у молодого специалиста есть возможность в течение двух лет найти работу в Германии. Правда, внж для студентов ограничивает количество времени на подработку во время обучения – не более 90 полных или 180 неполных дней в год.
Срочный внж в Германии также выдается в случае заключения брака с гражданином/гражданкой Германии, причем, по этому документу супруг имеет право работать также, как и граждане Германии.
Также разрешение на пребывание в Германии можно получить по работе или в случае инвестирования в экономику страны.
Какую недвижимую собственность можно приобрести в Германии
Оформляя ВНЖ в Германии при покупке недвижимости, нужно хорошо представлять себе цели приобретения. Для проживания подойдет один объект, для инвестиций — иной. Рынок в стране насыщенный и объемный, на нем есть тенденция к «перегреву», поэтому к выбору нужно отнестись внимательно.
Например, в Берлине популярные объекты для жилья — однокомнатные квартиры — за последние три года выросли в цене от 30 до 50 тысяч евро (в среднем), а в Лейпциге цены на такие же апартаменты стартуют от 25 тысяч, а не от 10-15, как раньше.
Специалисты «Прифинанс» готовы проконсультировать заказчиков и оказать поддержку при принятии верного решения. Мы поможем найти подходящую собственность в популярных и пользующихся спросом регионах страны:
- столице и крупных городах (Мюнхене, Лейпциге): стоимость квадратного метра жилья в них подчас доходит до 10 тысяч евро, поэтому Германия остается страной нанимателей — спрос на вашу арендную недвижимость обеспечен;
- деловых и промышленных городах (Дрездене, Штутгарте, Гамбурге, Дюссельдорфе) — жилье на вторичном рынке там стоит от 1200-2500 евро;
- небольших поселках и пригородах крупных мегаполисов — там, как правило, продаются частные домовладения (в среднем, от 200-300 тысяч евро за объект площадью 130-150 квадратных метров и участок под ним).
Для инвестиций «прямо сейчас» подходит Мюнхен — жилье там неуклонно дорожает уже много лет подряд. Для спокойной жизни оптимальны небольшие городки в Нижней Саксонии, Баден-Вюртемберге, Северном Рейне-Вестфалии.
Обращайтесь в «Прифинанс», и сотрудники подробнее расскажут вам об особенностях приобретения недвижимости и получения немецкого резидентства.
История приобретения квартиры в Германии
Процент по ипотеке в Германии стал настолько низким, что брать кредит на покупку немецкой недвижимости выгоднее, чем снимать такое же жильё в аренду.
Не стану распространяться о стоимости и параметрах приобретённой квартиры. Скажу, что месячная сумма оплаты процента банку плюс расходы на владение жильём на две сотни ниже, чем аренда такого жилья соседом этажом выше. Я не учитываю часть денег, которая уходит на покрытие стоимости квартиры. Ведь при аренде в стоимость недвижимости проживающим тоже ничего не инвестируется.
Искать жильё я начал в декабре 2011. Главный критерий — жить в городе, где работаю, чтобы ездить в офис на велосипеде. Предложений о продаже квартир в городе Walldorf предостаточно. Близость к тысячам рабочих мест в компании SAP стимулирует как строить, так и покупать.
Я пришёл с работы в пятницу, поужинал и сел за компьютер. Зашёл на сайт ImmobilienScout24, заполнил форму поиска, нашёл несколько предложений. Через форму контакта под объявлением связался с продавцами, написав, что хочу посмотреть жильё. Сразу ответил маклер. Утром в субботу с женой осмотрели квартиру в строящемся доме, которая сразу понравилась. После нескольких минут торговли понравилась и цена. Мы дали устное согласие на покупку квартиры.
Услуги по оценке стоимости жилья в Германии
Бесплатная оценка немецкой недвижимости через немецкие финансовые сервисы Sprengnetter и vdpResearch GmbH. Помогаем в следующих ситуациях:
- Покупаете недвижимость в Германии и хотите узнать банковскую оценку стоимости жилья, чтобы понять насколько продавец завысил цену.
- Владеете квартирой или домом в Германии и желаете выставить объект на продажу.
§ Преимущества ВНЖ или что дает вид на жительство
В Германии существует несколько документов, разрешающих пребывание в стране, выдаваемых для различных целей, например: работа, бизнес, практика, учеба, воссоединение семьи, брак и т.д. В чем преимущества или что дает Вид на жительство россиянам, украинцам и гражданам других стран, в сравнении с другими документами, позволяющими пребывание внутри страны? Далее в списке представлены некоторые преимущества.
- ВНЖ не ограничен по времени, это бессрочное разрешение;
- Наличие ВНЖ дает право владельцу заниматься трудовой деятельностью;
- Наличие ВНЖ дает право владельцу заниматься предпринимательской деятельностью;
- ВНЖ не ограничен по территории, разрешено пребывание на всей территории страны;
- В сравнении с другими документами, разрешающими пребывание в стране, ВНЖ не нужно постоянно продлевать;
Покупка недвижимости в Германии и вид на жительство
Немецкое законодательство не регламентирует прямое предоставление статуса ВНЖ при покупке недвижимости. Приобретенное имущество может стать объектом инвестирования при открытии собственной компании, которая и позволит иностранному гражданину подать запрос на получение временного резидентства.
Бизнес-иммиграция является легальным условием для оформления немецкого вида на жительство. Чтобы купленное коммерческое или некоммерческое помещение стало частью процесса легализации в Германии, заявителю необходимо зарегистрировать свою фирму, назначить себя управляющим или исполнительным директором и оформить недвижимость как объект инвестирования компании.
Оформлять бизнес более выгодно по организационно-правовой форме ООО/GmbH (общество с ограниченной ответственностью) или АО/AG (акционерное общество). Требование к минимальной сумме вложений на данный момент отсутствует — с 2015 года немецкие власти отменили финансовый минимум в 250 тыс. евро и обязательное создание 5 рабочих мест в фирме.
Чтобы получить ВНЖ в Германии при покупке недвижимости через регистрацию собственной компании, инвестор сначала оформляет предпринимательскую визу со сроком действия три месяца. В течение этого времени заявителю необходимо въехать на территорию ФРГ, арендовать место для длительного проживания и начать реализовывать свой бизнес-план. Также в этот период иностранному бизнесмену нужно подать пакет документов на получение вида на жительство. ВНЖ выдается на 1–3 года с правом дальнейшего продления и потенциального оформления ПМЖ. Минимальный срок функционирования фирмы — от трех лет, на протяжении которых собственник бизнеса обязан платить налоги (25 % — на прибыль, до 17 % — на предпринимательскую деятельность) и оплачивать коммунальные платежи. После получения ПМЖ инвестор имеет право закрыть компанию, недвижимое имущество переоформить на себя как на физическое лицо и выставить его на продажу.
Страны с резидентской программой на недвижимость
В перечень самых популярных стран, предлагающих гражданство за недвижимость, входят Мальта, Португалия, Испания, Греция.
Из-за увеличения случаев покупки европейской недвижимости иностранцами с нелегальными источниками дохода Евросоюз вводит свод строгих правил к выдаче ВНЖ за инвестиции в недвижимые объекты. Республика Кипр, например, закрыла подобную программу в 2020 году. Остальные страны участницы ЕС ужесточили требования.
Теперь ВНЖ в Европе при покупке недвижимости дает право только на:
- нахождение в странах Шенгенской зоны в течение 90 дней за каждые полгода;
- получение гражданства раньше, чем для владельцев ВНЖ, оформленного по другим причинам (через брак, обучение и т. д.).
Что необходимо знать об утрате немецкого ВНЖ
ВНЖ в Германии гражданину России можно не только получить, но и очень легко утратить. Самая распространенная причина – длительное отсутствие в стране. Соответствующими нормативными документами предусмотрены такие основания лишения вида на жительство:
- выезд из Германии, который предполагает постоянное проживание на территории другого государства;
- отсутствие владельца ВНЖ в стране более 6 месяцев;
- принятие немецкими властями решения о выдворении мигранта из ФРГ или о немедленной высылке;
- отзыв разрешения.
Поводом для того, чтобы ведомство по делам иностранных граждан «забило тревогу», могут стать следующие обстоятельства:
- увольнение с места работы;
- разрыв контракта об аренде квартиры;
- продажа мебели и предметов быта;
- отметки в паспорте о пересечении границы.
В последнем случае уполномоченная инстанция не будет в курсе, выехали вы на сутки или навсегда. Ориентиром в такой ситуации служит именно срок в 6 месяцев. Если через этот промежуток времени вы не вернулись, значит, вас можно официально считать выбывшим.
Когда необходимость покинуть страну на более длительный период является безотлагательной, это нужно обязательно согласовать с миграционной службой. Но для получения разрешения понадобятся действительно серьезные основания.
Если ВНЖ забрали, весь процесс придется начинать заново. Конечно, можно попытаться доказать, что задержка за рубежами Германии была вынужденной, но лучше это сделать заблаговременно.
Преимущества и недостатки жизни в Германии
Большое количество людей, желающих обрести ПМЖ в Германии объясняется следующими важными факторами:
- Высокие зарплаты. Почасовая ставка составляет минимум €9.
- Товары высокого качества по доступным ценам. Купить продукты питания, соответствующие экологическим нормам и требованиям, можно по приемлемой стоимости.
- Соблюдение социальных и трудовых стандартов. Рабочая неделя – 48 часов, отпуск оплачиваемый – 30 дней в году. При увольнении выплачивается пособие по безработице.
- Государственное медстрахование покрывает 90% дорогого лечения.
- Удобная транспортная инфраструктура, минимальные цены на авиабилеты – дают возможность путешествовать семье с любым достатком.
- Экономика страны ежегодно растет, гарантируя стабильность европейской валюты.
К минусам относят: бюрократию (с ней сталкиваются все прибывшие иностранцы), невозможность рассчитаться банковской картой (во многих местах оплату принимают только наличными), «мертвое воскресенье» (магазины, торговые центры и учреждения закрыты).