Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка по эскизу в 2023. Все аспекты.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Я получил разрешение. Что дальше
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
- БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.
- Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.
- Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.
Причины отказа и проблемы
Эскиз могут не принять, а планировку — не согласовать по нескольким причинам:
- несоответствие реальных изменений запланированным. Как минимум речь идет о переделке эскиза, если, например, он нарисован без соблюдения масштаба. Как максимум собственнику придется заказывать проект и узаконивать уже выполненные изменения через суд;
- перепланировка не разрешена собственником помещения или банком, если квартира залоговая;
- документы оформлены неправильно или собраны не полностью, например эскиз подписал пользователь помещения, но не предоставил разрешение от собственника.
Как узаконить перепланировку в нежилом помещении если она уже сделана 2020
Узаконить перепланировку помещения – значит привести всю техническую документацию недвижимости в порядок.
Об узаконивании перепланировки и переустройства в жилом помещении мы рассказывали подробно в отдельной статье «Как узаконить перепланировку квартиры», теперь выясним, как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2020 году.
Какими способами Закон разрешает узаконивание перепланировки нежилых помещений, находящихся в МКД (многоквартирных домах) или в нежилых зданиях? Обо всем по порядку. Нежилое помещение – это Недвижимость, которая не предназначена для постоянного проживания людей.
(В статье пойдет речь о таких нежилых помещениях как – магазины, салоны, офисы, склады и т.п.). Перепланировка – изменение конфигурации помещения путем возведения или сноса перегородок, перестановки оконных и дверных проемов и т.п.
Мероприятия, которые не требуют согласования.
Исходя из логики приведенного выше определения, согласование перепланировки жилого помещения не надо осуществлять на те работы, которые не затрагивают конструкции, указанные в БТИ.
Такими мероприятиями являются:
- перестановка или добавление мебели и сантехники, которые не отмечаются в БТИ и которые мы уже перечисляли;
- отделочные работы;
- замена или устройство полов в домах без деревянных перекрытий;
- замена одной сантехники на другую без перестановки (сюда не относится изменение газифицированной кухни в электрическую);
- замена или разводка электропроводки, перестановка или добавление мебели, разводка труб водоснабжения и канализации;
- установка кондиционеров;
- устройство различных типов потолков (реечных, гипсокартонных, навесных и т.д.)
Что делать, если Вы получили отказ?
При самостоятельном узаконивании переустройства есть вероятность получить отказ. Отказать могут из-за трактовки не в Вашу пользу тех или иных «пограничных» норм, или из-за обычной формальности в виде неполного пакета документов, отсутствия нужных подписей и т.п. Выдают обязательно мотивированный отказ, то есть с ссылкой на нарушенный пункт закона.
Проблему можно решить по-разному, все зависит от ситуации и причины отказа.
- Выполнить рекомендации Жилищной инспекции, внести корректировки в проектную документацию, дополнить пакет документов, если это необходимо.
- Записаться на прием к начальнику Жилинспекции на консультацию, чтобы лично обсудить вопросы, связанные с отказом.
Частный случай образца эскиза по перепланировке.
Бывают крайне интересные случаи.
Например ниже представлен эскиз перепланировки в котором как план «до перепланировки» чертеж и проекта, а «после перепланировки» план БТИ с красными линиями.
Данная ситуация возникает в следующем случае.
Представим себе собственник получил разрешение на перепланировку, вызывал комиссия, прошел ее, получил акт о завершенной перепланировке и обратился в БТИ за внесением изменений и получением БТИ в черных линиях с новой планировкой квартиры.
Но он получает на БТИ «красные линии».
Как же так получилось, то есть собственник согласовывал-согласовывал, но в конце результатом его работ получается БТИ, в которой написано что в квартире есть незаконная перепланировка.
То есть, в основном на БТИ черные линии и вся перепланировка учтена, но где то есть какие то либо красные линии, либо красные цифры которые означают незаконную перепланировку.
Дело вот в чем: инспектор жилищной инспекции проводит «визуальный» осмотр на соответствие планировки квартиры согласованному проектному решению. Он не меряет квартиру.
Пришел, посмотрел, все «более-менее» похоже, он принял квартиру и подписал акт о завершенном переустройстве.
После этого выходит БТИ для обмеров.
И так как жилищная инспекция и БТИ разные органы, БТИ не обязаны если инспектор принял квартиру, однозначно также ее принять и все внести в базу БТИ.
Они честно обмеряют квартиру и если есть какие либо отклонения от согласованного проектного решения, то они показывают их в «красном цвете» и ставят штамп «незаконная перепланировка».
В представленном ниже случае, инспектор не заметил на балконе обшивку, а БТИ заметили и показали ее.
И в этом случае как план до перепланировки приходится вставлять не изначальный план БТИ (он применим был только для первого согласования), а план из проекта перепланировки, а как план «после перепланировки», как раз план БТИ с красными линиями.
Образец эскиза перепланировки квартиры представленный ниже в большинстве случаев изготавливает сам собственник квартиры, так как поручать проектной организации ее чертить не имеет практического смысла.
Его вполне можно изготовить и самостоятельно в любом графическом редакторе и фактически рисовать ничего не нужно, так как все планы уже есть в готовом виде, необходимо сделать только «коллаж» из отдельных картинок + написать несколько строк.
В каком случае я могу согласовать перепланировку по эскизу?По эскизу возможно согласовать незначительную перепланировку — если не затрагиваются несущие конструкции, не увеличивается площадь квартиры и сантехника переносится в границах своих прежних помещений.Кто может подготовить эскиз?Подготовка данного документа не требует определённой квалификации, но целесообразно доверить разработку эскиза опытному специалисту или проектировщику.Какие сроки подготовки эскиза?Срок подготовки эскиза зависит от площади помещения, количества изменений и начинается от 3 дней.Какие перегородки можно узаконить по эскизу?По эскизу можно согласовать ранее выполненную перепланировку с переносом ненесущих перегородок, не ограничивающих мокрые зоны или кухню. Для всех остальных изменений требуется разработка проектной документации. С полным перечнем таких работ можно ознакомиться в п.2 и 3 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508 от 25.10.2011г.Разрешается ли сносить стену между балконом и прилегающей комнатой в квартире?По состоянию на 2022г. объединение балкона и жилой комнаты законодательно запрещено. Подобные перепланировки отрицательно влияют на тепловой контур многоквартирного дома, так как балкон относится к холодным помещениям. Для монолитных зданий возможен демонтаж части наружной стены либо подоконного блока, но в таком случае требуется установка так называемых «французских окон» », с разработкой соответствующей проектной документации, которая содержит раздел «теплотехнический расчёт».Какие виды перегородок допускается сносить без последующего согласования?Никакие. Даже в том случае, если они выполнены из гипсокартона, узаконивание проведенной перепланировки все равно потребуется.
Поскольку согласование перепланировки по эскизу делается постфактум, проводить его необходимо уже после полного окончания ремонта. Для последнего получать какие-либо предварительные разрешения, соответственно, не нужно. Необязательно и привлекать для создания эскиза изменений какие-либо сторонние организации – нарисовать его имеет право сам собственник жилья.
Однако исключением являются ситуации, когда некоторые из выполненных в помещении работ являются «проектными». В таком случае легализация изменений осуществляется на основании технического заключения, подтверждающего безопасность.
Что же касается упрощенного согласования, то оно выполняется по следующей схеме:
- анализ проведенных работ на соответствие действующим нормативно-правовым актам. Осуществляется собственником жилья до и после проведения ремонта;
- составление эскиза. Он рисуется владельцем помещения или инженером нашей организации от руки либо с применением компьютерных технологий (с соблюдением основных пропорций) или заказывается в БТИ по месту жительства. Во втором случае техник службы собственноручно наносит на эскиз все выполненные изменения в соответствии с красными линиями квартиры;
- подача заявления на согласование. Осуществляется через жилищную инспекцию или онлайн через Госуслуги. К заявлению должны прилагаться выписка из ЕГРН (свидетельство о праве собственности), эскиз помещения после внесения изменений, а также план квартиры до перепланировки из бюро технической инвентаризации;
- проверка на соответствие. Ее проводит инспектор жилинспекции, который приезжает на место и сравнивает фактические изменения с указанными на эскизе. В случае их совпадения составляется и подписывается акт о завершенном переустройстве;
- внесение изменений в план. Выполняется после визита техника БТИ, который посещает объект и измеряет габариты помещения после перепланировки. В дальнейшем на основании полученных измерений составляется новый актуальный план.
Ремонт требующий согласования
Ремонтные работы можно разделить на три категории – косметический ремонт (не требует согласования), перепланировку и переустройство, которые требуется согласовывать.
- Косметический ремонт – направлен на улучшение эстетических свойств имеющихся помещений и, в отличие от перепланировки и переустройства не вносит изменения в планировку помещений.
- Переустройством считаются работы, проводимые в рамках существующих границ помещений, но требующие внесения изменений в документацию БТИ. Примером могут служить работы по переносу кухонной мойки, установке биде, развороту унитаза или ванны.
- Перепланировка – это более масштабный комплекс работ, изменяющих конфигурацию помещений или включающий мероприятия по устройству/изменению пирога полов без затрагивания конструкций перекрытия. Для данных видов работ также необходимо внесение изменений в техническую документацию БТИ.
На практике это означает, что все ремонтные работы, приводящие к изменению планировки квартиры (отличию от плана БТИ), нужно согласовывать.
Как узаконить перепланировку квартиры в 2021 году
Перепланировкой квартиры считается конструктивное изменение плана с переносом стен внутри нее, а также такие, казалось бы, незначительные действия, как перемещение дверных проемов.
Для каждого хозяина каждый квадратный метр жилой площади на счету, поэтому основной целью перепланировки является увеличение полезной площади, изменение функционала пространства и достижение определенного простора.
Сразу возникает вопрос — Как узаконить перепланировку квартиры в 2021 году?
В квартире, особенно когда ее площадь мала, хочется каждый метр сделать полезным. Поэтому многие, применив некоторую доли фантазии, решаются переделать ее под себя.
Но при этом не нужно забывать про соседей, которые окружают нас в многоквартирном доме. Здесь главный принцип не навредить.
Если будут переноситься стены, нужно думать, не повлечет ли это конструктивные изменения в самом доме в целом, не нарушит ли целостность несущих стен и перегородок.
Приступая к планированию перепланировки, необходимо согласовать ее с компетентными органами. Только узаконенные действия помогут избежать дальнейших проблем.
Что не относится к перепланировке и переустройству помещения?
Некоторые работы могут ошибочно восприниматься как перепланировка, хотя ею не являются, а значит, уведомлять о них надзорные органы не нужно.
К таким работам относится замена окон и дверей без изменения проемов, остекление балкона, демонтаж встроенных шкафов. Косметический ремонт, покраска стен и оклеивание обоями, замена электрической плиты, установка кондиционеров, антенн и телевизионных тарелок также не нуждаются в уведомлении.
Не относится к перепланировке и переустройству помещений смена отопительных приборов, в том числе газовых, при условии, что для них не потребуется прокладывать новые подводящие сети.
Как согласовать уже сделанную перепланировку?
Согласование самовольной перепланировки возможно, если проведенные работы не наносят существенного ущерба дому и соседям. Для этого нужно получить технический паспорт в БТИ (на нем красными линиями наносятся изменения, сделанные в процессе самовольной перепланировки). Также потребуется техническое заключение от проектной организации (проектного бюро) — этот документ подтвердит, что внесенные изменения не скажутся на конструкции дома. После этого следует обратиться с орган местного самоуправления с полным пакетом документов.
В ряде регионов (например, в Московской области) согласовать уже проведенные работы можно только через суд, поскольку в этих регионах отсутствует регламент по согласованию самовольной перепланировки.
Обычно срок уплаты штрафа составляет 1 месяц. В уведомлении, пересланном правонарушителю, указывается точная дата исполнения – заплатить штраф необходимо до этого числа.
Уточнить реквизиты можно в Жилинспекции. Если же решение о штрафе принимал суд, в его постановлении должны быть указаны банковские реквизиты, по которым можно перечислить денежные средства.
Оплата производится либо в отделении банка, либо в почтовом отделении. В последнем случае необходимо оформить заказное письмо. Также есть возможность выполнить онлайн-оплату на официальном сайте Сбербанка России, если у вас есть цифровая подпись.
Важно: оплата штрафа не является вариантом узаконивания самовольной перепланировки. После этого следует обратиться в Жилинспекцию для оформления перепланировки или устранить изменения и восстановить первоначальную целостность здания.
Неуплата штрафа может повлечь за собой такие негативные последствия (по ст. 29 п. 5 Жилищного кодекса):
— повторный штраф;
— принудительные исправительные работы для возмещения ущерба;
— арест имущества;
— запрет выезда за границу или ограничение предпринимательской деятельности.
Если самовольную перепланировку не удалось согласовать постфактум, то можно узаконить в судебном порядке.
Отказ в разрешении может быть обжалова в суде. Это право закреплено в ст. 27 Жилищного кодекса РФ.
Исковое заявление может быть сформулировано следующим образом:
| О сохранении помещений в переустроенном и перепланироанном виде | в соответствии с данными полученного в БТИ технического паспорта |
| Обжалование отказа | в согласовании работ |
Провести строительные работы согласно проекту
После всех разрешений можно приступать к строительству. Строго придерживайтесь утверждённого проекта. Если будут отступления, вашу перепланировку могут потом не принять и придётся переделывать. Чтобы гарантировать проверяющим органам полное соответствие проекту, в договоре с подрядчиком пропишите используемые стройматериалы и их количество. Когда стройка закончится, приглашайте на замеры инженера БТИ. Через неделю вам сделают новый техпаспорт и техплан. Цена зависит от выбранного БТИ.
Когда получите новый техпаспорт и справку о факте перепланировки, направляйтесь с ними в жилищную инспекцию. После вашего обращения назначат комиссию, которая придёт и проверит соответствие сделанной перепланировки проекту. В случае успешной проверки вы получите два документа:
- акт о перепланировке
- решение о законности перепланировки