Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какую площадь участка выбрать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы оценить, какого размера выбрать участок, подойдет классическая формула: площадь дома должна составлять не более 1/10 части от площади территории. Таким образом, при желании построить компактный одноэтажный коттедж 100 м², нужно выбирать объект площадью не менее 10 соток.
Расхождение площадей
Случаются ситуации, когда существует расхождение площади земельного участка, которая указана в правоустанавливающих документах, и реальной площади, которая была замерена и внесена в кадастровый план. По существующему законодательству это расхождение не может превышать 10% от общей площади участка.
П. 1 ст. 11.9 ЗК РФ и ч.6 ст. 30 ГК РФ
регламентируют порядок установления минимального и максимального размера участка. Если земля предоставляется гражданам на безвозмездной основе (как получить бесплатно участок под ИЖС, узнайте
), то параметры определяются с учетом следующих нюансов:
- если предоставленная земля находилась в собственности федерации, то её размеры будут определяться положениями федерального законодательства;
- если владельцем является определенный регион, то параметры устанавливаются в соответствии с местным законодательством;
- если территория является собственностью муниципалитета, то во внимание для определения площади будут приниматься соответствующие НПА.
Где узнать о нормах для конкретного региона
Нормы в каждом регионе свои, поскольку предельные размеры устанавливает местный орган власти. Закрепляются такие величины градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) определенной местности.
В местной администрации и подскажут, какова установленная на его территории максимальная площадь и минимальная площадь участка под ИЖС и для других случаев.
Региональными законами №№63/2003-ОЗ, 83-ОЗ и 405-53 на территории Московской и Ленинградской областей, г.Санкт-Петербург, соответственно, установлены следующие минимальные и максимальные размеры участков предназначенных для жилого строительства:
- для Московской области законом не предусмотрен минимальный размер участка для строительства дома, аналогично и максимальный. Т.е. фактически для таких целей участки земли гражданам под строительство в собственность не предоставляются.
- Для Санкт-Петербурга минимально допустимая площадь участка, который может быть выдан на праве собственности гражданину под частную индивидуальную жилую застройку, содержится в градостроительном регламенте, на ряд территорий, в отношении которых регламент не действует, установлен минимум в 3 сотки.
- В Ленинградской области максимум, на который можно претендовать – 25 соток, минимум 6 соток в городах области, 10 соток – на селе.
Как поменять категорию участка на ИЖС?
Существует несколько законных способов:
- Изменение категории земли через акт местной администрации – чаще всего используется владельцами участков, кто хочет перевести свои земли из статуса сельскохозяйственных в категорию «населенных пунктов». Процедура проводится органами власти, в процессе расширения поселения и роста числа жителей, с целью привлечения новых жильцов и развития экономики. Как уже было сказано ранее, эта процедура возможна, но довольно трудо-, денежно затратна;
- Выделение из искусственно аэрируемых ранее не востребованных территорий. Перераспределение и преобразование земель в статус ИЖС возможны в результате решения властей;
- Раздел имеющихся участков под ИЖС – по субъективным и объективным причинам (выделение доли наследства, раздел материальных ценностей при разводе и т. д.).
Если первые 2 варианта определяются законодательно, то для того, чтобы разделить землю необходимо озаботиться следующими вопросами:
- Разделение земельной собственности на несколько отдельных наделов со статусом ИЖС. Это возможно только, когда вновь созданные территории будут не меньше минимальных норм по площади. Земельные наделы, не соответствующие установленным параметрам ИЖС, не подлежат узакониванию и не могут быть застроены. Перед началом процесса разделения, получите выписку из регистрационных актов, а также закажите справку в муниципалитете о правилах застройки в вашем регионе;
- Не забудьте проконтролировать правильность расположения границ участка и реальных параметров на бумаге. Для этого лучше всего привлечь геологические / геодезические службы. После проведения всех работ, уже можно принимать решение о разделе. И проводить процедуры узаконивания новых территорий со статусом ИЖС.
- Регистрация прав собственности, получение кадастровых номеров, и оформление всех документов, должны проходить в соответствии с законом, в установленные сроки.
В итоге размер земли под ИЖС устанавливает администрация области. Факторы, которые учитываются при регулировании границ наделов под застройку:
- Размер территории субъекта Федерации, которая еще не занята жилыми домами и приусадебными площадями.
- Общее количество заявок, поданных в территориальные органы власти гражданами, претендующими на регистрацию и строительство в районе.
- Состояние экономики и социальной сферы в регионе (в том числе количество жителей на квадратный метр общей территории субъекта).
- Состав семьи заявителя (сколько несовершеннолетних детей, пожилые лица на попечении и т.п.).
- Цель использования – ферма или ЛПХ, насколько это перспективно.
- Особенности проекта здания.
О плюсах и минусах земли под ИЖС
Интерес представляет не только расшифровка ИЖС, что это значит для будущего владельца, полезно узнать уже на стадии выбора земли. С получением надела ИЖС владелец обретает следующие преимущества:
- Упрощение строительства. Вам будет проще построить дом, поскольку земля под ИЖС, как правило, находится в черте населенного пункта. Инженерные коммуникации расположены если не на участке, то примыкают к нему, что существенно сэкономит строительный бюджет.
- Простое согласование строительства. На ЗУ, законом определенным под строительство, не возникает проблем с согласованием проекта жилого дома и получения разрешения на его возведение.
Категории и виды земельных участков. Законность возведения капитальных объектов строительства.
Земельные участки, расположенные в населенных пунктах и отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) дают возможность возвести отдельное строение для некоммерческого (личного) использования. Максимальная высота зданий ограничена 3-мя этажами, а предназначение – только для 1-ой семьи, которая проживает в нем постоянно или временно. Такому типу домовладений может быть присвоен почтовый адрес, по которому можно оформить прописку или временную регистрацию.
Статус (предназначение) ИЖС в рамках действующего законодательства РФ присваивается исключительно к территориям с категорией «населенные пункты» и прописывается в свидетельстве на собственность. Земли сельхозназначения могут быть выделены под следующие виды использования:
- Садовые некоммерческие товарищества (СНТ) — имеют ограничения по площади, на них чаще всего размещают маленькие домики без почтового адреса и кадастрового номера. Нет возможности оформить регистрацию на проживание;
- Дачные некоммерческие товарищества (ДНТ) — небольшие участки с современными, достаточно большими зданиями. Законность таких строений – спорный вопрос. В настоящее время только в Подмосковье дачные поселки этого типа обладают развитой инфраструктурой, которая чаще всего создается за деньги владельцев коттеджей;
- Фермерские хозяйства – территории размером более чем в 1 гектар, до 10% площади которого можно застраивать;
- Земли сельхозназначений – используемые в аграрных целях, без жилых построек.
Какой должен быть размер участка для строительства дома
Чтобы оценить, какого размера выбрать участок, подойдет классическая формула: площадь дома должна составлять не более 1/10 части от площади территории. Таким образом, при желании построить компактный одноэтажный коттедж 100 м², нужно выбирать объект площадью не менее 10 соток.
Важна соразмерность дома и участка. На тех же 10 сотках можно возвести коттедж побольше, однако в этом случае будет сложнее соблюсти строительные нормы, которые касаются расстояний жилого дома от соседних строений и въезда. Кроме того, при полной застройке не останется места для сада, бассейна, зоны барбекю, бани и других атрибутов загородной жизни.
Примеры грамотного распределения площади на объектах разной площади:
- 6 соток — небольшая дача или 1-2-этажный дом для постоянного проживания 7×8 метров, компактный огород или благоустроенное место для отдыха;
- 7-10 соток — 1- или 2-этажный коттедж побольше с навесом для автомобиля, баня, сад-огород, небольшой бассейн или детская площадка;
- 11-20 соток — жилой дом, баня, хозяйственные постройки, элементы ландшафтного дизайна и просторная площадка для отдыха;
- 20-30 соток — коттедж для большой семьи и несколько функциональных зон.
Каждая норма земельного участка, предоставляемого населению муниципалитетом или государством для садоводства, фермерства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и прочего, устанавливается законодательными субъектами Российской Федерации. Относительно ИЖС дополнительно действуют нормативно-правовые акты местных органов самоуправления.
Максимальная площадь земельных участков, выделенных из федерального имущества, при бесплатном предоставлении населению, в том числе и при разделе, ориентируются на статьи федерального законодательства. Если же она была выделена из субъекта Российской Федерации, то ориентируются на государственные законы. Если же это земля находится на учёте муниципалитета — действуют их нормативные акты.
Минимальный размер участка при разделе земли
Для большинства собственников интересно, а иногда подобный интерес вызван обстоятельствами материального или семейного (развод с разделом имущества) характера: «возможно ли осуществить раздел имеющегося участка земли на два?». Теоретически все возможно. В таком случае большой участок прекратит существовать и образуется два новых самостоятельных участка граничащих между собой. Они подлежат регистрации и оформлению соответствующей землеустроительной документации на каждый.
На деле все обстоит немного по-иному. Не все участки являются делимыми.
Так, если площадь участка не позволяет разделить его на участки, площадь которых будет равняться хотя бы минимально установленной в соответствующем регионе, участок неделим.
А регистрация наделов площадью меньше минимально установленной не производится.
Чтобы узнать минимальный размер земельного участка при разделе
достоверно из первоисточника, предстоит запросить в муниципалитете выписку из действующего на его территории градостроительного регламента относительно Правил землепользования и застройки конкретно той территории.
Отдельные нюансы строительства
Правила застройки участка под ИЖС – основное, о чем должен знать будущий владелец дома. В основном, они сводятся к триаде требований:
- дистанция между постройками жилого назначения на участках земли, признанными пограничными;
- дистанция от дома до ограждения земельного участка;
- расстояние от дома до улицы.
Все сведения о нормативах содержатся в следующих документах: СНиП 2.07.01-89 – для городских и сельских поселений, СНиП 30-02-97 – для садоводческих (дачных) объединений.
Если человек получил от местных органов власти участок, то при возведении жилого дома он обязан учесть много нюансов:
- Дом не может занимать более 30% общей площади земельного надела. Это означает, что при минимальном размере земли дом не может быть больше 90 кв.м. Таким образом, чем больше участок, тем просторнее жилище.
- Если участок не более 12 соток, на нем можно построить только одно жилое строение. Требование не относится к постройкам хозяйственного назначения.
- Соблюдаем «красную линию». Она означает, что дом не может находиться близко от улицы (не мене 5 м) и 3 метров от проезда (бокового).
- Соблюдаем положения СНиП 30-02-97, которые касаются расстояний:
- между домами жилого назначения, расположенными на соседних участках, должно быть минимум от 6 до 15 метров в зависимости от материала конструкций строения;
- от возводимого строения до участков соседей – не менее 3 метров;
- от строений хозяйственного назначения до границ участка – не менее 1 метра.
ВАЖНО: только при соблюдении этих требований проблем с возведением дома на участке земли и последующей его регистрацией в Росреестре не возникнет.
Индивидуальное жилое строительство
Речь идет о земельных территориях, предназначенных для частных лиц. Признаки, закрепленные в законе:
- Назначение – под строительство жилого коттеджа или дачного домика.
- Коттедж для одной семьи (не многоквартирный).
- Максимально разрешенная высота – не более трех этажей.
- Строение отдельно стоящее, не совмещенное с другими.
Дополнительно выделяемый приусадебный надел разрешен для землепользования:
- Фермерского хозяйства (КФХ) – разведения животных, выращивание культур с целью получения дохода.
- Личное подсобное (ЛПХ) – используется для пропитания семьи.
- Садоводство – выращивание плодовых деревьев и кустарников, ягод и проч.
- Огородничество – растениеводство не промышленных масштабов, для использования одной семьей.
При этом участок с коттеджем и хозпостройками, находящийся в собственности граждан, может располагаться:
- В городской черте.
- За границами города (пригород).
- В сельской местности.
Минимальная и максимальная площадь земельного участка устанавливается законодательными актами, на федеральном уровне:
- Земельный кодекс РФ – статья 11,9.
- Градостроительный кодекс РФ – статья 30, 6 часть, 1 пункт.
- Государственный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», за номером 123.
- ФЗ за номером 112 «О личном подсобном хозяйстве».
- ФЗ «О крестьянском хозяйстве», номер 74.
- Строительные нормы и правила.
Цель регулирования размеров – почему граждане не могут получать сколько угодно земли – сделать ее использование оптимальной и полезной по максимуму. Кодексы – первая инстанция, которая дает общие требования к решениям, принимаемым на региональном уровне.
Конечным пунктом, где устанавливаются параметры наделов, является муниципалитет конкретного района. Он издает нормативные акты, где четко прописаны цифры. Местная администрация использует в работе градостроительные регламенты и «Правила землепользования и застройки».
На практике в законодательстве используется такой порядок:
- Акты Правительства страны регулируют правоотношения, связанные с землями, принадлежащими федерации.
- Региональные нормативные документы касаются льгот, которые относятся к индивидуальному строительству.
- Постановления местных административных органов действуют по отношению к ИЖС в целом.
Правило, которое должно соблюдаться во втором и третьем случаях – отсутствие противоречий между федеральными законами и актами муниципальных образований.
Для определенной категории граждан предусмотрен бесплатный земельный участок. Многодетные семьи одна из таких категорий. Им предоставляется возможность выбора участка земли под ИЖС. Однако земля выдается там, где не проходил процесс межевания. Минимальный размер площади составляет 0,02 га.
Есть ситуации, когда участок подлежит официальному разделу между несколькими собственниками. Земельный Кодекс содержит не только общие положения, устанавливающие параметры надела.
Также регламентирует расчет минимальной площади земли под застройку для частных случаев (раздел кадастровой территории между двумя и более собственниками).
Однако под индивидуальное жилое строительство после межевания можно использовать не каждый участок земли. Зачастую после деления территории площадь земли оказывается недостаточной для строительства. Ее вынуждены переводить в другую категорию земель.
Устанавливая размер земли для индивидуальных случаев, учитываются следующие положения:
- Плотность жилых построек на прилегающей территории.
- Количество жильцов, которые будут проживать в доме. Согласно нормам, каждому человеку полагается по 18 кв.м. жилой площади. Чем больше людей будет претендовать на жилплощадь, тем больше площади требуется под постройку дома.
Если после рассмотрения вопроса комиссия принимает отрицательное решение и отказывает в предоставлении кадастрового номера под ИЖС, собственник должен либо увеличить размер надела, либо перевести его в другую категорию. Большинство регионов независимо от межевания выделяют под строительство минимум 3 сотки земли.
Для характеристики участка площадь имеет большое значение, эта величина используется при выполнении многих операций с землей. Рассчитывается площадь по установленным формулам, в том числе и для участка неправильной, сложной формы.
Для установления точного количества квадратных метров или гектаров можно воспользоваться услугами кадастровых специалистов, которые могут грамотно рассчитать территорию неровного надела, с выпуклостями или впадинами.
ВНИМАНИЕ! При рассмотрении участка земли используются такие виды площади, как общая, фактическая, формальная, кадастровая.
Основными единицами измерения площади надела считается сотка (это 100 квадратных метров), гектар (1000 квадратных метров, 100 соток), 1 квадратный километр (100 гектаров). Вторая и третья мера измерения применяются при характеристике больших наделов.
Если есть в планах индивидуальное строительство жилья, узнать, на какой участок можно претендовать, стоит у местных органов власти. В разных регионах нормы могут отличаться.
ВАЖНО! Участки под ИЖС могут иметь площадь от 600 до 900 квадратных метров, это зависит от региона и решения местной власти.
Чтобы знать точную цифру площади, от которой зависит проектирование дома, территории надела, нужно подойти в муниципалитет. При выделении земли будут учитываться различные правовые документы, правила эксплуатации земли, определенные СНиПы.
Площадь должна быть достаточной для того, чтобы на ней с комфортом и удобством был размещен дом. Строение не может мешать нормальной и безопасной эксплуатации других участков и зданий на них. Какой будет конфигурации участка, его ширина и длина, зависит от конкретной местности.