Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обратный выкуп квартир. Насколько интересно новое предложение от застройщиков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В идеале механизм обратного выкупа выгоден всем: и девелоперу, и покупателю. Для строительной компании, которая твёрдо стоит на ногах, buy-back – беспроигрышный маркетинговый ход. Застройщик получает дополнительные инвестиции от самых осторожных клиентов, параллельно улучшая свой имидж в глазах экспертов и потенциальных покупателей. При этом объективные риски финансовых потерь минимальны: рынок недвижимости – одна из самых консервативных и безопасных сфер, которая в минимальной степени зависит от финансовых колебаний. Квадратные метры могут резко обесцениться лишь в ситуации глобальной экономической катастрофы.
Впрочем, за время существования на рынке у этой услуги появились как активные сторонники, так и противники. По словам генерального директора бюро элитной недвижимости Must Have Елизаветы Некрасовой на ее введение из всех столичных и подмосковных застройщиков пока еще решаются единицы. Выгодной для застройщика услуга может быть только на активно развивающемся, растущем рынке, где цены увеличиваются на 15% в год и более. Сумма, за которую застройщик будет выкупать квартиру, в том числе и проценты, прописываются в договоре купли-продажи заранее. Застройщик с радостью выкупит квартиру на прописанные в договоре 10% или 15% дороже, если за прошедшее время квартира подорожала на 25%.
В «Метриум Групп» предупреждают, что услуга обратного выкупа является платной: «Например, для проектов компании «Инград» стоимость участия в sale-pay-back составляет в среднем 2000-5000 рублей за квадратный метр. Так, за однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м переплата составит от 80 тыс. рублей до 200 тыс. рублей. То есть потенциальный инвестор изначально заплатит за квартиру больше, чем обычный покупатель. Однако и договоры у клиентов будут отличаться. В ДДУ добавлен пункт о том, что в момент завершения строительства дома покупатель может в одностороннем порядке отказаться от договора и забрать свои деньги обратно с гарантированным процентом дохода».
По словам Марии Литинецкой, даже если клиент решил не пользоваться услугой обратного выкупа, получить обратно переплаченную сумму уже не удастся. Как результат, итоговая стоимость, например, квартиры площадью 40 кв. м может вырасти на 200 тыс. рублей, площадью 80 кв. м – уже на 400 тыс. рублей. Поэтому заключать договор с услугой обратного выкупа «на всякий случай» нет никакого смысла. Покупатель должен быть заранее уверенным в том, что воспользуется sale-pay-back. Если же данное решение под вопросом, то проще приобрести жилье на стандартных условиях, что сэкономит несколько сотен тысяч рублей.
Впрочем, ряд других экспертов утверждают, иное. По словам управляющего партнера «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского, покупатель, как правило, за участие в акции ничего не доплачивает.
«Возможность воспользоваться услугой обратного выкупа не предполагает дополнительные расходы», — утверждает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Очевидно, что платность или бесплатность программы зависит от конкретного застройщика. Впрочем, это не единственная загвоздка для клиента.
По словам Натальи Шаталиной, в некоторых случаях застройщик ограничивает выбор квартир для участия в услуге. К примеру, действие программы в апарт-отеле «YE’S» распространялось на двадцать апартаментов типа Standart.
Назвать услугу популярной на сегодняшний день сложно, — констатирует Андрей Колочинский. — Хотя обратный выкуп и пользуется у покупателей некоторым спросом, но наличие данной программы все же не является решающим фактором при выборе новостройки. В первую очередь клиенты обращают внимание на характеристики объекта недвижимости, локацию и, конечно, стоимость».
Очевидным недостатком услуги является необходимости довериться застройщику. Ведь нет гарантии, что проект будет сдан и не превратится в долгострой. Поэтому клиент должен внимательно изучить условия договора относительно сроков возврата, а также убедиться в документальном закреплении гарантированного дохода.
При этом необходимо помнить, что с юридической точки зрения нет никаких механизмов, обязующих застройщика выкупить квартиру и вернуть дольщику уплаченные средства и проценты. В целом механизм обратного выкупа в нашей стране не отработан и существующим законодательством четко не регулируется, – предупреждает Андрей Колочинский.
Плюсы обратного выкупа квартир – кто выиграет от схемы buy-back
Частные инвесторы также выигрывают благодаря обратному выкупу. Эта схема помогает решиться вложить капитал в первичный рынок и увеличивает шансы на верный пассивный заработок по истечении определённого срока. В самом худшем случае покупатель воспользуется buy-back и останется «при своих», при этом не потеряв ничего на инфляции. Но, как правило, обратный выкуп остаётся опцией, которая существует лишь на бумаге. Владельцу недвижимости гораздо выгоднее перепродать квартиру третьему лицу, тем более, что это можно сделать на любой стадии строительства.
Обратный выкуп на руку не только конкретным инвесторам и девелоперам. Это позитивный механизм, который свидетельствует о стабильном развитии рынка недвижимости в целом. По оценкам специалистов, buy-back – сигнал всем крупным застройщикам развивать привлекательные схемы инвестиционного приобретения квадратных метров. Кроме того, этот маркетинговый ход зарабатывает первичному жилью дополнительный кредит доверия, который выгоден всем игрокам рынка.
Большинство экспертов с энтузиазмом отреагировали на инициативу «Дон-Строя». Эксперимент застройщика позитивно оценили генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, генеральный директор «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева и многие другие специалисты. Они прогнозируют дополнительное оживление рынка благодаря схеме buy-back – всплеск интереса потенциальных клиентов к новому заманчивому предложению.
Велика вероятность, что обратный выкуп привлечёт внимание частных инвесторов и к другим квартирам застройщика, на которые не распространяется акция. В этом случае сработает эффект переноса: люди охотнее доверят свои деньги компании, которая настолько уверена в своей финансовой устойчивости, что может позволить себе давать подобные гарантии.
Что такое обратный выкуп?
Основная идея такой программы заключается в том, что при приобретении квартиры у застройщика покупатель может при желании вернуть её продавцу, то есть девелопер обратно выкупает недвижимость. Отсюда следует закономерный вопрос: зачем застройщику предлагать такую услугу? Хотя это не очевидно, но такая услуга для него выгодна, так как позволяет привлечь деньги дольщиков в строительство. Даже если застройщик заплатит владельцу недвижимости проценты, данная сумма все равно окажется ниже той, которую собственнику придется платить банковской организации в случае привлечения кредитных средств на осуществление строительства.
Появление данной программы в списках услуг девелоперов во многом обусловлено обвалом российского рубля 2014 года и ростом ключевой ставки. Для некоторых покупателей обратный выкуп жилья тоже оказался очень кстати: ипотека, которое и до 2014 года далеко не каждый мог себе позволить, стала еще более недоступной услугой. Наблюдалось снижение популярности и банковских продуктов в виде депозитов. Вследствие этого у многих россиян на руках оказались свободные денежные средства, которые нужно было как-то применить. Вложения в недвижимость считается самым надежным вариантом, но для этого собственникам необходимо с особой осторожностью подходит к выбору проектов. В противном случае можно легко оказаться в ситуации, когда приобретенная квартира станет неликвидной и ее сложно будет продать без потерь вложенных финансов. Именно в таких случаях и может выручить гарантированный обратный выкуп жилья.
Даже если цены на недвижимое имущество снизятся, при заключении договора об обратном выкупе покупатель может рассчитывать как минимум на возврат суммы, которая была уплачена за квартиру, а если в договоре предусматривается рост цен на квартиру, тогда собственнику дополнительно полагаются еще и проценты.
Программа появилась неслучайно, это был своего рода ответ на злобу дня, а подстегнули к этому девелоперов следующие обстоятельства: резкий обвал курса рубля в конце 2014 года и повышение ключевой ставки. Для некоторых покупателей жилья обратный выкуп тоже оказался палочкой-выручалочкой: ипотечное кредитование, которое и раньше далеко не все могли себе позволить, стало еще более недоступным, популярность банковских продуктов в виде депозитов тоже упала. В результате у многих граждан на руках оказались свободные деньги, которые надо было во что-то вкладывать. Вложения в недвижимость считаются самыми надежными, но для этого будущему собственнику следует тщательно выбирать проекты. Иначе можно легко оказаться в ситуации, когда купленная квартира окажется неликвидной и ее сложно будет продать, не потеряв при этом вложенных средств. Идея девелоперов о гарантированном обратном выкупе жилья страхует от подобных неприятностей. Даже если цены на недвижимость упадут, покупателю при заключении договора об обратном выкупе по крайней мере вернется сумма, уплаченная за квартиру, а если в договоре был предусмотрен рост цен на недвижимость, то собственник может получить еще и проценты.
Ипотека без первоначального взноса: где, как, сколько?
Рефинансирование ипотеки
Когда используют продажу с обратным выкупом
Схема работает так — компания продает свое имущество вместо того, чтобы взять кредит. Эту компанию можно назвать заемщик-продавец. Вторая сторона по сделке — это заимодавец-покупатель. Он получает имущество и оплачивает его. Стороны прописывают в договоре право на обратный выкуп. То есть заемщик получает возможность вернуть имущество, но уже по более высокой цене. Разница в стоимости составляет плату за то, что покупатель фактически финансирует продавца.
При такой схеме работы заемщик больше рискует, чем при залоге, который обеспечивает договор займа. При продаже с обратным выкупом он не сохраняет за собой титул собственника.
Хотя стороны согласовывают в договоре условие о праве на обратный выкуп, нигде больше это не отражено. При продаже недвижимости в ЕГРН не возникают никакие обременения. Третьи лица не знают, что продавец вправе выкупить имущество. Такие ограничения нигде не зафиксированы.
Заимодавец может продать имущество в нарушение согласованного условия о праве выкупа. Заемщик в таком случае лишен возможности как оспаривать саму сделку купли-продажи, которую совершил заимодавец, так и истребовать имущество от добросовестного приобретателя. Нарушение договорного запрета на отчуждение актива не влечет недействительность сделки. Вместо этого заемщику придется доказывать, что договор продажи с обратным выкупом — это притворная сделка, которая прикрывает соглашение о залоге.
Если покупатель перепродаст имущество, заемщик вправе потребовать возместить убытки. Можно также взыскать штраф в виде разницы между ценой продажи и ценой обратного выкупа. Но для этого такое условие нужно прописать в договоре.
Механизм обратного выкупа
Сам механизм обратного выкупа заключается в следующем: физическое или юридическое лицо вкладывает капитал в приобретение недвижимости на стадии «котлована». Застройщик в свою очередь обязуется произвести выкуп построенной в будущем квартиры плюс уплатить процент с вложенных денежных средств. Для девелоперов такой займ обходиться гораздо дешевле, чем, если бы он брал денежные средства в кредит в банке.
К сожалению не все условия соглашения одинаково подходят клиентам. Так неудобными нюансами в договоре могут быть следующие условия:
- длительный срок инвестиций;
- невозможность оплаты в рассрочку, только единовременная оплата полной суммы;
- низкая процентная ставка по возврату;
- неподходящий вариант расположения квартиры (не та этажность, вид, квадратура);
Чтобы избежать ненужных неприятностей, нужно детально изучать документы застройщика и само заключаемое соглашение.
Меры предосторожности при подписании договора обратного выкупа недвижимости
Большое количество мошеннических схем — единственный минус договора обратного выкупа. Но при должном внимании к выбору компании и составлению договора проблем можно избежать. Прежде всего, следует отфильтровать заведомо подозрительные варианты. Нужно отказаться от компаний, которые: Продают свои объекты в основном по акционным предложениям (обычно так себя ведут те компании, у которых с деньгами плохо); Предлагают схемы развития бизнеса по принципу пирамиды; Обещают доход на уровне 50%, в то время как реальная ставка доходности по инвестициям в недвижимость – 10-15%. Имеют дурную репутацию, редко сдают строительные объекты. Если у потенциального инвестора недостаточно информации по выбранной фирме, нужно ознакомиться с отзывами других потребителей о ней. Аналогично с составлением договоров. Неясные пункты, примечания мелким шрифтом, противоречивые разделы – это важный повод отказаться от сделки. Тем, кто практически готов на соглашение, но не совсем уверен в правильности решения, следует обратиться к юристу. Он поможет разобраться в деталях.
Как правильно оформить договор купли-продажи с обязательством обратного выкупа
До подписания договора купли-продажи с обратным выкупом необходимо изучить все пункты договора, а в идеальном случае проконсультироваться с юристами, чтобы «подводные камни» данной сделки не повлекли непредвиденные ситуации.
Как и любой другой договор, соглашение обратного выкупа должно содержать основные пункты:
- Точное наименование сторон.
- Предмет договора.
- Порядок его исполнения.
- Цена.
- Ответственность сторон.
- Форс-мажор и пути решения спорных вопросов.
- Реквизиты сторон, подписи, печати.
Если какой-то из этих пунктов не оговорен, договор можно считать составленным некорректно и не имеющим юридическую силу.
Обратить особое внимание стоит также на пункты условий обратного выкупа, а именно:
- длительность договорной сделки (срок, когда инвестор может получить обратно вложенные денежные средства);
- формула расчета цены выкупа квартиры (с учетом доходности);
- наличие штрафных санкций с инвестора при требовании досрочного выкупа;
- категория квартир, на которые распространяется данная сделка;
- лицо, обязующееся выкупить квартиру (должен быть застройщик, а не какая-либо другая компания);
- возможность использования ипотеки или рассрочки при внесении денежных средств инвестором;
- отсутствие условий, позволяющих застройщику уклониться от выкупа квартиры, перенести срок выкупа либо уменьшить доходность инвестора путем изменения ставок или включив различные комиссии.
Несмотря на многие нюансы, данная сделка очень привлекательна для потенциальных инвесторов. Если выбранная квартира достаточно ликвидна на рынке недвижимости, то покупатель, имея право оставить право собственности за собой после сдачи дома в эксплуатацию, может выставить ее на продажу. При этом доходность операции увеличится, так как цена на недвижимость вырастает после окончания строительства. А если же квартира по каким-то причинам не устраивает покупателя, ее выкупит застройщик.
Решив заключить с застройщиком договор купли-продажи с обратным выкупом, можете ли вы быть уверены в застройщике или юридически правильно оформить сделку самостоятельно? Если нет, обращайтесь в наше агентство недвижимости в Москве. Юристы нашего агентства изучат документацию застройщика, их типовой договор, обозначат «подводные камни» и сведут сделку к нулевому риску.
Перспективы обратного выкупа на российском рынке недвижимости
Схема обратного выкупа — достаточно распространённый механизм на западе, причём он существует не только в сфере недвижимости, но и на рынке ценных бумаг: эмитент выкупает собственные акции для укрепления финансового положения компании. В России также начинает приживаться корпоративный buy-back, и есть основания ждать развития нового тренда продаж первичного жилья.
В мировой практике у обратного выкупа есть две стороны: он может быть как свидетельством финансовой стабильности девелопера, так и символическим криком о помощи строительной компании, которой отчаянно нужны дополнительные средства для реализации проекта. Неудивительно, что всплеск подобных предложений обычно приходится на кризисные времена: при этом одни застройщики стремятся удержать осторожных клиентов благодаря дополнительным гарантиям, а другие – удержаться на плаву.
По оценкам экспертов, старт опции buy-back на российском рынке недвижимости можно воспринимать как позитивное явление. Это закономерный отклик девелоперов на растущую инвестиционную активность граждан. В ожидании наступающего кризиса покупатели готовы вкладывать, но не собираются рисковать.
Проведение альтернативной сделки
Участники сделки встретились, обсудили условия передачи прав собственности, задатка, проверили документы, заключается договор купли-продажи. В соглашении должно быть прописано все то, о чем вы договаривались с продавцом. Если ошибок нет, подписывайте и соглашайтесь на сделку. После этого договор передается на регистрацию через нотариус или МФЦ. Теперь остается ждать, когда будут проверены и приняты документы, а оповещение вы получите в письме или вам позвонит специалист МФЦ или нотариус.
Длительность оформления документов зависит от количества участников сделки. Например, если в альтернативной сделке участвует всего две квартиры, о положительном решении вас оповестят уже через 3−4 дня. Но если звеньев пять или шесть, процесс затянется на 1−2 недели.
Когда все документы зарегистрированы, вам нужно получит новую квартиру. Встреча проходит в той квартире, которую вы приобрели. Убедитесь, что состояние недвижимости прежнее и ничего не изменилось, продавец оставил все, как вы и условились. После этого продавец с покупателем подписывают акт приема-передачи. Это означает, что вы не имеете никаких претензий к новому жилью, а покупатель получил ту сумму, которую и планировал.
Что делается с акциями?
Когда фирма получила акции назад они поступают на ее баланс. Существует два сценария, что можно делать с инструментами:
Управляющие фирмы могут выдать сотрудникам с цель мотивации, оплатить все транзакции в процессе поглощения других организаций. Или повторно загрузить на рынок, после того как акции пошли вверх.
Также buy back приносит фирме уменьшение дивидендных нагрузок, чем число акций в обращении, логично, что дивиденды фирма будет выплачивать на порядок меньше.
Buy Back − это защита собственника, поскольку акций в обращении меньше. Среди более редких причин проведения возврата акций − повышение премиальных для менеджеров в результате улучшаются статистические данные компании, проводится реструктуризация фирмы и т.д.
Будут ли расти котировки после проведения buy back?
Этот вопрос неоднозначный, поскольку зависит от ряда факторов, которые нужно учитывать. Чаще всего buy back движет котировками на повышение, при этом существуют и другие факторы, как финансовые данные относительно работы организации.
Важно брать во внимание, какой % от своих акций фирма намерена выкупить. Есть минимальный показатель 1-5%, когда максимальный 12-15% акций, это более существенные цифры, поскольку способны повлиять на моментальное снижение котировок.
Нужно учитывать, будет ли фирма выкупать бумаги с премиальными показателями, и в каком количестве. Когда речь идет о большой премии, тогда купив бумаги до старта buy back, получиться заработать. В таком случае важно брать в расчет показатель волатильности на рынке.
С какой целью фирма выкупает акции? Здесь может быть несколько вариантов. Возможно, управляющие покупают их для распределения, например между сотрудниками. Это не существенно влияет на число акций в обороте, но все же на повышении котировок это скажется. Когда акции реально гасятся, ситуация более надежная, особенно относительно повышения котировок.
Buy Back ограничены по срокам, а также по спросу, они являются более опасными для инвесторов, работающих на долгосрочную перспективу. Поэтому лучше всего в большинстве случаев придерживаться самой простой тактики − купить и держать.
Фирма может увеличить стоимость активов, затем моментально остановить байбек, в результате чего цена будет во флете или же начнет падать, в таком варианте инвесторы работающие на краткосрочную, среднесрочную перспективу получат профит, он выскочит до того момента, когда появятся слухи относительно завершения возврата. Вкладчики, работающие на долгосрочную перспективу, просто могут проигнорировать ситуацию, в результате потерять деньги.
Получается, что buy back − это основа для повышения котировок и реальная возможность заработать, но далеко не для всех участников.
В чем отличие этой схемы от ипотечного кредита
Снимающий жилье с правом последующего выкупа арендатор может стать полноценным владельцем этого жилья только после того, как в ЕГРН будет внесена соответствующая запись. Но это возможно лишь после того, как вся выкупная стоимость жилья будет оплачена. То есть вышеупомянутые взносы можно платить годами, будучи при этом исключительно в статусе арендатора. В случае с ипотекой человек практически сразу же получает статус собственника после сделки купли-продажи, право собственности в ЕГРН регистрируется с отметкой о наличии обременения. После выплаты кредита данное обременение будет погашено.
Для получения ипотеки часто требуются подтверждение доходов, наличие качественной кредитной истории, поиск созаемщиков и т.д. — желающему взять кредит надо доказать банку свою платежеспособность. Для аренды с последующим выкупом этого не требуется.
Ряд экспертов полагает, что в некоторых случаях при аренде с последующим выкупом человек рискует меньше, чем с ипотекой — сроки покупки здесь не такие длинные. При наличии возможности в течение этого времени люди выкупают объект недвижимости. Банк предоставляет долгосрочное кредитование, следовательно, выше вероятность, что заемщик уйдет в дефолт.
В любом случае каждая ситуация будет индивидуальной и здесь нет универсального ответа. Поэтому сравнивать риски двух данных способов рекомендуется при участии специалистов по недвижимости и юристов.
Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:
Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.
На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости. Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.
Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.
Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.
Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.