Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды или договор найма жилья: в чем разница и как составить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно коммерческий съем жилья называется арендой, квартиросъемщик – арендатором, а сдающий жилплощадь гражданин – арендодателем. Что касается законодательства, то аренда и наем характеризуются в нем немного разными определениями.
Отличие аренды жилья от найма
Основная разница договора найма от договора аренды: первый заключается между физлицами (ст.671 п.1 Гражданского кодекса); второй – между юрлицом и физлицом, либо иным юрлицом (ст.671 п.2 Гражданского кодекса).
Согласно норм закона, арендатор и арендодатель являются субъектами сделки по договору аренды, а наниматель и наймодатель – договора имущественного найма (ст.606 Гражданского кодекса). Регулированию взаимоотношений «арендатор-аредодатель» посвящена 34 глава, а отношений «наниматель-наймодатель» — 35 глава Гражданского кодекса.
Перечислим все отличия аренды от найма:
- в договорном соглашении по аренде арендатором может выступить только юрлицо. А в договоре найма стороной нанимателя может быть только физлицо;
- для договора аренды допустимо бессрочное заключение (срок не обозначается). Если же в договоре найма нет срока действия, то предельная длительность передачи жилья внаем составит 5 лет (ст.683 п.1 Гражданского кодекса);
- по Гражданскому кодексу, в наемном жилье могут проживать постоянно лица, вписанные в договор найма и несовершеннолетние дети (ст.677, 679 и 680). Вселение других проживающих без одобрения наймодателя исключается. Для жилья, арендуемого юрлицом, обычно нет личностных ограничений для проживающих, поскольку состав работников арендатора (жильцов) часто меняется.
Отличие аренды жилья от найма
Обычно коммерческий съем жилья называется арендой, квартиросъемщик – арендатором, а сдающий жилплощадь гражданин – арендодателем. Что касается законодательства, то аренда и наем характеризуются в нем немного разными определениями.
Основная разница договора найма от договора аренды: первый заключается между физлицами (ст.671 п.1 Гражданского кодекса); второй – между юрлицом и физлицом, либо иным юрлицом (ст.671 п.2 Гражданского кодекса).
Согласно норм закона, арендатор и арендодатель являются субъектами сделки по договору аренды, а наниматель и наймодатель – договора имущественного найма (ст.606 Гражданского кодекса). Регулированию взаимоотношений «арендатор-аредодатель» посвящена 34 глава, а отношений «наниматель-наймодатель» — 35 глава Гражданского кодекса.
Перечислим все отличия аренды от найма:
- в договорном соглашении по аренде арендатором может выступить только юрлицо. А в договоре найма стороной нанимателя может быть только физлицо;
- для договора аренды допустимо бессрочное заключение (срок не обозначается). Если же в договоре найма нет срока действия, то предельная длительность передачи жилья внаем составит 5 лет (ст.683 п.1 Гражданского кодекса);
- по Гражданскому кодексу, в наемном жилье могут проживать постоянно лица, вписанные в договор найма и несовершеннолетние дети (ст.677, 679 и 680). Вселение других проживающих без одобрения наймодателя исключается. Для жилья, арендуемого юрлицом, обычно нет личностных ограничений для проживающих, поскольку состав работников арендатора (жильцов) часто меняется.
Будет ли ошибкой назвать договор найма договором аренды
Следует понимать, что на самом деле грань между договором аренды жилья и аналогичным договором найма очень эфемерна. В любом случае они будут вариантами договора имущественного найма.
Более того, название договора как таковое не входит в число существенных условий этого договора. То есть по большому счету договор вообще можно никак не называть или назвать так, как удобнее контрагентам, например, «договор сдачи жилья в пользование». Главное, чтобы в тексте договора было внятно описано правоотношение, относительно которого договор заключается.
Поэтому вполне допустимо заключение договора найма или договора аренды, вне зависимости от того, кто является его сторонами.
Практика показывает, что договоры и аренды, и найма жилого помещения заключаются в основном на срок до 1 года с возможностью его продления. Это объясняется тем, что контрагенты попросту не хотят проходить процедуру регистрации в Росреестре.
Некие различия по основаниям расторжения договор аренды и найма нивелируются договорными условиями, принимаемыми сторонами.
Договор аренды или найма квартиры стоит заключать в зависимости от ситуации. Если помещение хочет снять обычный гражданин, который не является предпринимателем, то придется заключать соглашение найма жилого недвижимого имущества. Долгосрочный договор можно заключать в том случае, если человек, который претендует на съем недвижимого имущества и вызывает доверительное отношение, а помещение для сдачи на ближайший период времени не будет продаваться.
Стоит отметить, что это два разных договора (найм и аренда). Их очень часто путают между собой и поэтому не редко происходят ситуации, когда при составлении документа допускают ошибку и называют наймом документ, в котором идет речь про аренду.
Что касается правовой оценки заключенных документов данного вида, то в этой ситуации правовой статус арендодателя защищен в большей степени, нежели в случае соглашения найма. Во второй же ситуации больше защищены права нанимателя. Это происходит потому, что государство распределяет приоритеты в пользу людей, не имеющих собственное имущество выступающее в роли объекта недвижимости. Компании же, которые берут в аренду помещения имеют определенную прибыль, и поэтому они находятся в выгодном положении и в состоянии позаботиться о себе.
Многие собственники недвижимого имущества не стремятся сдавать помещения простым гражданам в найм и по возможности стараются вступить в правоотношения с юридическими лицами, посредством подписания соглашения об аренде.
Форма договоров аренды и найма
Договоры аренды и найма должны иметь исключительно письменную форму. Договоры и найма, и аренды, заключенные на срок не менее 1 года, подлежат обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).
Однако стоит обратить внимание, что между двумя рассматриваемыми процедурами закон установил определенное различие: государственная регистрация аренды осуществляется посредством регистрации самого договора аренды недвижимого имущества, при найме – регистрируется ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение.
За нарушение порядка регистрации договора аренды/найма установлена различная ответственность.
Несоблюдение установленного порядка государственной регистрации договора аренды влечет за собой наложение административного штрафа в пределах 1,5–4 тыс. рублей для физических лиц, а для юридических– 30–40 тыс. рублей.
Что касается нарушения срока подачи заявления при договоре найма — то здесь штрафы более существенные: 5000 рублей для граждан, 100 000 рублей – для ИП, и 200 000 рублей – для юридических лиц. Учитывая, что каждый второй собственник на рынке элитных квартир действует как индивидуальный предприниматель, рекомендуем быть внимательными при согласовании срока договора найма.
Как составить договор найма
Договор коммерческого найма жилья — основной документ для обеих сторон сделки. Заключается он в письменной форме ( ст. 674 Гражданского кодекса РФ ). Важно составить его максимально подробно и понятно для всех участников. Что обязательно нужно указать в договоре?
Максимально подробное и конкретное описание жилья с указанием адреса, этажа, площади, количества комнат, мебели и так далее.
Права и обязанности сторон
Тут, как следует из названия, указываются права и обязанности участников договора. В том числе условия, касающиеся использования помещения, его сохранности, вселения других жильцов, оплаты, проведения ремонта, предоставления коммунальных услуг.
В этом пункте, который обычно прописывается отдельно, указываются условия и подробности, связанные с финансовой стороной вопроса. Сумма оплаты, сроки, пени в случае просрочки, в каком виде будет производится оплата (наличными или на карту).
Данные сторон сделки
Паспортные данные, платежные реквизиты, номера телефонов и иные личные данные наймодателя и нанимателя, которые могут пригодиться.
Что может пойти не так
Если человек подписывает договор, принимает деньги и дает нанимателю ключи, это еще не значит, что наниматель имеет право жить в этой квартире. Если не проверить документы, могут вскрыться интересные проблемы:
Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.
Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.
При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.
Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.
Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.
Если квартира принадлежит супругам
Жилье, купленное в браке, — это совместная собственность обоих супругов, даже если в свидетельстве записан один из них. А это означает, что у квартиры два собственника и договор должны подписать оба супруга. Либо один из супругов должен дать согласие на сделку — такое согласие подписывается у нотариуса.
Редкий, но возможный случай: у супругов может быть брачный договор, который отменяет законный режим брачного имущества и четко прописывает, что одна квартира принадлежит мужу, а другая — жене. 6 причин заключить брачный договор
Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:
Чтобы узнать, не пытается ли скрытный муж сдать вам семейное жилье, сверьте дату штампа о браке и дату «документов-оснований». Если брак заключен до получения квартиры, то она принадлежит совместно супругам и муж не может распоряжаться ею без согласия жены:
Как составить договор найма жилого помещения?
Договор найма – это основной документ по вопросу передачи/приема во временное пользование конкретного жилого помещения. Он имеет равные права для обеих сторон, составляется обязательно в письменной форме и в двух экземплярах – для каждой из сторон.
Договор стоит составить максимально ёмко и понятно, четко прописав все ключевые моменты. Что должно быть указано в договоре обязательно:
- адрес объекта недвижимости, который передается в наем;
- максимально полное его описание – этаж расположения (если это квартира в многоквартирном доме), площадь, количество жилых комнат, наличие мебели, техники и т.д.;
- условия передачи во временное пользование;
- права и обязанности сторон (здесь можно указать условия, касающиеся таких моментов, как использование помещения, проведение ремонта, сохранность, вселение дополнительных жильцов);
- сроки и условленный порядок оплаты (например, ежемесячно до 10 числа, один раз в 6 месяцев или другие приемлемые для обеих сторон варианты), также стоит подробно расписать сумму оплаты, предусмотрены ли пени за несвоевременность оплаты и в каком размере, в каком виде будет производиться оплата (наличными, на карту);
- срок действия договора – можно четко указать конкретную дату, до которого будет действовать договор.
Форма договора и необходимость его регистрации
Договор найма жилого помещения должен обязательно заключаться в письменной форме.
Для договора аренды письменная форма обязательна только в случаях, когда сумма сделки превышает 10000 рублей, а также если он заключается на срок более года. То есть в случае недорогой (менее 10 тысяч рублей за весь срок) и непродолжительной (менее года) аренды договор в письменном виде можно не заключать.
Договор аренды жилья, заключенный на срок один год и более, должен быть зарегистрирован. Обращаем внимание на то, что речь идет именно о регистрации самого договора.
Требование о государственной регистрации договора найма законом не установлено. Однако обязательной является регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности нужно подать в Росреестр (как орган, осуществляющий государственную регистрацию прав) не позднее чем через один месяц со дня заключения договора.
В случае нарушения установленного порядка регистрации законом предусмотрена административная ответственность.
Так, при несоблюдении порядка регистрации договора аренды накладывается административный штраф в размере от 1500 до 2000 рублей (на граждан) и от 30 до 40 тысяч рублей – для юридических лиц.
При найме помещения несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение влечет административный штраф для граждан в размере 5000 рублей.
Отличия договора аренды и договора найма жилого помещения
Оба соглашения, найма или же аренды жилья, можно отнести к договорам имущественного найма, то есть по условиям которых имущество может быть предоставлено за отдельную оплату для временного владения им или использования.
Участники договора
При сдаче жилья физлицу, должен быть рассмотрен именно найм помещения. В подобных договорах собственников, сдающих жилплощадь, называют наймодателями, а лиц, снимающих жилье, – нанимателями (согласно п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ).
У юридических лиц (организаций) нет возможности получения жилых помещений на условиях их временного использования согласно найму, поскольку законодательство требует, в этом случае, заключения именно арендных соглашений либо иных схожих договоров (позиция обусловлена в п. 2 ст. 671 Гражданского кодекса РФ).
Аналогичная ситуация складывается и при именовании сторон в арендном договоре: арендатор и арендодатель (что обозначено в статье 606 Гражданского кодекса РФ).
Следует обратить внимание на тот факт, что если жилье в аренде у организации, то последняя имеет право его использовать лишь для целей проживания отдельных граждан. К примеру, для обеспечения временным жильем сотрудников, прибывших в командировку.
В какой форме представлен договор и как проходит его госрегистрация
И для одного, и для другого договора установлено обязательное условие – составление их в письменном виде (что следует из п. 1 ст. 674 и п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса РФ).
В чем отличия между договором найма и аренды?
Разница между этими типами отношений в том, что взыскать арендную плату с предпринимателя-юридического лица намного проще, чем с физического нанимателя. Все потому, что у бизнесмена есть хоть минимальное, но собственное имущество или средства на расчётном счету.
В то время как простые граждане могут быть неплатёжеспособными по разным причинам, в частности, из-за потери рабочего места или отсутствия доходов. В любом случае задержки при внесении ежемесячной платы могут привести к расторжению договора в судебном порядке.
Возобновление договора в случае окончания срока его действия при найме жилого помещения гражданами проводится на усмотрение собственника жилья. Жильцы не имеют права в одностороннем порядке продлевать договор.
Таким образом существенное отличие аренды от найма лишь в том, кто именно является субъектом сделки. Но оба договора – это имущественные отношения, в рамках которых недвижимость передаётся на временное пользование другой стороне за оговорённую стоимость.
Есть два вида договора имущественного найма, по этим договорам имущество предоставляется во временное пользование или владение за арендную плату: это договор аренды и договор найма жилого помещения. От чего зависит, какой именно договор будет заключен и чем договор аренды жилья отличается от договора найма имущества?
Договор имущественного найма может заключаться как между физическими, так и юридическими лицами. Итак, начнем с определения сторон договора.
«В наши дни никак не угадаешь, кто леди, а кто нет»*
«Какие могут быть риски, если все мы здесь милые люди?» — спросят многие. Но вы уверены, что все действительно милые и не носят камень за пазухой? Помните, именно такую фразу произнесла одна из героинь повести Агаты Кристи незадолго до того, как её кто-то из этих милашек убил.
Рынок аренды, конечно, не столь суров, но стать жертвой обмана здесь можно. И если у жертвы нет соответствующего договора, то и нет способа защититься от тех или иных рисков. А угрозы могут быть разные. Так, Ольга Клочкова, юрист отдела жилой недвижимости DREAM REALTY, рассказывает, что в её практике бывали случаи, когда квартиру снимали для проживания, а в итоге в ней оказывался покер-клуб или место проживания строителей-нелегалов, либо квартиру использовали под хостел, сдавая посуточно.
Владимир Ламин, управляющий партнёр агентства недвижимости SPENCER ESTATE, рассказывает, что сюрпризы иногда преподносят даже хорошие знакомые, не то что просто милые люди располагающей к себе внешности. «Человек действительно может быть приятелем пока общение с ним происходит в неформальной обстановке, но как только отношения переходят на уровень взаимной выгоды, люди начинают проявлять неожиданные черты своего характера, и не всегда позитивные. Причём сюрпризы не обязательно появляются в результате претворения в жизнь злодейских планов по обману второй стороны. Никто не может быть застрахован от чрезвычайных обстоятельств: люди теряют источники заработка, имущество портится и выходит из строя, меняются обстоятельства личной жизни. Со стороны арендодателя опасности заключаются в отсутствии инструментов влияния на арендатора. Предположим, вы сдали квартиру милой девушке-студентке и договорились, что она будет беречь вашу собственность. Тем не менее, в один из дней, опаздывая на лекцию, она забыла выключить кран в ванной. Соседи возмущаются зрелищем залитой квартиры, обращаются в полицию и требуют возместить ущерб. Студентка выражает сожаление и сбегает из квартиры, захватив свои вещи. С точки зрения закона вы будете нести полную ответственность за причиненный соседям ущерб, ведь у вас не окажется доказательств того, что соседей залили не вы.
Арендодатели тоже не всегда ведут себя благородным образом. Допустим, вы решили поселиться в квартире у пожилой бабушки. Её добродушный вид не внушает никаких опасений, поэтому вы в устной форме договариваетесь с ней, что будете жить в квартире целый год и согласно этому намерению рассчитываете весь свой годовой бюджет. Всё идёт хорошо, пока однажды бабушка не заявляется со страшной новостью — в её второй квартире произошла кража, все её сбережения были похищены. Вас ставят перед выбором: либо вы платите за аренду в два раза больше положенного, либо она вас выселяет. Без заключённого договора с прописанной суммой аренды и установленным сроком проживания, вы не сможете доказать в суде, что требования бабушки несправедливы. Такие примеры относительно безобидны по сравнению со встречами с настоящими мошенниками и аферистами, обезопаситься от которых можно только с помощью грамотно составленного договора о найме жилого помещения», — рассказывает эксперт.
А Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге», подтверждает, что риск может быть и выше, например, снять квартиру не у владельца. Последствия таких устных договорённостей — потеря двух арендных плат, обычно выплаченных вперёд, и выселение из как будто снятой квартиры.
Еще одним отличием являются сроки, на которые могут быть заключены данные договора.
По закону договор найма заключается на срок не более 5 лет.
А вот договор аренды может быть заключен на любой срок, оговоренный сторонами.
При этом, если в тексте договора сроки не прописаны то:
- Договор найма считается заключенным на 5 лет.
- Договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Чем отличается договор найма от договора аренды, особенности сделок
- Оба договора определяют правовые отношения между собственником жилья и лицом, арендующим эту жилплощадь
- По своей правовой природе аренда и найм выполняют одну функцию.
- Они способствуют установлению правоотношений, по которым, одно лицо (владелец имущества) передает второму, право им пользования за определенное вознаграждение.
- Несмотря на такие схожие функции, они имеют существенные различия между собой.
Порядок заключение договора найма жилого помещения, а также соответствующие права и обязанности регулируются отдельной главой Гражданского кодекса под номером 35. Согласно ей данный договор заключается только между физическими лицами.
То есть с одной стороны его подписывает владелец недвижимости, с другой стороны наниматель.
Его основными принципами являются следующие нормы:
- соглашение может быть долгосрочным, сроком на 5 и более лет, а также, краткосрочным, не более одного года; такое соглашение не нужно регистрировать в специальном государственном реестре;
- для того, чтобы прекратить правоотношения по такому договору, если срок действия его не закончился, нужно решение суда;
- если данное соглашение будет заключено между физическим и юридическим лицом, оно будет недействительным, то есть не порождает никаких прав и обязанностей лиц, которые его подписали;
- для прекращения такого соглашения по решению суда, необходимы четкие основания, перечень которых установлен действующим законодательством.
- Мнение юриста-эксперта
- Одним из отличительных признаков договоров найма от договора аренды жилого помещения является возможность нанимателя жилья зарегистрировать, или по другому — прописать квартиранта и членов его семьи.
- Прописка может быть необходима нанимателям для получения каких либо льгот, в том числе и субсидий, постановку на очередь в детский сад или для обращения в поликлинику по месту жительства.
Договор найма: краткосрочный и долгосрочный
Наиболее распространенный вариант сдачи жилья в аренду — с договором на краткосрочный период, до одного года, с возможностью дальнейшей пролонгации. Такой договор не подлежит обязательной регистрации в Росреестре, соответственно, сведения о нем не передаются в налоговую службу, а арендодатели часто уклоняются от уплаты налога.
«Тем не менее данный вариант сделки не может в полной мере обезопасить стороны договора от недобросовестных действий как арендатора, так и арендодателя», — отметили в столичном управлении Росреестра.
Обязательной регистрации в Росреестре подлежит договор найма, оформленный на долгосрочной период — более одного года. Он также сопровождается обязательной правовой экспертизой. В ходе нее госрегистратор проверяет документы на недвижимость: их подлинность и соответствие требованиям действующего законодательства. В случае необходимости собственнику своевременно будет направлено уведомление о возможных неправомерных действиях третьих лиц в отношении его недвижимости. Например, если кто-то попытается пересдать его квартиру.