Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Принудительный выкуп доли в квартире 2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если недвижимость куплена в браке и считается общим имуществом, квартиру после развода делят пополам: 50% достается бывшей жене, а 50% бывшему мужу. Один из собственников вправе выкупить свою долю, чтобы бывший супруг или супруга не продали свою часть постороннему человеку.
Как правильно провести раздел имущества?
Есть два способа разделить имущество между бывшими супругами:
-
Мирным путем. Бывшие супруги идут к нотариусу и пишут соглашение о распределении долей. Продают недвижимость и делят деньги.
-
Через суд. Когда решить вопрос мирным путем не получается, приходится обращаться в суд. Судья разделить имущество с учетом интересов детей. Но это не значит, что большая доля достанется бывшей жене с продажи квартиры, когда есть несовершеннолетние дети. Все случаи рассматриваются судьей отдельно. Но когда у жены есть доказательства, что после продажи детям негде будет жить, суд учтет этот момент и выделить бывшей жене большую долю. Муж вправе оспорить решение.
Как поделить ипотечную квартиру при разводе
Ипотека связывает по обязательствам даже бывших супругов. Если в период брака куплена квартира по ипотечному кредиту, то в случае развода должны платить оба супруга. Квартиру, купленную в ипотеку, можно разделить между супругами только с разрешения банка.
Осуществить раздел такой квартиры можно следующими способами:
- продолжить платить ипотечные платежи, а после окончательного погашения кредита продать ее и разделить вырученные денежные средства в равных долях;
- один из супругов отдает свою долю в квартире второму супругу, который становится единоличным собственником и единственным должником по кредиту. Супруг, отказавшийся от доли в квартире, получает за нее денежную компенсацию;
- с согласия банка продать квартиру, закрыть ипотечный кредит и оставшиеся деньги поделить между собой.
Деление приватизированных и ипотечных квадратных метров
По-другому обстоит дело с разделом приватизированного имущества. В такой ситуации недвижимость делится согласно долям, обозначенным в договоре приватизации. Если жилье было приватизировано на двоих супругов, то при расторжении брака оно будет разделено поровну. Если же в приватизации принимали участие несовершеннолетние отпрыски пары, то жилье будет поделено с учетом их долей, переходящих до момента совершеннолетия детей в распоряжение родителя, с которым они будут проживать.
Квартира, находящаяся в ипотечном кредитовании, подлежит разделу так же, как и остальное имущество супругов, то есть поровну между мужем и женой. Исключение составляют лишь случаи, когда для ее приобретения был использован материнский капитал или государственная дотация в виде военной ипотеки. Тогда между мужчиной и женщиной будут делиться лишь средства, вложенные в покупку без учета госвыплат.
Если при разводе судом были выделены доли каждого собственника или в ситуации с приватизированным жильем одна из сторон хочет продавать свою часть квадратных метров, первоочередное право на сделку купли-продажи принадлежит второму владельцу. Продающая сторона должна уведомить его о своих намерениях и предложить образец договора купли-продажи квартиры при разводе с четко обозначенной стоимостью.
В каких случаях выплачивается компенсация за пользование долей в квартире?
Как правило, подобные вопросы решаются в судебном порядке. Взыскание компенсации за пользование долей возможно в том случае, если совместное проживание участников долевой собственности не представляется возможным. Например, если квартира состоит только из одной жилой комнаты и все собственники не могут в полной мере пользоваться помещением.
Также зачастую причиной судебных разбирательств о взыскании компенсации являются ситуации, когда доли собственников по площади не соответствуют размеру занимаемого ими жилого помещения. К примеру, если владельцу доли принадлежит 1/3 двухкомнатной квартиры, но при этом он занимает одну из комнат.
Можно ли продать квартиру без согласия супруга после развода
Российское законодательство обязывает всех супругов при проведении сделок с общей недвижимостью получать согласие на них у партнера по браку (ст. 35 СК РФ). Но граждане часто сталкиваются с дилеммой: нужно ли получать согласие на продажу квартиры от бывших супругов?
Такие ситуации возникают повсеместно, когда супруги расторгают брак, но общее имущество не делят. Они могут устно урегулировать вопрос, но письменно никак не оформить свое решение. И это приводит к неоднозначным ситуациям.
Если недвижимость приобретена в браке на средства семейного бюджета, она является совместным владением обоих супругов. После того как стороны расторгают брак, эта норма продолжает действовать. Т.е. закон не обязывает делить имущество. Супруги могут по-прежнему им пользоваться на равных правах. Эта норма распространяется и на те ситуации, когда в качестве владельца недвижимости зарегистрирован только один супруг. Имущество де-юре является совместной собственностью.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Алгоритм действий при принудительной продаже
Решение о принудительной продаже доли может принять районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Основание для подачи иска – возможность признания части незначительной и не использующейся по назначению хозяином. Для удовлетворения следует выполнить алгоритм действий пошагово:
- Этап досудебного урегулирования. Данный шаг не считается обязательным, но прибавит «очков» в пользу истца в глазах суда. Направление письма владельцу, формулирующего желание выкупа незначительной доли в квартире, сопровождающегося аргументацией о проведённой оценке, будет достаточным аргументом, свидетельствующем о попытке решения вопроса добровольно.
- Сбор доказательств относительно несоразмерности части и незаинтересованности владельца в использовании для проживания. В качестве доказательной базы целесообразно:
- представить информацию о наличии другого объекта недвижимости, сделав запрос и получив выписку из ЕГРН;
- предъявить расчётно-платёжные документы о расходах без участия «лишнего» собственника;
- инициировать свидетельские показания соседей, подтверждающие отсутствие хозяина в качестве проживающего лица на спорной территории.
- Составление и направление в судебную инстанцию искового заявления о принудительном выкупе доли в квартире. Оформлению документа следует уделить особое внимание, поскольку принудительная продажа доли способна нарушить охраняемые конституционные права на жильё.
- Ожидание вердикта и вступление в права владения. Если решение суда – обязать продать долю в квартире, то истцу необходимо:
- перечислить денежные средства продавцу;
- подать документы в Росреестр для переоформления права собственности и получить выписку из ЕГРН;
- переоформить лицевые счета в организациях жилищно-коммунального хозяйства на собственное имя.
Ситуации, когда возможна продажа доли в квартире через суд
В Гражданском кодексе РФ, а точнее, в его части, которая касается раздела имущества, находящегося в общей собственности, описана возможность вытребовать право на долю квартиры через суд, то есть, заставить других сособственников продать свои доли в принудительном порядке, даже если не согласны на подобную сделку. Но для этого обязательно должны соблюдаться три условия:
- доля этого собственника незначительна. Конкретного определения того, что можно считать незначительной долей, в ГК нет, и обычно это определяется судом в каждом конкретном случае. Чаще всего используется учетная норма жилья в данном регионе, то есть, минимальная площадь, которая должна припадать на одного жильца;
- долю невозможно выделить в натуре. Хотя доли в натуре в квартирах выделяются крайне редко, законодательно это не запрещено при соблюдении определенных требований (отдельный вход, достаточная площадь, доступ ко всем необходимы помещениям и т.д.). Если же выделить долю невозможно, это основание для принудительной продажи через суд;
- владелец части квартиры не заинтересован в ее использовании. Это наиболее противоречивая норма в законодательстве, поскольку прямо определить заинтересованность человека в использовании недвижимости очень сложно. Потому обычно используются косвенные признаки: совладелец не проживает в квартире, не прописан в ней, при этом ему не создаются препятствия для использования жилья. Но, в любом случае, в конечном итоге последнее слово все равно за судом – есть прецеденты, когда даже при проживании в квартире сособственника признавали незаинтересованным в использовании жилья.
Очень важно запомнить, что для того чтобы суд обязал продать долю в квартире, необходимо, чтобы соблюдались все три условия. Если хоть одно не соблюдается, суд не поддержит требования заявителя и откажет в принудительной продаже доли.
Как обратиться в суд для продажи доли в квартире?
Если вы хотите добиться выкупа долей в квартире через суд, нужно тщательно подготовиться. Процедура состоит из таких основных этапов:
1. Сбор и подготовка документов.
В суде потребуется доказать, что у вас действительно есть основания для принудительного выкупа доли, то есть, соблюдаются условия, указанные в ст. 252 ГК РФ и перечисленные выше. Для этого потребуются документы, в которых указаны доли всех совладельцев, заключение эксперта о невозможности выделения доли в натуре (или хотя бы технический план жилья, который бы свидетельствовал о том же), а также подтверждения того, что совладелец не заинтересован в том, чтобы использовать принадлежащую ему часть недвижимости (например, выписка из домовой книги, где указаны все прописанные в квартире лица, показания свидетелей о том, что ответчик не живет на данной жилплощади и вообще не появляется и т. д.). Также может пригодиться свидетельство того, что были попытки уладить конфликт в досудебном порядке (например, официальные предложения о продаже в письменной форме, показания свидетелей и т.д.). Кроме всего прочего, понадобится паспорт заявителя, подтверждение того, что он действительно является совладельцем спорной квартиры, а также квитанция об оплате судебной пошлины (это необходимо для подачи иска в суд и его рассмотрения).
2. Составление искового заявления.
Иск составляется в свободной форме, но обязательно должен содержать такие сведения:
- информация об истце (тот, кто хочет выкупить долю) и ответчике (владелец доли) – ФИО, адрес прописки, контактные сведения;
- наименование суда, где будет рассматриваться дело;
- обоснования для выкупа доли через суд – подтверждение того, что доля слишком малозначительна, ее нельзя выделить в натуре и владелец не планирует использовать свою часть по назначению. В этом разделе даются ссылки на доказательства, подготовленные ранее;
- другие обстоятельства и факты, имеющие отношение к спору – как стороны получили квартиру в совместное владение, когда возник конфликт, какие были варианты его решения до обращения в суд и т. д. Если ранее предлагалось выкупить долю, это тоже нужно указать;
- требования – здесь указывается одно требование: обязать ответчика продать долю по рыночной цене на момент заключения сделки.
В конце дается перечень документов, которые прилагаются к исковому заявлению. При составлении иска рекомендуется обратиться за помощью к адвокату по недвижимости. Он же сможет в дальнейшем представлять ваши интересы на суде во время слушаний.
В ч. 4 ст. 252 ГК РФ чётко прописано, что должно быть доказано при подаче иска о принудительном выкупе доли:
— незначительность доли,
— невозможность её реального выделения,
— отсутствие существенного интереса в пользовании общим имуществом.
В судебных актах можно встретить и более подробное описание предмета доказывания. Так, Президиум Верховного суда Республики Башкортостан по одному из дел указал следующее: юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством являлось выяснение следующих вопросов: может ли доля собственника в объекте недвижимости выделена в натуре, могут ли объекты собственности быть использованы всеми собственниками по его назначению (для проживания) без нарушения права собственника, имеющего большую долю в праве собственности; имеется возможность предоставления ответчикам в пользование изолированных жилых помещений, соразмерные их долям в праве собственности, есть ли у ответчиков существенный интерес в использовании общего имущества, нуждаются ли они в использовании общего имущества, а также, имеют ли возможность на выплату денежной компенсации другому сособственнику.
Ситуации, когда возможна продажа доли в квартире через суд
В Гражданском кодексе РФ, а точнее, в его части, которая касается раздела имущества, находящегося в общей собственности, описана возможность вытребовать право на долю квартиры через суд, то есть, заставить других сособственников продать свои доли в принудительном порядке, даже если не согласны на подобную сделку. Но для этого обязательно должны соблюдаться три условия:
- доля этого собственника незначительна. Конкретного определения того, что можно считать незначительной долей, в ГК нет, и обычно это определяется судом в каждом конкретном случае. Чаще всего используется учетная норма жилья в данном регионе, то есть, минимальная площадь, которая должна припадать на одного жильца;
- долю невозможно выделить в натуре. Хотя доли в натуре в квартирах выделяются крайне редко, законодательно это не запрещено при соблюдении определенных требований (отдельный вход, достаточная площадь, доступ ко всем необходимы помещениям и т.д.). Если же выделить долю невозможно, это основание для принудительной продажи через суд;
- владелец части квартиры не заинтересован в ее использовании. Это наиболее противоречивая норма в законодательстве, поскольку прямо определить заинтересованность человека в использовании недвижимости очень сложно. Потому обычно используются косвенные признаки: совладелец не проживает в квартире, не прописан в ней, при этом ему не создаются препятствия для использования жилья. Но, в любом случае, в конечном итоге последнее слово все равно за судом – есть прецеденты, когда даже при проживании в квартире сособственника признавали незаинтересованным в использовании жилья.
Очень важно запомнить, что для того чтобы суд обязал продать долю в квартире, необходимо, чтобы соблюдались все три условия. Если хоть одно не соблюдается, суд не поддержит требования заявителя и откажет в принудительной продаже доли.