Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка квартиры для органов опеки в 2020 году: процедура проведения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с нормативными актами РФ лица, не достигшие совершеннолетия, не имеют право самостоятельно совершать сделки с недвижимостью. После 14 лет дети должны получать разрешение от родителей (опекунов), а до этого возраста все вопросы относительно жилья решают родители самостоятельно.
Для чего проводится оценка для опеки?
Однако, чтобы не нарушить права и интересы ребёнка, сделки должны получить одобрение от органов опеки (ОО) в соответствии с ФЗ № 48 от 24 апреля 2008 года. Представители службы, рассматривая сделку, устанавливают:
- изменятся ли (если да, то в какую сторону) условия проживания несовершеннолетних граждан в новой квартире (доме) по сравнению с прошлой жилплощадью;
- не уменьшится ли площадь и стоимость недвижимости, находящейся в собственности детей.
Сделку разрешат, если независимая оценка покажет, что новое жилье как минимум равнозначно тому, от которого планируется отказаться. При этом оценивать следует сразу две квартиры (дома) – и ту, что продают, и ту, что покупают.
По закону проводить оценку не обязательно. Но если органы опеки заподозрят факт нарушения интересов несовершеннолетних лиц, то такой документ станет весомым доказательством в пользу одобрения сделки.
Важные нюансы оценки квартиры для опеки
Если оценка жилья проводилась ранее, то для определения стоимости доли нельзя просто поделить общую сумму в соответствии с размером доли каждого. Так как помещения в квартире или доме отличаются друг от друга по состоянию, назначению, стоимости ремонта, то и оценочная стоимость у них будет совершенно разной.
Еще один важный момент: увеличение стоимости доли. Вполне реально добиться большей цены, если учесть факторы, влияющие на итоговое решение оценщика:
- если соседи могут ограничить вход в помещение в любом виде, то оценка доли снижается;
- минусом станет наличие собственника, проживающего вне этой квартиры или дома;
- плюсом считается хорошее состояния объекта, чистота, отсутствие насекомых (иногда из-за нерадивых родственников квартира серьезно теряет в цене);
- наличие ремонта положительно сказывается на результатах оценки: при этом не обязательно проводить капитальный ремонт, достаточно улучшить общее впечатление – заменить мебель, шторы, добавить света и декоративных аксессуаров.
В какой орган обращаться для получения разрешения?
Вопросами опеки и попечительства в каждом регионе заведуют региональные органы социальной защиты населения . Например, в Ярославской области это Департамент по социальной поддержке населения и охране труда мэрии и территориальные отделы департамента, а в Москве районные отделы социальной защиты населения.
Государственная услуга по выдаче разрешения оказывается органами по месту жительства несовершеннолетнего или недееспособного собственника.
В течение какого срока действует разрешение?
Срок действия такого разрешения не установлен, однако сделка может быть совершена при соблюдении ранее оговоренных условий, например, в разрешении может быть указано, что по итогам сделки несовершеннолетний должен получить в собственность другое жилое помещение.
Согласно ст. 11 ФЗ № 135, результатом оценочных действий является отчет об оценке. Он передается заказчику в бумажном виде или в форме электронного документа и содержит выводы относительно результатов оценки и определенной стоимости. Кроме того, он обязательно должен содержать:
- дату составления и дату, на которую производилось оценивание;
- реквизиты договора между заказчиком и исполнителем;
- сведения о лицах, которые оценивали объект недвижимости, цели проведения;
- подробное описание объекта и стандарты, использованные для оценивания;
- последовательность вычисления стоимости, методики, источники информации, пределы использования полученных результатов;
- пакет документов, позволяющих оценщику выявить качественные и количественные характеристики объекта.
Оценщик на свое усмотрение вправе вносить в отчет и другие важные сведения.
В каких целях назначается оценка для опеки
При продаже квартиры, дома или иной недвижимости, в которой проживает несовершеннолетний ребенок, требуется согласие органа опеки и попечительства. При этом опека учитывает стоимость жилья, по которой оно будет реализовано. Если цена недвижимости позволит приобрести новое жилье ребенку, значит, его интересы в будущем будут сохранены. Поэтому важно, чтобы оценка для опеки соответствовала Федеральным стандартам оценки и отображала его реальную стоимость.
Нужно также учитывать, что органы опеки проверяют, чтобы цена приобретаемой недвижимости, в которой будет проживать ребенок, была не ниже, чем цена продаваемого жилья. Учитывая интересы ребенка, необходимо заказать оценку для опеки по обоим объектам недвижимости одновременно.
Также наши оценщики проводят оценку автомобиля для опеки. В частности, если владельцем автотранспортного средства является несовершеннолетнее или иное лицо, нуждающееся в опеке, для продажи необходимо заранее получить разрешение органа опеки. Нужно помнить, что если сделка купли-продажи авто будет совершена без согласия органа опеки, ее могут признать недействительной в судебном порядке.
Как выглядит оценочный альбом?
Оценочный отчет – это официальный документ, который должен быть выполнен в соответствии с нормативными требованиями законов и гостов. Проверьте, содержит ли он следующие данные:
- Информация о компании, которая проводила экспертизу. Контактные данные компании.
- Информация о заказчике оценки – то есть о вас.
- Полная характеристика на квартиру, которую вы планируете купить. Проверьте адрес, данные о площади, планировке и прочее.
- Анализ рынка недвижимости по вашему объекту – численные показатели.
- Сумму ликвидной стоимости и рыночной стоимости квартиры для покупки.
- Приложения – фотографии, копии дипломов оценщика и прочее.
Когда нужна оценка имущества
Органы опеки и попечительства обязаны следить за соблюдением имущественных интересов несовершеннолетних детей, иных недееспособных лиц. Для этого проводятся опросы и беседы с родителями и детьми, назначается обследование жилищно-бытовых условий. Также для соблюдения имущественных интересов может потребоваться оценка рыночной стоимости квартиры, комнаты, дома или другого недвижимого имущества.
Оценка для опеки необходима в следующих случаях:
- для получения согласия опеки на продажу квартиры, собственником которой является ребенок (полностью или в доле);
- для определения стоимости вновь приобретаемого жилья в собственность ребенка (оно должно быть равнозначным по цене с квартирой, продаваемой родителями);
- для подтверждения надлежащего материального и финансового состояния усыновителей;
- при разделе имущества при разводе родителей (в данном случае отчет оценщика может повлиять на размер доли родителя, с которым остается ребенок после развода).
Оценку можно заказать по своей инициативе, либо по требованию органа опеки. Так как специалисты органов опеки не наделены полномочиями по определению рыночной стоимости имущества, нужно обращаться к профессиональным оценщикам.
Сроки получения распорядительных документов
Юристы, которые ведут свою деятельность в сфере семейного законодательства, прекрасно осведомлены, что большинство сделок по купле-продаже квартир затягиваются из-за сроков ожидания решения опекунского совета.
По правилам, установленным нормативными инструкциями – срок решения составляет 1 месяц. В случае, если есть какие-либо уважительные причины – разрешение могут выдать немного раньше. Однако меньше, чем 2 недели, ждать не приходится.
Наше законодательство переполнено всевозможными тонкостями, которые не обошли стороной и семейный кодекс. К сожалению, после месяца ожиданий опекунский совет имеет право отказать в сделке, следовательно, можно потерять время.
Многие поступают по-другому – покупают квартиру, приписывают детей и после этого отчитываются перед опекунским советом. Однако такой ход сопряжен с огромными рисками – если органы сочтут условия, в которые перебрался ребенок, неподходящими, сделка будет признана недействительной в судебном порядке.
Оценка квартиры для ООП
Как говорилось выше, органы опеки и попечительства обязаны защищать имущественные права несовершеннолетних детей и недееспособных взрослых граждан, то есть тех лиц, которые не в состоянии их защитить самостоятельно.
В случае с продажей жилого помещения, принадлежащего подопечному, необходимо получение разрешения на реализацию объекта собственности в органах опеки и попечительства. Всегда ли для продажи жилья подопечных необходим оценочный отчет? Если денежные средства, вырученные от продажи квартиры подопечного, предназначены для покупки новой квартиры, либо опекун намерен перечислить их на счет опекаемого, сотрудник ООП такой отчет запрашивать не будет. Во всех остальных случаях, скорей всего, оценку продаваемой квартиры необходимо будет провести.
Оценка недвижимости для опеки: как проводится и где заказать
Оценка имущества, в частности, недвижимости – процесс не слишком долгий, но для человека, не являющегося специалистом, сложный. К тому же обычно необходим официальный документ, подтверждающий факт её проведения и выявленную стоимость. Поэтому проводить её самостоятельно смысла нет, за редким исключением.
Оценка доли недвижимости более сложна даже для профессионалов. Но опытные оценщики берутся за такую работу.
Когда оценка доли в квартире затребована опекой, без профессиональной помощи не обойтись. Туда принимаются только подтверждённые экспертами документы.
В каких случаях нужна оценка доли квартиры для опеки, сколько времени она занимает и куда обращаться? Информированность необходима, чтобы в короткий срок разобраться в этих вопросах.
Спорные ситуации при получении разрешения на сделку с недвижимостью от органов опеки и попечительства
Любая операция с квартирой, в которой есть доля несовершеннолетнего, требует согласования с органами опеки и попечительства. А сотрудники этого ведомства настолько серьезно относятся к вопросу защиты детских интересов, что порой готовы выйти за рамки отведенных им полномочий и предъявить родителям неправомерные требования.
Родители не вправе распоряжаться квартирой, совладельцем которой выступает ребенок, без разрешения органов опеки и попечительства. Эти ограничения предусмотрены Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 37) и законом «Об опеке и попечительстве» (ч. 1 ст. 21).
Такое жилье нельзя использовать в качестве залога по кредиту, менять, продавать или сдавать в аренду без соответствующего разрешения. Спорные ситуации при получении разрешения от органов опеки возникают так часто, что их успели обобщить и классифицировать.
О том, в каких случаях неправы родители, а когда – работники органов опеки, рассказывают эксперт регионального министерства соцполитики и специалисты рынка недвижимости.
Сильно нынче опеку наделили крутыми полномочиями! Эти чиновники ходят и наглеют, грозят детей забрать в детдом. Как будто без них родственники не разберутся в своих семейных делах…
Я тоже считаю, что в большинстве случаев опека подходит к оценке слишком предвзято, не жилище надо оценивать, а на сколько ребёнку хорошо в этом доме.
Действительно, нет чтобы как то помогать семьям с детьми, они только ходят и оценивают материальное благосостояние опекунов. Льготы и пособия ведь в нашей стране ничтожно мизерные.
Опека должна следить за тем, чтобы при продаже или обмене жилплошади несовершеннолетние дети не страдали и не остались без жилья. Не все же родители думают о будущем своих детей.
Ситуация очень непростая, не всегда есть надежда на то, что органы опеки способны вынести действительно объективное решение, поэтому мне кажется, что логичнее в этом случае просто стараться избегать сделок с имуществом несовершеннолетних лиц в принципе.
Лучше действительно не трогать то, что тебе не принадлежит даже если ты делаешь это только для чтобы улучшить недвижимость. У органов опеки этим самым можно вызвать подозрения, замучают проверками.
При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Важно правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.
Немного о самой функции органов опеки:
Для справки:
При переезде ребенка в другой город возникает интересная ситуация: стоимость недвижимости на новом месте жительства даже с учетом кратного увеличения площади может оказаться меньше, чем стоимость продаваемой квартиры. Так часто случается при переезде семьи из Москвы в другую страну. Совсем недавно нам пришлось изрядно потрудиться с поиском аналогов загородному дому, покупаемому в окрестностях Берлина взамен трехкомнатной квартиры на Хорошевском шоссе Москвы. Из трехкомнатной квартиры с видом на третье транспортное кольцо ребенок переезжал в дом с четырьмя спальнями, яблоневым садом и беседками! При этом фактически стоимость дома была чуть чуть меньше, чем квартира на Хорошевке. Но Инспектору нужны цифры!
Для осуществления сделки продавцу дома в Германии пришлось пересматривать ее стоимость, доплачивать при этом налог. Что поделаешь, таков закон!
Как опекуну продать имущество подопечного?
Перед продажей имущества подопечного необходимо получить согласие отдела опеки. Разрешение нужно получать на недвижимое имущество, транспорт, акции.
Процедура получения разрешения устанавливается на региональном уровне. Поэтому для получения точного перечня документов необходимо обратиться в отдел опеки по месту постановки на учет.
Важно! Для получения разрешения опекун должен доказать, что сделка проводится в интересах подопечного.
Примерный порядок действий:
- Подготовка документации и аргументации.
- Обращение в отдел опеки.
- Подача заявления.
- Получение разрешение или отказа в выдаче согласия.
Срок рассмотрения заявления не может превышать 15 дней.
Сроки получения распорядительных документов
Юристы, которые ведут свою деятельность в сфере семейного законодательства, прекрасно осведомлены, что большинство сделок по купле-продаже квартир затягиваются из-за сроков ожидания решения опекунского совета.
По правилам, установленным нормативными инструкциями – срок решения составляет 1 месяц. В случае, если есть какие-либо уважительные причины – разрешение могут выдать немного раньше. Однако меньше, чем 2 недели, ждать не приходится.
Наше законодательство переполнено всевозможными тонкостями, которые не обошли стороной и семейный кодекс. К сожалению, после месяца ожиданий опекунский совет имеет право отказать в сделке, следовательно, можно потерять время.
Многие поступают по-другому – покупают квартиру, приписывают детей и после этого отчитываются перед опекунским советом. Однако такой ход сопряжен с огромными рисками – если органы сочтут условия, в которые перебрался ребенок, неподходящими, сделка будет признана недействительной в судебном порядке.