Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как зарегистрировать права на недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на дом, построенный на своей земле, в уведомительном порядке, предполагает получение уведомления о начале строительства и согласования работ с уполномоченными инстанциями. Перед началом строительства застройщик подает уведомление в орган местного самоуправления. В нем он указывает информацию о себе, земельном участке и планируемом строении.
Какие проблемы могут возникнуть при регистрации
Несмотря на то, что оформление права собственности на дом и земельный участок кажется простой процедурой, могут возникнуть непредвиденные проблемы:
- Техплан недействителен или выполнен с ошибками. Подготовкой технических планов на ОКСы могут заниматься только кадастровые инженеры, которые имеют необходимую аттестацию и допуски. Список всех кадастровых инженеров есть на сайте Росреестра. Мы рекомендуем при выборе специалиста обращать внимание не только на наличие у него права предоставлять такие услуги. Важный параметр – количество отказов. В нашей компании работают опытные кадастровые инженеры. Обращаясь в «Геомер групп», вы сокращаете риск того, что Росреестр вернет документы и откажет в регистрации.
- Затягивание сроков. Срок постановки ОКС на кадастровый учет и регистрации прав собственности определен законом. Он может немного увеличиться при подаче заявления через МФЦ, так как это связано с особенностями взаимодействия между ведомствами. В любом случае в расписке будет указана дата, когда вы должны получить выписку из ЕГРН.
- Не полный пакет документов. Чаще всего встречаются две ситуации – на землю не оформлено право собственности и самовольная постройка дома. В таких ситуациях чаще всего приходится обращаться в суд. Иногда проблемы правового характера могут быть более серьезными, например, на земле нельзя строить жилые дома. Как действовать в таких случаях, подскажет юрист.
Какой дом оформлять: жилой или садовый? О налогах
Жилой дом оформлен или садовый, разницы в налогах нет, налоги будут браться как с жилых домов. Но кое-какие нюансы можно применить при оформлении и для своих налогов создать правильные предпосылки.
- Пока дом не оформлен – налога нет (ст. 400 Налогового кодекса). Но за невыполнение требований об обязательном оформлении домов и иных строений – будут штрафовать (есть исключения) или увеличат налоги на земельный участок.
- Что облагается налогом: любые строения (жилой дом, гараж, баня, иные здания, строения, сооружения, помещения.) При этом, согласно п.2 ст. 401 НК РФ, дома и жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, в целях налогообложения считаются жилыми. Поэтому, как бы ни был оформлен дом, налог будет взиматься с расчетом, что дом жилой.
- Налоговая база – это кадастровая стоимость, ежегодно индексируемая и зависящая от многих факторов (материал, год постройки и пр.). Ее стоимость после регистрации объекта можно посмотреть на публичной кадастровой карте, например, по кадастровому номеру объекта. Кстати, если она реально завышена, ее можно уменьшить. Обращайтесь к нам. Налоговая база уменьшается: если часть дома, то минус 20 кв.м., если весь дом, то минус 50 кв.м.
- Статья 406 Налогового кодекса определяет размер налога за дома, гаражи, иные строения ориентировочно 0,1% процента от стоимости имущества (если общая стоимость более 300 млн рублей, будет прогрессивный налог до 2%).
- Льготы по налогам указаны в ст. 407 НК (инвалиды, пенсионеры, ряд военнослужащих и пр.). Но льгота предоставляется только за один объект каждого вида. Если, например, на участке 2 дома, то на второй дом льготы уже не положено. Для получения льготы надо подать заявление по установленной форме в налоговый орган до 1 ноября. «При непредставлении … уведомления о выбранном объекте налогообложения налоговая льгота предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида с максимальной исчисленной суммой налога». Кстати, можно попросить перерасчет суммы налога за 3 предыдущих налоговых периода, если льгота не была применена (ст. 408 НК п. 6).
Документы для кадастрового учета
Пакет документов при постановке недвижимости будет различным в зависимости от того, какой объект вы регистрируете — земельный участок, дом, машино-место или другое сооружение.
Для постановки дома на кадастровый учет потребуется заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план и межевой план участка, если он ранее не был размежеван. Составляют их кадастровые инженеры. Цена зависит от местоположения и площади объекта, в среднем цены начинаются от 8 тыс. руб. за участок 6 соток либо маленький домик до сотен тысяч рублей за «дворец» или большой массив земли, говорит адвокат Московской коллегии адвокатов ГРАД Наталья Тарасова. По ее словам, для перепланировки, перестройки или реконструкции дома также потребуется кадастровый инженер. На руках у вас должно быть заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план.
Как зарегистрировать недостроенный дом?
Во многом порядок регистрации недостроенного дома схож с порядком построенного жилого дома. Перед началом строительства необходимо было получить согласование строительства. Поэтому с полученным уведомлением необходимо обратиться в орган регистрации с заявлением о регистрации объекта незавершенного строительства.
Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.
Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.
Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.
Оформление дома в собственность при отсутствии документов на него
Сегодня в России действует единая государственная регистрационная база прав на объекты недвижимости. Это позволяет быстро узнать и подтвердить владельца частного дома и земельного участка. Собственник, даже не имея на руках соответствующих документов, может сделать запрос в соответствующее учреждение и получить официальное подтверждение своих прав. На основании этих справок далее можно восстановить все документы.
Но сложности могут возникнуть у тех сельских жителей, которые уже несколько десятков лет владеют имуществом, но не оформляют его в собственность. Возможно, отсутствие официальных документов на недвижимость владельцу никак не мешает, однако проблемы могут возникнуть у его наследников. Они не смогут получить в наследство дом, который официально никому не принадлежит. Более того, неоформленный дом нельзя подарить, продать или завещать.
Особенности оформления недвижимости в 2022 году
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (218-ФЗ) вступили в силу в 2017 году. Его положения действуют в настоящее время; по ним оформление дома в собственность состоит из двух этапов:
- Владелец должен предоставить технический план своего жилья; его составлением занимается кадастровый инженер.
- На основании техплана данные о доме заносятся в ЕГРН. Регистрацией постройки в собственность занимается Росреестр.
Следует знать о следующих особенностях регистрации права собственности на дом:
- Обязательной регистрации подлежат все объекты капитального строительства; не только жилой дом, но и гараж, постройки хозяйственного типа, баня.
- Налогом облагаются строения, превышающие по площади 50 квадратов.
- Регистрация не нужна временным постройкам, навесам и беседкам. Также не нужно оформлять в собственность колодец, теплицу или бассейн.
Поможет «Дачная амнистия»
Сейчас построенные дома попадают под закон о «Дачной амнистии». Так в простонародье называется свод законов об упрощенном порядке регистрации недвижимого имущества и кадастрового учета.
Чтобы оформить построенный дом, собственникам земельного участка достаточно заказать технический план с декларацией и подать их на государственную регистрацию. Такое послабление действует до 1 марта 2031 года, поэтому не стоит терять времени.
О строительстве не нужно уведомлять муниципалитет (получать у них разрешение) и остальные организации (Росавиацию, СЭС, Управление культурного наследия и т.п.). Есть исключению, о которых прочтете ниже.
При этом не важно: 1) Когда дом был просторен. 2) Уведомлял ли ранее собственник участка муниципальные власти о планируемом строительстве, получал ли разрешение и т.п. Обращения к местной администрации теперь необязательны. Главное, чтобы дом соответствовал градостроительным нормам. 3) Находится ли участок в населенном пункте или за его границами. Это касается построенных жилых домов на земельных участках ИЖС и ЛПХ (в нас.пункте), а также на садовых/дачных (в границе или за границами нас.пункта).
Нынешние собственники участка могут оформить дом на себя, даже если он был построен предыдущим собственником. Например, гражданин получил участок по наследству. Наследовать (предыдущий собственник) построил на нем дом, но не зарегистрировал его в собственность. Нынешний владелец участка сможет оформить дом на себя, причем в упрощенном порядке по «Дачной амнистии».
Дачные домики владельцы могут решить сдавать сезонно в аренду, используя недвижимость в качестве гостевых помещений. В таком случае также требуется внести данные о недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Чтобы оформить права собственности на гостевые домики, требуется:
- обратиться в Федеральную кадастровую палату Росреестра с паспортом;
- написать заявление о необходимости регистрации;
- предъявить декларацию, в которой указывается право собственности на землю, а также отмечается наличие объектов недвижимости на ней;
- подготовить технический план;
- получить разрешение на ввод в эксплуатацию зданий.
Введение в эксплуатацию
После регистрации, дом стал существовать юридически. Далее необходимо ввести его в эксплуатацию, согласно всем нюансам, регламентированным ФЗ №122 от 21.07.1997.
Список документации, который потребуется для осуществления данной процедуры:
- выписка из ЕГРН;
- разрешение, выданное органами МСУ, на строительство объекта недвижимости;
- проект дома, его план.
Прочитав эту статью и следуя пошаговым инструкциям, вы сможете самостоятельно заняться оформлением жилых объектов и земли в собственность. В подобных процедурах нет большой необходимости обращаться к юристам. Однако, если у вас нет времени или желания ходить по разного рода гос. учреждениям, возиться с «бумагами», то можно воспользоваться услугами компаний по оформлению всего вышеописанного в собственность. Стоит учитывать, что услуги фирм не бесплатны и составляют в среднем от 30 до 40 тысяч рублей, включая межевание, оформление и регистрацию разного рода документов, как на дом, так и на участок.
Какие бумаги надо для оформления права собственности
В зависимости от того, как происходит оформление дома в собственность, документы могут понадобиться разные. Для оформления соглашения купли-продажи, других договоров, а также наследства необходимы такие документы:
- Паспорта участников сделки (для подтверждения личности, регистрации и наличия юридической возможности осуществлять действия, например, подписывать документы).
- Документ, подтверждающий право владения недвижимостью хозяина, который умер или продает недвижимость.
- Справка из БТИ и техпаспорт на недвижимость. В этих документах устанавливается оценочная стоимость недвижимости, которая влияет на размер налогов при заключении сделки. Технический паспорт — это важнейший документ, в котором утверждается план дома или квартиры.
- При оформлении наследства обязательно предъявляется свидетельство о смерти наследодателя.
Доступно несколько способов регистрации жилых зданий, размещенных на земельном участке — до возведения постройки, а также после нее.
Естественно, с правовой позиции, невозможно осуществить регистрацию постройки, которой на данный момент не существует.
И все же, допустимо получить проект будущего дома, а также согласовать его в бюро, и по факту постройки дома пройти упрощенную регистрационную процедуру.
Не так уж и просто зарегистрировать уже существующее строение.
В такой ситуации могут возникать определенные сложности:
| Если площадь комнат в постройке | не соответствует минимальным предъявляемым требованиям |
| Если дом был возведен с несоблюдением | инженерных, пожарных и санитарных стандартов, нормативов; |
| Из-за категории земельного надела | невозможно оформить постройку жилого дома |
в случае ободрения строительства, вы застрахованы от негативного изменения условий и правил строительства.
Что означает негативное изменение условий и правил?
Рассмотрим это подробнее.
Допустим, вы подали уведомление о начале строительства ИЖС.
Через 7 дней администрация прислала уведомление о соответствии строительства.
Иными словами, чиновники согласовали стройку.
Юридически это означает следующее.
В течение всего периода строительства, но не более 10 лет, вам безразличны любые изменения.
Например:
- администрация внесла изменения в ПЗЗ в части параметров разрешенного строительства,
- участок попал в вновь установленную зону с особыми условиями использования,
- изменили в сторону ужесточения требования градостроительных регламентов.
На подобные изменения вам «по барабану».
Что нужно знать при регистрации права собственности?
Получение сертификата от ЕГРП возможно только после прохождения полной процедуры регистрации, то есть после получения кадастрового и технического паспорта, а также предоставления кадастрового паспорта на землю.
- Право регистрации дома на дачном участке также было упрощено по аналогии с жилыми постройками с 2015 года. Согласно новой процедуре акт ввода в эксплуатацию также не требуется;
- Подача документов в Федеральную службу государственной регистрации производится полным пакетом;
- Срок получения свидетельства составляет 30 дней.
- С 2018 года необходимо будет предоставление для регистрации разрешения на ввод в эксплуатацию дома;
- Оформление права собственности не всегда может производиться в территориальном отделении Росреестра, но также и подведомственными кадастровыми палатами. Основная проблема заключается в том, что на сегодняшний день происходит реорганизация контролирующего государственного органа, и не во всех районах произведена передача полномочий.