Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Компетенция общего собрания собственников МКД». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собрание признается действительным при присутствии на нем собственников, обладающих не менее 50% голосов (определяется исходя из квадратуры жилья в собственности). По общему правилу, решение на ОСС принимается, если за него проголосовало более половины присутствующих на нем. Вместе с тем для отдельных вопросов может быть предусмотрена необходимость получить большее количество голосов: для установки шлагбаума или выбора способа формирования фонда капремонта принимается не менее, чем 2/3 голосов. Решение о реконструкции/перепланировке дома должно быть принято единогласно.
Для собраний о переводе помещений нужен особый кворум, чтобы собрание считалось правомочным что-либо решать. Кворум и необходимое количество голосов за перевод зависит от количества подъездов в доме:
| в доме больше одного подъезда | в доме 1 подъезд |
| Собрание правомочно, если: | |
| в собрании участвовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников, в том числе собственники помещений в доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников | в собрании участвовали собственники, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов всех собственников в доме |
| Решение принимается: | |
| большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников, в том числе собственниками помещений в доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, участвующих в собрании | большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участвующих в собрании |
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.3 настоящей статьи. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Копии решений и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, также подлежат направлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в срок, указанный в настоящей части, в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг.
Как провести общее собрание собственников
Как будет использоваться общее имущество МКД, собственники решают вместе на общем собрании. Даже если имущество передается не постороннему лицу, а одному из собственников в МКД, провести собрание необходимо.
Стандартная процедура проведения собраний описана в статьях 44—48 жилищного кодекса. В Т—Ж об этом есть целый цикл статей:
Расскажу о нюансах собрания именно по вопросу сдачи имущества МКД в аренду.
Способ проведения собрания. Чтобы определить, как будет использоваться общее имущество, можно провести очное, заочное или очно-заочное собрание.
Очное — когда собственники на нем присутствуют, вместе обсуждают вопросы повестки дня и голосуют по ним.
При проведении собрания в заочной форме собственники вместе не собираются. Чтобы выразить мнение по вопросам повестки дня, каждый из них самостоятельно заполняет заранее направленный ему бюллетень для голосования.
Очно-заочная форма — сочетание двух предыдущих форм. Это значит, что проводится собрание, на котором все желающие собственники могут присутствовать лично, принять участие в обсуждении вопросов повестки дня и проголосовать по ним. Те собственники, кто по каким-то причинам не может или не хочет лично присутствовать на собрании, просто заполняют бюллетень и передают его организатору. Их голоса тоже будут учтены.
Кворум — количество собственников, которые должны принять участие в собрании, чтобы оно было правомочным, а принятые по его итогам решения — юридически действительными.
Чтобы общее собрание по вопросу сдачи имущества МКД в аренду имело кворум, в нем должны принять участие собственники, которым принадлежит более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников.
Инициатор и организатор собрания. Инициатор выступает с предложением провести общее собрание, а организатор готовит его: составляет необходимые документы, формирует повестку дня, подготавливает проекты решений общего собрания, подбирает помещение, определяет дату и место проведения собрания и т. д. Чаще всего инициатор и организатор — одно и то же лицо.
Жилищным кодексом предусмотрено три варианта, кто может стать инициатором и организатором общего собрания собственников по вопросу сдачи имущества МКД в аренду.
УК или ТСЖ обычно выступает инициатором и организатором собрания, когда потенциальный арендатор напрямую обращается к ним с предложением заключить договор аренды. Чтобы сделать это по закону, УК или ТСЖ выносит предложение арендатора на общее собрание собственников.
Любой из собственников может стать инициатором и организатором. Чаще всего так бывает, если собственник сам планирует стать арендатором общего имущества.
Например, хозяин магазина на первом этаже хочет арендовать часть земельного участка под домом, чтобы обустроить отдельный вход в магазин. Для этого ему нужно получить согласие остальных собственников. С этой целью такой собственник и проводит собрание.
Группа собственников тоже может инициировать собрание, если ее участникам совместно принадлежит не менее 10% от общего количества голосов. Так бывает, когда собственникам известны потенциальные арендаторы имущества МКД. В таком случае группа собственников вправе обратиться к УК или ТСЖ с требованием организовать и провести общее собрание. УК или ТСЖ обязаны это сделать. Они будут организаторами собрания.
Вопросы повестки дня. Рекомендую внимательно отнестись к повестке дня общего собрания и включить в нее такие вопросы:
Количество голосов, необходимое для принятия решений. Чтобы какой-то вариант решения по каждому из вопросов повестки дня считался принятым, за него должны проголосовать не менее ⅔ от общего числа голосов всех собственников в МКД.
Незаконное использование общего имущества
Любое не согласованное с собственниками использование общего имущества незаконно. На практике есть две формы незаконного использования имущества: самовольный и согласованный захват.
Самовольный захват. Это случаи, когда нарушитель без согласования с кем-либо бесплатно пользуется общим имуществом в личных, обычно коммерческих, целях.
Например, хозяин продуктового магазина, расположенного в доме, крепит на фасаде здания над входом в магазин рекламный баннер. Или владелец салона красоты строит на первом этаже отдельный вход с крыльцом и навесом на земельном участке под домом. Или предприимчивый гражданин решает подзаработать денег и устанавливает во дворе дома торговый аппарат с напитками.
Чтобы использовать имущество МКД законно, во всех перечисленных и других аналогичных ситуациях сначала необходимо обратиться к УК или ТСЖ с предложением заключить договор аренды общего имущества. Затем дождаться, пока УК или ТСЖ проведут общее собрание собственников и вынесут вопрос на голосование. Только после этого можно заключать договор аренды и использовать имущество МКД.
Согласованный захват отличается тем, что нарушитель получает согласие пользоваться общим имуществом и исправно платит за него деньги. Проблема в том, что согласие дает не тот, кто должен. Соответственно, и деньги получает не тот, кто имеет на них право.
Такой несанкционированный пользователь обычно договаривается напрямую с УК или ТСЖ, в обход собрания собственников. Плату за пользование имуществом тоже получает УК или ТСЖ — до собственников эти деньги так и не доходят и на общие нужды МКД не расходуются.
Основания для признания протокола общего собрания ничтожным
Проведение ежегодного или экстренного заседания жильцов могут признать нелегитимным в случае судебного опротестования вынесенного решения. Однако даже при отсутствии искового заявления есть вероятность присвоения статуса «ничтожный».
Зачастую такие ситуации касаются принятия решения по теме, которая не фигурировала в повестке дня.
Но и в этом случае есть исключения из правил:
- в ОСС приняли участие 100% от количества собственников МКД;
- протокол составлялся на сборе, который не имел кворума;
- вопрос входит в перечень полномочия ОСС.
Основания для признания протокола заседания владельцев помещений в многоквартирном доме:
- противоречия нормам и требованиям действующего законодательства;
- нарушение условий формирования документов;
- попрание нравственности.
Как оформить решения собрания собственников?
Решение собрания собственников оформляется протоколом, который составляет секретарь в течение 10 дней с момента проведения собрания.
В протоколе обязательно указываются наименование документа, дата и номер протокола, дата и место проведения собрания, повестка дня, наличие или отсутствие кворума, количество голосов по каждому вопросу, сведения об адресе хранения копий протоколов и решений собственников.
Протокол подписывается председателем, секретарем собрания и членами счетной комиссии.
Комментарий к статье 44
1. Правила, установленные в ст. ст. 44 — 48 Кодекса, являются принципиально новыми, в ЖК 1983 г. и Основах они отсутствовали. При этом указанные статьи, посвященные органу управления многоквартирным домом, включены в главу 6 раздела 2 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения», что представляется не вполне логичным. Соответствующие положения, с нашей точки зрения, следовало установить в разделе 8 Кодекса «Управление многоквартирными домами».
Частью 1 ст. 44 Кодекса введено понятие «орган управления многоквартирным домом». Таким органом признано общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Данное положение сформулировано в императивной норме и не предполагает исключений. Иными словами, указанный орган управления должен действовать во всех многоквартирных домах, помещения в которых находятся в государственной, муниципальной, частной собственности.
2. Установлен перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания (ч. 2 ст. 44 Кодекса). Этот перечень не является исчерпывающим, так как собрание вправе решать и иные вопросы, указанные в других статьях Кодекса. Обратим внимание на то, что буквальное толкование нормы, установленной в п. 5 ч. 2 ст. 44, позволяет утверждать, что общее собрание собственников помещений лишено права принимать к своему рассмотрению вопросы, прямо не отнесенные Кодексом к его компетенции.
К иным вопросам, помимо указанных в ч. 2 ст. 44, отнесенным Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, относятся, в частности:
определение сроков и порядка проведения годового общего собрания, а также порядка уведомления о принятых им решениях (ч. 1 ст. 45);
определение порядка оформления протоколами решений общего собрания (ч. 1 ст. 46);
определение конкретного помещения в многоквартирном доме, в котором размещаются сообщения о решениях, принятых общим собранием, и об итогах голосования по соответствующим вопросам (ч. 3 ст. 46);
определение места или адреса хранения протоколов общих собраний (ч. 4 ст. 46).
Нетрудно заметить, что указанные вопросы носят в основном технический, процедурный характер и по существу ничего не добавляют к компетенции общего собрания, прямо предусмотренной в п. п. 1 — 4 ч. 2 ст. 44 Кодекса.
С учетом этого данная юридическая конструкция выглядит не вполне убедительно. Например, совершенно очевидно, что в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме (см. ст. 164 Кодекса) общему собранию указанных собственников на практике потребуется решать многие другие вопросы, помимо прямо отнесенных Кодексом к его компетенции, в частности, вопросы, подобные тем, которые решают единоличные и коллегиальные исполнительные органы юридических лиц. Поэтому, с нашей точки зрения, формулировка положений п. 5 ч. 2 ст. 44 Кодекса требует уточнения путем внесения в нее соответствующих изменений.
Уведомление собственников о проведении общего собрания
Перед проведением ОСС в МКД необходимо правильным образом уведомить собственников о предстоящем собрании. Для определения способа оповещения необходимо сделать запрос о предоставлении копии последнего принятого протокола ОСС в управляющей компании. В случае если это первое собрание собственников в доме, то необходимо известить собственников всеми предусмотренными Жилищным Кодексом способами и самостоятельно выбрать способ последующего уведомления.
Согласно ЖК РФ существуют два способа информирования собственников о предстоящем собрании: рассылка заказных писем (Почта России) с оповещением собственников или размещение уведомлений на входных группах жилого дома (на всех подъездах, на информационных стендах и в лифтах).
Особое внимание стоит уделить тому, что согласно ЖК РФ объявление о предстоящем собрании необходимо анонсировать не позже чем за 10 (десять) дней до начала очной части собрания.
Практика проведения общего собрания собственников многоквартирных домов
При проведении собрания на практике возникает множество обстоятельств, которые мешают проведению и тем самым нарушают действующее законодательство (ЖК РФ):
— управляющая компания (УК, УО) различными способами пытается помешать проведению внеочередного собрания в случае, если на повестке дня рассматривается ее смена;
— формируется активная группа из жильцов дома, мешающая проведению общего собрания;
— принятые решения собственников могут быть обжалованы в суде (например, при несоблюдении правил проведения очной части собрания или фальсификации решений);
— агитация лидерами общественного мнения среди большинства жильцов против голосования или по принятию отрицательного решения относительно повестки дня;
Мы рекомендуем не заниматься попытками самостоятельного проведения ОСС в МКД, а доверить эту процедуру НАШЕЙ организации, имеющей необходимый практический опыт. Учитывайте то, что при изначальном непрофессиональном подходе повторное проведение собрания будет организовать значительно сложнее или невозможно в связи со сложившимся негативом со стороны жильцов.
Общее имущество дома предоставляется в пользование с согласия ⅔ от всех голосов в доме
Общее имущество в доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем владельцам помещений в многоквартирном доме, поэтому решение о предоставлении его в пользование третьим лицам принимаются ⅔ от всех голосов в таком доме (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Таким количеством голосов собственники на ОСС принимают решение о передаче в пользование части земельного участка, если он входит в состав ОИ дома, например, для прокладки коммуникаций, размещения рекламы, оборудования или для других целей.
⅔ голосов от общего их числа в доме принимаются решения о размере платы за использование общего имущества собственников третьими лицами по заключённым договорам и о наделении УО полномочиями заключать такие договоры от имени собственников.
При этом утвердить порядок и сроки, в которые УО будет отчитываться перед собственниками об исполнении таких договоров, собственники могут простым большинством от числа голосов присутствующих на ОСС.
⅔ голосов всех собственников в доме требуются для установления сервитута на земельный участок и пределах его пользования в случае, если придомовая территория поставлена на кадастровый учёт и включена в состав общего имущества дома (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
10 ошибок при проведении общих собраний собственников
22933231
Организация капитального ремонта
Решение об осуществлении капитальных ремонтных работ в здании принимается собранием жильцов многоквартирного дома – это главный орган управления домом. Решение о необходимости проведения ремонтных работ может быть также принято уполномоченным органом местного самоуправления. Решение принимается путем составления протокола.
Не менее чем за полгода до момента, когда будет проведен ремонт, необходимо решить проблемы, относительно открытия счета, способа формирования фонда на проведение ремонтных работ, определение объема работ и компании, которая должна будет выполнить ремонтно-строительные услуги. Комплекс работ может быть направлен на устранение неполадок с фасадом, крышей, фундаментом, подвальными помещениями, инженерными коммуникациями.
Этапы проведения капитального ремонта в здании:
- требуется уточнить период, когда должны быть осуществлены ремонтные работы. Данные о периоде можно получить из программы капитального ремонта, которая находится в общем доступе. Программа разрабатывается на длительный срок, но предусматривает краткосрочный план – на период 1- 3 лет.
- Принятие решения собранием жильцов.
- Выбор организации, которая будет выполнять работы. С данной организацией необходимо заключить договор. В документ вносится информация про все услуги и их стоимость.
- Акт приемки работ, контрольные операции.
- Оплата работ.
- Уведомление уполномоченных органов о проведенных работах.
В чем отличие заочной формы проведения ОСС от очно- заочной?
Заочное собрание можно проводить только в том случае, если на очном собрании нет кворума. При этом составляется протокол инициативной группы об отсутствии кворума и переходе к заочной форме ОСС. После этого нужно обязательно оповестить собственников об этом не позднее, чем за 10 дней после проведения очного собрания и сообщить им о проведении заочного голосования, а также о сроках начала и окончания заочного голосования.
ВАЖНО! Заочное голосование проводится по тем же вопросам повестки дня, что заявлялась на очном ОСС! Повестку менять нельзя!
Очно-заочная форма проведения ОСС предполагает обсуждение вопросов повестки дня с теми собственниками или их представителями, которые присутствуют с переходом сразу же к заочному голосованию без предварительного уведомления об этом собственников. При этом в сообщении о проведении ОСС указываются дата проведения собрания в очной форме и сроки проведения заочного голосования.
ВАЖНО!
При очно-заочной форме проведения общего собрание все собственники голосуют ПИСЬМЕННО!
Какие документы необходимы для проведения общего собрания собственников в МКД?
Примерный перечень документов, который должны подготовить инициаторы общего собрания:
- Уведомления каждому собственнику о проведении ОСС в МКД.
- Лист регистрации вручения уведомлений о проведении ОСС в МКД.
- Лист регистрации вручения решений собственникам в МКД.
- Сведения о собственниках в МКД (реестр собственников).
- Схема распределения долей в многоквартирном доме.
- Лист регистрации собственников в МКД, присутствующих на очном (очно-заочном) собрании.
- Решения собственников в МКД, которые необходимо вручить каждому собственнику под роспись в листе регистрации вручения решений собственникам.
- Проекты документов, которые должны быть рассмотрены и утверждены на ОСС (договор управления МКД, Устав ТСН/ТСЖ, смета доходов-расходов ТСН/ТСЖ и т.п.).
- Проект протокола ОСС в МКД.
Кворум – наименьшее количество членов собрания, при котором оно считается законным и может принимать решения. Определяется какой-либо цифрой или процентным отношением.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Если в повестке дня общего собрания есть вопросы, для решения которых нужно большее число голосов, кворум на собрании определяется по вопросу, для решения которого необходимо наибольшее количество голосов собственников.
При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Если Вы проводите общее собрание в очной форме, то при отсутствии кворума, в дальнейшем можно провести заочное голосование с той же повесткой дня. Но при этом инициаторам собрания нужно составить акт об отсутствии кворума на очном собрании, подтвержденный листами регистрации, и принять решение о проведении собрания в заочной форме с соблюдением всех установленных сроков. Гораздо проще и быстрее проводить ОСС в очно-заочной форме. При этом вы сэкономите время и деньги, потраченные на подготовку собрания!
При заочной и очно-заочной формах собрания наличие кворума для принятия решений по вопросам повестки дня определяется счетной комиссией по количеству голосов, указанных в письменных решениях собственников, полученных до окончания голосования. Дата окончания голосования собственников должна совпадать с датой в сообщениях о проведении ОСС.
Статья 37 ЖК РФ. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
- Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
- Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
- При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
- Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.