Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).
Переходите к подписанию договора купли-продажи
Договариваясь о сделке, назначьте дату, время, место ее проведения, обговорите способ передачи денег. Для расчетов можно использовать банковскую ячейку или аккредитив. Выберите дату для похода к нотариусу — сделки с комнатами должны быть нотариально заверены, к тому же нотариус правильно составит договор купли-продажи. На сделку продавец должен принести:
- выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, или свидетельство о собственности старого образца;
- документы, подтверждающие основание для возникновения права собственности;
- кадастровый паспорт и технический план;
- справки из паспортного стола с указанием прописанных в других комнатах;
- отказы соседей или уведомления о сделке, отправленные им с отметкой о вручении;
- согласие на сделку супруга при соответствующем семейном статусе;
- разрешение на продажу от органов опеки, если в комнате прописаны несовершеннолетние.
Договор заключается в трех экземплярах: по одному покупателю и продавцу, третий — для регистрации в Росреестре.
Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2023 году
Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
- выписка из ЕГРН;
- документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
- уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
- документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
- нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
- согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
- нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.
Можно ли продать неприватизированное помещение и что для этого нужно?
Неприватизированное жилье по закону не может быть продано или куплено законным путем, так как оно не является собственностью проживающих в нем граждан. Однако существуют способы обойти эту проблему:
- Приватизировать комнату, обратившись к непосредственному собственнику. Как правило это местный муниципалитет. Если нельзя приватизировать на себя, можно прописать близкого родственника и приватизировать на него.
Важно! Приватизация возможна только в случае социального найма.
- Законодательством предусмотрена возможность обмена неприватизированного жилья на другую жилую недвижимость. Риелторское агентство предоставляет специальную «квартиру-буфер», которую временно приобретает покупатель, после чего он обменивает эту квартиру на неприватизированную комнату продавца. В конце продавец возвращает квартиру обратно агентству и получает свои деньги.
Заявление об обмене рассматривается специальной жилищной комиссией при муниципалитете, которая может разрешить сделку или запретить. Запрет на проведение обмена может быть оспорен нанимателем жилья через суд.
Продажа комнаты в коммуналке — дело тонкой психологии
Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает — Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…
От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.
Что, продажа комнаты как части общей коммунальной квартиры, значит для самого риэлтора? Скорее всего, это затяжной прыжок длинною до нескольких лет. Не всегда и не всё при продаже комнаты в коммунальной квартиры проходит гладко. Порою и действительно с комнатой в коммуналке так напляшешься, аж ноги подкашиваются.
Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнантной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила — можно продолжать дальше)))…
Продажа комнаты в коммунальной квартиры через дарение
В случае невозможности оповещения соседей по коммунальной квартире о предстоящей продаже, и получения от них отказа или согласия, как того требует закон, можно продать свою комнату в коммуналке через договор дарения. Но данная возможность сопряжена с большими рисками как для Дарителя комнаты так и для Одаряемого частью-долей коммунальной квартиры, например, в части безопасности финансовых взаиморасчётов…
Что можно сказать в заключении? Продажа комнаты в коммунальной квартире вопрос действительно зачастую очень сложный, который скорее всего потребует скрупулёзной работы разных профильных специалистов — нотариусов, юристов, риэлторов. Отлично по-житейски, по-человечески понимаю все чаяния продавцов и их надежды поскорее разделаться с коммуналкой и приобрести себе наконец-то полноценное отдельное жильё. Крепитесь, дорогу осилит идущий…
Всем удачных сделок и быстрой продажи комнаты в коммуналке!
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Что такое коммуналка и история ее появления
Под коммунальными квартирами понимается недвижимость, жилыми комнатами в которой владеют разные собственники. К местам же общего пользования причисляют прихожую, коридоры, кухню и санузлы, которыми владельцы вынуждены пользоваться сообща.
Сами по себе коммунальные квартиры являются пережитком советского быта и восходят к 1918-му, когда новая на тот момент власть отменила на жилье частную собственность, начав «уплотнение» и заселение к прежним собственникам квартир новых соседей. Последние обычно были представителями рабочего класса, которым где-то нужно было жить. В качестве же нормы для этих целей правительство определило 9 кв. м на человека, вынудив остававшиеся, «лишние», метры отдавать нуждающимся.
В постсоветской России коммуналки пребывают в полулегальном положении, а современные власти то и дело пытаются избавиться от этого вида жилья, называя его наследием прошлого. В этих целях начиная с 1990-х россиянам сообщали о принятии программ расселения коммуналок, которые даже к 2020-м победить окончательно так и не удалось. Однако если прежде коммуналки принадлежали государству, с 1991-го их можно приватизировать, бесплатно оформив в собственность.
Порядок действий и правила
Если вы решили продать квадратные метры в коммуналке, то непременно задумываетесь о том, с чего же начать. Алгоритм действий собственника квартиры требует соблюдения определённой последовательности и заключается в следующем:
- Поиск покупателей самостоятельно на специальных сайтах и по объявлениям, или – через риэлтерскую компанию.
- Сбор документации для сделки.
- Уведомление соседей по коммунальной квартире о продаже, получение от них согласия на сделку и отказа от права преимущественной покупки.
- Организация просмотров комнаты.
- Заключение ПДКП и получение аванса.
- Заключение сделки, подписание ДКП с покупателем и его нотариальное удостоверение.
- Составление и подписание сторонами сделки акта приёма-передачи комнаты.
- Проведение расчёта по сделке.
- Передача пакета документации на регистрацию в Росреестр.
После того как будет проведена регистрация, в собственность вступит покупатель. Таковы этапы сделки, если покупателем является стороннее лицо.
Какие же документы потребуются?
- Собственно заявление на оформление договора купли-продажи, которое оформляется прямо в регистрационной палате обеими сторонами, желающими заключить договор.
- Документ, подтверждающий уплату госпошлины.
- Документ, подтверждающий, что вы являетесь законным собственником данной комнаты. Если официально вы не являетесь собственником комнаты, вам понадобится доверенность.
- Справка о том, какие лица, помимо продавца, зарегистрированы на данной жилплощади – либо о том, что таких лиц не имеется.
- Документ, доказывающий, что другие лица, владеющие или имеющие право на данную собственность, уведомлены о продаже и ничего не имеют против.
При возникновении нюансов, таких, как наличие среди собственников квартиры несовершеннолетних детей — или же, например, если у продавца имеется супруг/супруга – потребуется дополнительные документы и справки. Специалист, оформляющий сделку, проконсультирует вас, как продать комнату в коммунальной квартире — документы, необходимые для этого, будут им подробно перечислены.
Помните, что если у вас возникают затруднения с продажей комнаты в коммунальной квартире, всегда можно довериться агентству по недвижимости. Вы получите профессиональную консультацию по всем вашим вопросам, и сотрудники агентства помогут вам урегулировать многие проблемные моменты. Если же вы все-таки решили обойтись своими силами, будьте внимательны в соблюдении всех формальностей, даже если это кажется сложным. Во избежание проблем в дальнейшем всегда лучше перестраховаться.
Продажа с зарегистрированными лицами
Продажа комнаты, где зарегистрированы какие-либо лица это обременение на недвижимости.
По возможности, непосредственно перед процедурой государственной регистрации недвижимости, выпишите из квартиры прописанных человек.
О том, как выписать из жилплощади человека без его согласия, читайте здесь.
Если в комнате прописаны несовершеннолетние, то снять их с учета будет проблематично.
В такой ситуации вам нужно будет обратиться в паспортный стол, а также в органы опеки и попечительства. Подробно укажите, с чем связана причина снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета.
Подтвердите необходимость оформления сделки купли-продажи.
Переоформляют прописку несовершеннолетних в течение 7 суток.
Можно ли не извещать соседней?
Если не известить других собственников коммунальной квартиры о продаже, они получат право оспорить будущий договор купли-продажи в суде и требовать перевода всех прав и обязанностей покупателя в течение 3 месяцев. Продавец тогда будет должен возместить расходы и ущерб, нанесенный в результате таких действий, покупателю.
Также вполне вероятно, что Росреестр откажет в регистрации сделки, при которой не соблюдался порядок извещения.
Документы, необходимые для сделки
Прежде чем заключить сделку, нужно убедиться, что продавец может подтвердить право собственности на комнату. «Помимо документов на собственность продавец должен предоставить кадастровый и технический паспорт объекта, справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам», – рассказала ЦИАН Земфира Каримова, адвокат юридической фирмы «Афина».
Порядком продажи комнаты в коммуналке также предусмотрено, что продавец должен информировать соседей (других собственников квартиры) о продаже комнаты с указанием цены. Уведомление о продаже комнаты составляется в письменной форме со всеми необходимыми реквизитами: полное ФИО и адрес комнаты получателя, полное ФИО отправителя с адресом комнаты, сообщение о продаже.
Также потребуется согласие органов опеки и попечительства, если среди других собственников квартиры есть недееспособные граждане или несовершеннолетние.
Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире
Оформить продажу можно только после того, как продавцом будет соблюдено требование гражданского законодательства о преимущественном праве покупки.
Право преимущественной покупки предполагает, что некоторый круг лиц, получает от государства возможность приобрести помещение до того, как оно будет предложено третьим лицам.
Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире принадлежит соседям, проживающим в этой же квартире.
Необходимо помнить, что предложение о покупке недвижимого жилого объекта ими, должно содержать такие же условия, как и те, которые будут предложены третьим лицам, в случае отказа соседей от приобретения комнаты.
Закон установил порядок уведомления соседей о возможности приобретения комнаты:
- В первую очередь следует направить уведомление о продаже комнаты. Такие документы направить заказным письмом с их описью.
- Далее следует ожидать ответа в течение одного месяца. Соседи могут оформить письменно отказ от покупки комнаты. Допускается, что отказы от соседей могут быть, и не оформлены ими после ознакомления с уведомлением. И в первом и во втором случае собственник получает право заключить договор купли — продажи комнаты с третьими лицами.
В каких ситуациях можно лишиться прав на владение
Если при осуществлении сделки нарушается право преимущества, то остальные владельцы обращаются в судебные органы с исковым заявлением о переводе прав на них. Суд вынесет постановление и обяжет продавца (собственника) вернуть деньги несостоявшемуся покупателю. Лучший вариант – продать комнату в коммунальной квартире одному соседу.
Продавец жилплощади должен быть ее хозяином по закону. Объект может продаваться только в коммунальной квартире, прошедшей приватизацию. Иное жилье и помещения, сдающиеся по договору жилищного найма – собственность муниципальных образований и государства. Согласно нормам законодательства, коммерческие сделки с неприватизированной недвижимостью и жильем социального найма, незаконные. Если владелец — лицо с ограниченными возможностями или несовершеннолетний ребенок, извещается ведомство опеки.
Совет. Прежде, чем уведомлять соседей, выясните, кто из них собственник, а кто — наниматель. В первом случае извещение отсылается на адрес фактического проживания других хозяев, во втором – в муниципальный или государственный орган. В Москве этими вопросами занимается Департамент жилищной политики и жилищного фонда. Им же подписывается отказ.
✅ Как оформить договор купли-продажи комнаты
Договор может иметь как простую, так и обязательную нотариальную форму. Все зависит от формы собственности коммуналки и особенностей оформления «квартир-общежитий» в конкретном регионе проживания.
Если доли в квартире «реальные», то есть каждая из комнат выделена в натуре, ее площадь конкретно обозначена в м2, каждый объект имеет отдельного собственника, кадастровый паспорт, то нотариальное заверение не обязательно.
Если по документам квартира находится в долевой собственности, доли идеальны (обозначены дробью) и не выделены в реальные, то договор купли-продажи потребует обязательного нотариального заверения. В таком жилье может проживать несколько семей, не связанных родством, но их доли «разбросаны» по всей квартире — несколько метров в одной комнате, несколько — в другой, а место проживания определено порядком пользования, который может быть изменен по договоренности и подлежит пересмотру при появлении нового собственника.
Что касается ДКП, он должен иметь письменную форму, содержать обязательные (существенные) и дополнительные условия. К обязательным относятся пункты:
- О предмете договора — необходимо конкретно определить, что продается, описать комнату, квадратуру, место расположения относительно иных объектов; указать адрес и кадастровый номер.
- О цене сделки. Важно, чтобы цена не превышала указанную в извещениях о продаже, иначе договор может быть оспорен.
- О жильцах, которые имеют право пожизненного проживания в квартире.
Структура договора следующая:
- Преамбула с указанием даты, места заключения договора, ФИО продавца, покупателя, их паспортных данных, место регистрации.
- Существенные условия (о предмете, цене договора).
- Дополнительные условия с информацией; кто зарегистрирован в комнате и когда произойдет снятие с регистрационного учета; как осуществится оплата; каково состояние квартиры; что будет при невыполнении предписаний договора и прочие условия по усмотрению сторон.
- Подпись и дата.
Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире
Когда краеугольный и порой очень сложный вопрос, связанный с оформлением разрешения от соседей решен в нужном русле и не требует более внимания, приступить к их сбору, желательно не откладывая.
Часть из них есть на руках у любого собственника, а некоторые надо получить, обратившись, государственные учреждения, например, если собственник несовершеннолетний ребенок.
Перечень документов для оформления сделки:
- Паспорта сторон.
- Согласие соседей на продажу.
- Правоустанавливающие документы.
- Оригиналы извещений.
- Договор купли-продажи комнаты.
- Согласие органов попечительства и опеки, при необходимости.
Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире
В соответствии с Гражданским кодексом России в 224-ой статье, вещи, которые принадлежат двум и более лицам, являются их общим имуществом.
Если доли в имуществе не определены, то это совместная собственность. Если собственники обозначили части каждого собственника, то имущество называется долевым.
Собственник любого имущества имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей частью.
Доли бывают двух видов:
- Реальные — имеют физическое выражение, т. е. часть площади в единицах измерения. Реальная доля соответствует площади комнаты.
- Идеальные — в процентах или дробных долях. Идеальная — не проецируется на территорию помещений и никак не ограничивает передвижения собственников.
Продать долю в натуре проще и выгоднее, чем идеальную долю.
Комната в коммунальной квартире — это реальная доля в общей собственности.
В законодательстве предусмотрен строгий порядок продажи доли в квартире и осуществления других операций с ней.