Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое сервитут земельного участка простыми словами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Необходимо понять, что включает в себя понятие сервитута. Это официальное разрешение на пользование определённым участком земли в ограниченном количестве. Это разрешение выдается третьему лицу, и собственник не может препятствовать этому.
Если говорить простыми словами, то некий человек получает ограниченное право пользования частью чужого участка земли для удовлетворения собственных нужд. Например, это может быть единственная дорога к колодцу с водой, которая проходит через участок гражданина Н. Другая дорога идёт в обход посёлку, путь примерно 2 км. На общем собрании собственников СНТ было принято решение использовать сервитут через участок Н. к колодцу. То есть, именно такая дорога стала сервитутом, хотя она является собственностью Н. Но он не может запретить людям ходить по ней за водой, так как они получили право ограниченного пользования. Но и ходить через участок Н. просто так жители СНТ не могут, только за водой к колодцу.
Получить право ограниченного пользования частью чужого участка можно 2 способами:
- добровольно, заключив соглашение с собственником всего земельного надела;
- принудительно, добившись решения суда.
При первом варианте развития событий, достаточно устно договорится с собственником участка земли. Ему необходимо растолковать, для чего необходимо временно (или постоянно) пользоваться частью его участка. Но, чтобы перестраховаться, нужно заключить письменное соглашение или получить письменное разрешение. Заверять его у нотариуса не нужно, но это можно сделать. Закон не запрещает. Тогда будет проще отстоять своё право в суде.
Если же собственник не даёт своё согласие, но необходимость в таком пользовании есть, необходимо подавать в суд по месту нахождения участка. Суду необходимо обосновать, почему возникла такая острая необходимость в пользовании именно этим участком, почему нет путей обхода частной собственности.
Когда суд вынесет решение, собственник не может больше препятствовать. Другие люди будут пользоваться его собственностью на законных основаниях. Теперь такая часть его земли будет сервитутом. Запрет будет считаться нарушением прав других лиц.
Виды земельных сервитутов
В зависимости от цели сервитут может быть частным – установленным в интересах ограниченного круга лиц, или публичным – установленным в интересах государства, муниципалитета или местного населения (публичный сервитут).
Также в зависимости от срока действия сервитут может быть срочным и постоянным. Временные рамки действия срочного сервитута оговариваются сторонами при составлении договора. Постоянный (или бессрочный) – действует до тех пор, пока не исчерпывается его необходимость или пока он не создает препятствий для владельца земли в ее использовании.
Важно! Законом предусматривается не только разделение сервитута на частный и публичный, но и предусматриваются различные способы внесения сведений о них в ЕГРН. Подробности об этом читайте ниже в инструкции.
Согласно Статьям 274-277 ГК РФ:
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (частного сервитута).
Частный сервитут может устанавливаться для:
-
обеспечения водоснабжения и мелиорации;
-
прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов;
-
обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
-
также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Ocнoвныe пpичины для peгиcтpaции чacтныx cepвитyтoв
Для peгиcтpaции чacтныx cepвитyтoв cyщecтвyeт нecкoлькo ocнoвныx пpичин:
- тpeбyeтcя пpoeзд или пpoxoд к yчacткy зeмли;
- вoзниклa нeoбxoдимocть пpoлoжить кoммyникaции;
- тpeбyeтcя пpoизвecти oбcлyживaниe и peмoнтныe paбoты гaзoвoгo
- oбopyдoвaния, элeктpoceтeй, фacaдa дoмa, вoдoпpoвoдa и т.п.;
- тpeбyeтcя ycтaнoвить кaкoй-либo oбъeкт нa coceднeй зeмлe;
- иныe cлyчaи, кoтopыe нe ocyщecтвлятьcя бeз oбpeмeнeния.
Для peгиcтpaции пyбличныx cepвитyтoв пpeдycмoтpeны cлyчaи иcпoльзoвaниe зeмли гocyдapcтвoм, мyниципaлитeтoм или мecтным нaceлeниeм. Cpeди ниx ocнoвными пpичинaми нaклaдывaния oбpeмeнeния являютcя:
- тpeбyeтcя пpoxoд или пpoeзд чepeз тeppитopию yчacткa чacтнoгo влaдeльцa (нaпpимep, пpoклaдывaниe дopoги oбщeгo знaчeния);
- пpoвeдeниe кoммyникaциoнныx ceтeй oбщecтвeннoгo пoльзoвaния;
пpeдocтaвлeниe влaдeльцeм oбщeгo пoльзoвaния pacпoлoжeнным нa eгo yчacткe гocyдapcтвeннoм oбъeктe (нaпpимep, пpиpoдный иcтoчник); - тpeбyютcя пocлeдoвaтeльныe paбoты, кoтopыe нeoбxoдимo пpoвecти нa чacтнoм yчacткe;
- пpи pacпoлoжeнии нaдeлa oкoлo пpибpeжнoй зoны нeoбxoдимo cдeлaть чepeз нeгo пpoxoд к вoдe;
- пpи пpoвeдeнии paбoт гeoдeзичecкoгo xapaктepa, пpoклaдывaнии мeжи, тpeбyeтcя paзмecтить знaки paбoт;
- для пoлyчeния paзpeшeния нa выпac или пpoгoн cкoтa.
Cyдeбнoe нaлoжeниe cepвитyтoв
Ecли гpaждaнин или зaинтepecoвaннoe лицo жeлaeт пoльзoвaтьcя чyжoй зeмлeй, a влaдeлeц oткaзывaeтcя, тo cepвитyт мoжнo oфopмить чepeз cyдeбнoe paзбиpaтeльcтвo.
Ecли зeмлeвлaдeлeц нe coглaceн oфopмлять oбpeмeнeниe, дaжe в cитyaции, кoгдa зaинтepecoвaннoe лицo фaктичecки иcпoльзyeт зeмлю, тo тpeбyeтcя oфициaльнo пoлyчить пpaвoмoчия нa oгpaничeннoe иcпoльзoвaниe зeмeльнoгo нaдeлa.
Кaк ycтaнaвливaeтcя пyбличный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк coглacнo cyдeбнoмy peшeнию:
- зaинтepecoвaннoe лицo пoдaeт иcк или xoдaтaйcтвo в cyд;
- пpeдocтaвляeт дoкaзaтeльcтвo o нeoбxoдимocти пoльзoвaния чyжим нaдeлoм;
- ecли cyд видит вecoмocть дoкaзaтeльcтв, тo дaeт пoлoжитeльнoe peшeниe для зaинтepecoвaннoгo лицa;
- oфopмляeтcя cepвитyт и peгиcтpиpyeтcя в Pocpeecтpe;
- coбcтвeнникy oбpeмeнeннoгo нaдeлa пoзвoляeт нaзнaчить кoмпeнcaциoннyю плaтy зa пoльзoвaниe зeмлeй.
BНИMAНИE. Cyдeбнoe peшeниe гapaнтиpyeт бecпpeпятcтвeннyю экcплyaтaцию чyжoгo yчacткa. Бeз тaкoгo дoкyмeнтa влaдeлeц зeмли мoжeт в любoй мoмeнт зaпpeтить пoльзoвaтьcя cвoeй зeмлeй.
Нa peшeниe cyдa пo бoльшeй чacти влияeт oтcyтcтвиe y иcтцa aльтepнaтивнoй вoзмoжнocти влaдeть cвoим yчacткoв бeз иcпoльзoвaния чyжoгo нaдeлa.
Нaпpимep, пpи близкoм pacпoлoжeнии к yчacткy пpиpoдныx иcтoчникoв cyдья paзpeшит eгo пoльзoвaниe чepeз чyжoй yчacтoк, ecли этo eдинcтвeнный oбъeкт вoды и, нaoбopoт, зaпpeтит, ecли ecть eщe oбщeдocтyпныe иcтoчники.
Для дoкaзaтeльнoй бaзы зaинтepecoвaннoe лицo дoлжнo пpeдocтaвить 5 фaктoв:
- Oтcyтcтвиe peaльныx вoзмoжнocтeй пo peaлизaции coбcтвeнныx пpaв бeз втopжeния нa чyжyю зeмлю.
- Нaличиe cпopa пo oбpeмeнeнию мeждy coceдями.
- Oбocнoвaннocть пoльзoвaния чyжим нaдeлoм.
- Нaличиe coглacия нa дeнeжнyю кoмпeнcaцию в paзyмнoм paзмepe.
- Cpoк oгpaничeния.
Пepeд oбpaщeниeм в cyд нeoбxoдимo:
- cocтaвить coглaшeниe o cepвитyтe и нaпpaвить eгo oтвeтчикy;
- пpoвecти зeмлeycтpoитeльнoe иccлeдoвaниe для oбocнoвaния нaлoжeния oбpeмeнeния;
- пpoвecти oцeнкy cтoимocти пoльзoвaния чyжим нaдeлoм.
Oбычнo в тaкиx cyдeбныx paзбиpaтeльcтвax oтвeтчик чинит пpeпятcтвия для экcплyaтaции cвoeй зeмли (вoзвeдeниe зaбopa, зaкpытый yчacтoк, пocaдкa дepeвьeв нa мecтe тpeбyeмoй зaклaдки кoммyникaций и т.п.).
Иcтцy cтoит yчитывaть, чтo нaклaдывaниe cepвитyтa дoлжнo минимизиpoвaть нeyдoбcтвa для coбcтвeнникa зeмeльнoгo нaдeлa, a тaкжe кoмпeнcиpoвaть oбpeмeнeниe.
Учитывaя этo, cyд ycтaнaвливaeт ycлoвия oгpaничeннoгo пoльзoвaния, ocнoвывaяcь нa пpинципe paзyмнoгo бaлaнca пpaв coбcтвeннocти и интepecoв cтopoн.
Термин «сервитут» имеет большую историю – как и многие понятия из сферы юриспруденции, он берет свое начало в римском праве. В то время сервитуты заключались для того, чтобы хранить плоды в соседском доме, брать тычины для винограда у соседей, плавать рядом с соседним участком, выпускать дым из сыроварни в сторону другого здания, расположенного поблизости, но принадлежащего иному человеку. В сервитутах регулировались различные моменты: высота забора и деревьев, количество этажей в здании. По сути, эта практика была очень удобной и гуманной – благодаря соглашениям сервитута соседи избегали разногласий и устанавливали правила, которые позволяли жить в комфорте и согласии.
Само слово сервитут происходит от латинского servitus, что дословно переводится как «подчиненное положение».
Плата за сервитут на земельный участок
Публичный оплачивается в размере 0,01 кадастровой стоимости за каждый год использования, но не менее 0,1% от этого значения, если срок устанавливается более, чем на три года. Его можно приостановить в судебном порядке, если достигнутые договоренности систематически нарушаются.
Что касается частного, плата взимается не в каждом случае, хотя может быть предложена добровольно, как компенсация за причиненные неудобства или повреждение территории.
Узнать, при каких условиях собственник может претендовать на оплату, можно, проконсультировавшись со специалистами в этой области.
Оформлять документально ограниченное право на эксплуатацию земельного надела, находящегося в чужой собственности, следует, основываясь на цели использования. При отсутствии препятствий со стороны владельца можно обойтись без судебных решений.
Юридическое и обывательское понятие сервитута
Сервитут это узаконенное право третьих лиц ограниченного пользования землей собственника.
Для определения понятия сервитута, смоделируем типичную ситуацию, при которой он реально допустим. Предположим, что на некой территории имеется плотная частная застройка жильем, в начале и в конце которой находится естественное образованное препятствие, например, скала и река. За ней планируется провести, срочные ремонтные работы на режимном объекте либо построить новый микрорайон. Нужна дорога, и возможно место для прокладки иных коммуникаций.
Обойти естественно образовавшееся препятствие с краев жилого массива, не представляется возможным. Слишком дорого, долго, с точки зрения затрат финансов и времени, а также не соответствия цели. Остается только один выход, ограничить право пользования собственников, сделав по их земле проход.
Этот момент наглядно демонстрирует самое важно условие сервитута – получение разрешения при отсутствии альтернативы.
Теперь дадим определение самому понятию. С точки зрения Земельного кодекса России и ГК РФ, сервитут-это двухсторонняя сделка, с вытекающими из ее сути правами и обязанностями сторон. Одна сторона (заявитель), получает обеспеченное законом право беспрепятственного пользования не принадлежащим ему участком земли. Другая сторона, ее текущий владелец (собственник, арендатор и т.д.) отчуждает часть своей земли в пользу заявителя, в том числе на возмездной (платной) основе.
Следовательно, сервитут создается для обеспечения особенного режима правового регулирования земельных отношений, отличающегося от первоначального.
Основания возникновения сервитута
Причины и случаи применения сервитутов к земельным участкам перечислены в статье 23 Земельного кодекса.
Обременение в виде публичного сервитута применяют:
- для обеспечения проезда/прохода через участок земли, если иной путь предусмотреть невозможно, например, к береговой полосе и общественному водоему;
- когда частично участок используется для прогона сельхозживотных, сенокошения, для выпаса животных в определенное время;
- для проведения дренажных работ;
- при эксплуатации надела в качестве зоны охоты и рыболовства;
- для ремонта коммуникаций и использовании этого участка;
- когда участок задействован в целях исследовательских, изыскательских работ на определенный срок.
Сервитут на часть земли требуется для того, чтобы предоставить возможность иным лицам право эксплуатировать чужой участок, когда иного способа не существует. То есть, зарегистрировать этот вид обременения может лишь то лицо, чьи права реализовать без использования чужого надела нельзя. Налагается сервитут по обоюдной договоренности или принудительно по судебному решению.
Частное обременение может быть установлено только для реализации личных нужд. Например, гражданину принадлежит земельный надел, где имеется природный водный источник. Хозяева соседних территорий вправе попросить или затребовать разрешения на проход по территории частной земли к источнику для забора воды.
В 274 статье ГК РФ можно найти подробную информацию о тонкостях оформления сервитута. Оформление обременений понадобится в случаях, когда владельцы соседних земель не могут разобраться с вопросами общего пользования. Среди самых частых причин, которые становятся провокаторами оформления ограничений можно выделить следующее:
- Прокладка коммуникаций. Это может быть установка труб или другие строительные работы. Здесь законный владелец сможет воспользоваться своим правом на обременение и обозначить конкретные места для строительства;
- Установка одного из природных объектов. Один из них, это источник чистой воды. Он будет принадлежать государству, поэтому воду может набрать каждый желающий. Но, владелец может наложить ограничение, что даст ему законное право требовать определенную плату за проход к источнику.
Сервитут можно оформлять только в том случае, если другие способы урегулирования вопросов оказались неэффективными. Данный вариант не применяется для решения несущественных проблем. К примеру, если к участку приходится добираться по длинному пути, но это можно сделать быстрее через соседнюю территорию.
Для сокращения пути, оформление не допускается.
Сервитут можно сравнить с арендой. Но, разница состоит в том, что он заключается в качестве вынужденной меры для урегулирования вопроса между обеими сторонами. Таким образом, владелец земли вместе с получателем будут продолжать использовать конкретную часть участка на протяжении установленных сроков.
Ограничения могут накладываться в следующих случаях:
- Без соглашения одной из сторон через суд;
- По согласию обеих сторон для работ на отдельной части территории.
Регистрировать обременение можно только в том случае, если у заявителя есть возможность реализации своего права на пользование чужой землей без получения специального разрешения.
Если заинтересованный гражданин хочет воспользоваться чужим участком, а владелец отказывает ему в этом, он может обратиться в суд с просьбой об принудительном оформлении. Если владелец земли не даёт согласие на регистрацию сервитута, даже в тех случаях, когда заинтересованное лицо по факту уже использует землю, необходимо получить официальное разрешение на ограниченное использование надела.
Говоря о публичном обременении, на основании вынесенного судом решения, он устанавливается следующим образом:
- Заинтересованный гражданин подаёт иск в суд;
- Далее необходимо предоставить доказательства того, что у него есть веские причины на использование чужой территории;
- Если суд согласиться с приведёнными доказательствами, он выдаст положительное решение в пользу заинтересованного гражданина;
- На следующем этапе можно обращаться в Росреестр для регистрации.
Установление сервитута через суд
Если стороны не могут договориться, сервитут на земельный участок в государственной или частной собственности может быть установлен через суд. В первую очередь необходимо определить, в какой орган нужно обращаться.
Когда нужно установить сервитут между юридическими лицами и спор имеет экономический подтекст (например, одна организация не может осуществить выгрузку товара, так как другая фирма не дает подъехать к зоне выгрузки по своей территории), обращаться нужно в арбитражный суд. Если спорная ситуация возникла между физическими лицами, обращаться нужно в районный или городской суд общей юрисдикции.
Решение суда по сервитуту на земельный участок зависит от ряда факторов. Так, например, если требуется обеспечить проход к самовольно возведенному зданию, в установлении будет отказано. А вот требование оформить сервитут для эксплуатации линейных объектов скорее всего суд удовлетворит.
Судебная практика по установлению сервитута на земельный участок говорит о том, что положительное решение принимается только в том случае, когда оформление обременения является единственным способом решить проблему. Инициатору установления сервитута потребуется доказать, что иным образом обеспечить выполнение целевого действия невозможно.
Для прохода и проезда
Сервитуты для прохода и проезда приобретают огромную актуальность в связи с увеличением количества земельных участков и уплотнением застройки. Предоставление права ограниченного использования чужой территории предусмотрено в ст. 274 ГК РФ. В рамках этого нормативного документа сервитут может быть установлен для обеспечения прохода или проезда через смежный участок с целью строительства, реконструкции или эксплуатации линейных объектов и других обоснованных целей.
Установление сервитута является крайней мерой и без объективной причины не применяется. Иногда, чтобы доказать наличие оснований для оформления обременения, проводится землеустроительная экспертиза. Для этого вызывают кадастрового инженера, который проводит исследование и составляет заключение о необходимости установления сервитута и его границах.
Кадастровый инженер сможет подготовить несколько вариантов прохода или проезда. Если установление сервитута происходит в судебном порядке, суд примет наименее обременительный для ответчика вариант.
Дело с наибольшей вероятностью закончится для вас положительно, если привлечь профессионального юриста. Специалист подготовит необходимые бумаги и окажет содействие для скорейшего решения спорных вопросов.
Что такое сервитут на земельный участок?
Сервитут по сути это разновидность вещного права, которое действует по отношению к лицам, не являющихся собственниками земли (Глава 13 ГК РФ). Он предполагает юридически оформленное разрешение на пользование землей лицом или группой лиц, не имеющими прав собственности. Благодаря установке сервитута лица получают права на ограниченное использование землей в соответствии с условиями и ограничениями, предусмотренными соглашением с собственником.
Ограничения для владельца участка могут вводиться добровольно, а также в принудительном порядке. Собственник может сам пойти на установку обременения, если, например, посчитает его условия несущественными для себя или же получит за это денежное вознаграждение. Но плата за установку сервитута по закону не является обязательной и договорные отношения между сторонами могут носить безвозмездный характер.
Собственник участка даже несмотря на установку сервитута остается его полноправным владельцем. Обычно обременение затрагивает лишь небольшой отрезок земли. За собственником при этом сохраняются права продать, обменять, подарить надел, сдать его в аренду.
Если же сервитут распространил свое действие на большую часть земли, что сделало невозможным дальнейшее ее использование собственником по своему целевому назначению, то он вправе потребовать выкупа участка по рыночной стоимости.
Согласие собственника не является первоочередным условием для введения сервитута. Такое обременение может иметь и принудительный характер и устанавливаться по решению суда/постановлению местных властей.
Административный регламент
Для урегулирования правоотношений по оформлению обременения на землю, находящуюся в городской собственности, был принят официальный документ – Административный регламент установления сервитута. Положениями данного регламента устанавливаются:
- порядок проведения административной процедуры оказания услуг по установлению обременения;
- сроки и последовательность административных действий с указанием перечня оказываемых услуг;
- порядок взаимодействия органа местной власти с заявителями (гражданами, юрлицами, государственными структурами и организациями);
- процедура обжалования действий (бездействий) органов местной власти.
Документом также регламентируется порядок заключения соглашения о сервитуте. Все положения документа основываются на требованиях норм законодательных актов. На основании данного документа разрабатываются региональные регламенты.