Налог при продаже супружеской собственности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог при продаже супружеской собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Обычно для оформления квартиры на несколько человек каждому из них приходится совершать множество формальностей, поэтому многие семьи предпочитают оформлять жилье на одного человека (на так называемого титульного собственника). Тем более что любое купленное в браке имущество считается совместно нажитым, и при разводе будет неважно, на кого оно оформлено. Но об этом ниже.

Налоги с продажи имущества супругов

Недвижимость, купленная супругами во время брака, может быть оформлена одним из трех способов:

1. На одного из супругов.
   При этом он будет считаться титульным собственником, поскольку владеет недвижимостью на основании соответствующего документа (титула);
2. В общую совместную собственность.
   Оба супруга будут владеть недвижимостью (и оба будут указаны в выписке ЕГРН), но размер долей не будет определён;
3. В общую долевую собственность.
   Оба супруга так же будут формальными владельцами, но будет определен размер долей, принадлежащих каждому из супругов. Супруги и размер долей будут указаны в выписке ЕГРН.

Когда возникает долевая собственность супругов?

Как мы уже отмечали, различные вопросы по распоряжению ОС нередко появляются у находящихся в браке супругов. Нужно обратить внимание, что долевая собственность на имущество (например, на квартиру, которой владеют муж и жена вместе) может возникнуть тогда, когда применяется договорной режим. Если же в отношении имущества используется установленный семейным законодательством законный режим, возникает собственность совместная. Чтобы объект имущества принадлежал супругам на праве долевой собственности (разница бывает очень важна), необходимо:

• заключить брачный договор;
• заключить отдельный договор по приобретению или же созданию имущественных объектов.

Если совместная собственность превращается в долевую путем заключения брачного договора, то договорной режим будет распространять свое действие на все принадлежащее супругам (и упоминаемое в условиях документа) имущество. Заключение отдельного договора на объект предусматривает распространение договорного режима на определенный объект имущества. В спорных ситуациях долевая собственность на имущество может устанавливаться через суд.

1. Все имущество, которое нажито в браке — это совместная собственность.
2. Совместная собственность при разводе делится пополам.
3. Личное имущество не делится и принадлежит только одному из супругов.
4. В брачном контракте можно прописать, кому и какое имущество принадлежит и что является общим.
5. При совместной собственности нужно выделить доли каждому из супругов.
6. При продаже доли нужно уведомить об этом второго собственника и предложить ее купить сначала ему.
7. Ипотечная квартира — это тоже совместная собственность, и она делится пополам. Долг по ипотечной квартире выплачивается поровну.
8. Если у супругов есть дети, то они не могут претендовать на доли в квартире, т. к. не имеют прав на имущество родителей.
9. Иногда квартира делится не пополам между супругами с детьми: большая часть может достаться супругу, который остается с ребенком. Такое право необходимо доказать.
10. Доля квартиры, купленная с привлечением материнского капитала, делится поровну на родителей и детей. Остальная часть квартиры — пополам между супругами, если они не вносили личные средства.

Какие нужны документы для оформления договора

При продаже квартиры от 2 собственников понадобятся документы:

• паспорта владельцев;
• свидетельства о регистрации права собственности или (с 2016 г.) выписка ЕГРН;
• техпаспорт, кадастровый паспорт (если последний был оформлен ранее, предоставлять его не требуется, поскольку он представляет собой выписку из ЕГРН и запрашивается сотрудниками Росреестра в кадастровой палате);
• договор купли-продажи;
• передаточный акт;
• выписка с лицевого счета об отсутствии задолженности по квартплате;
• дополнительная документация, подтверждающая отсутствие обременений.

Перечень документов, необходимых при определенных обстоятельствах:

• разрешение органов опеки на продажу, если вторая доля принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному гражданину;
• согласие 14-18-летнего ребенка на продажу квартиры;
• согласие второго супруга на отчуждение совместно нажитого имущества;
• согласие содольщика на продажу, если проводятся 2 автономные сделки по разным договорам о продаже доли;
• при совершении оплаты через банковскую ячейку — договор о внесении залога, предварительный договор купли-продажи, договор с банком;
• если интересы продавца представляет третье лицо — нотариально заверенная доверенность.

Покупатель имеет право затребовать любые документы для подтверждения чистоты сделки, и продавец сам волен выбирать — удовлетворить запросы или подвергнуть сделку риску срыва.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

✅ Сколько стоит оформление договора?

Один из недостатков при обращении к нотариусу – высокие расходы на совершение сделки. Тариф нотариуса зависит от территориального принципа – чем ближе к Москве и Санкт-Петербургу, тем дороже. Расценки установлены на уровне Нотариальный палаты в конкретном регионе. Суммы могут доходить до 20-30 тысяч рублей за одну операцию с долями.

Основной вид расходов – госпошлина за удостоверение ДКП доли в квартире супругу. Участники оплачивают 0,5% от цены договора. Денежная сумма не может быть меньше 300 рублей и больше 20 000 рублей за один документ.

Вторая строка расходов – услуги правового и технического характера (УПТХ), которые оказывает нотариус. Назвать точный размер сложно – расчеты индивидуальны, в среднем от 2 000 до 7 000 рублей.

Супруги также оплачивают госпошлину за переоформление права собственности в ФКП «Росреестра» – 2 000 рублей с покупателя; 350 рублей – с продавца.

Договор купли-продажи доли между супругами заключается по тому же принципу, что и обычный договор. Один из важных факторов – правовой режим имущества. Квартира может находиться в личной собственности супруга, а может быть совместной собственностью мужа и жены. Продажа долей практикуется при разводе супругов. Все документы проходят удостоверение у нотариуса.

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях.

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом.

Чтобы продать квартиру в долевой собственности, нужно четко выполнять требования закона. Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется в соответствии с соглашением всех участников общей долевой собственности (то есть ее совладельцев).
Тамерлан Барзиев
адвокат

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной.

Право преимущественной покупки

Право преимущественной покупки означает — прежде чем продать долю стороннему покупателю продавец должен предложить ее другим собственникам квартиры.

Ст. 250 ГК обязывает продавца направить участникам собственности письменное уведомление с указанием цены и условий сделки. Если в месячный срок никто и совладельцев не выкупит долю, продавец вправе заключить договор купли-продажи (ДКП) с любым другим человеком.

Если желающих из числа сособственников несколько, обладатель доли сам выбирает покупателя.

Если все совладельцы написали отказ и заверили его нотариально, продавец вправе продать долю, не дожидаясь окончания месячного срока.

Закон запрещает продажу ниже стоимости, указанной в уведомлении. В противном случае сделку можно будет оспорить.

Юристы советуют внимательно отнестись к составлению документа и способу отправки. В практике наблюдались случаи, когда сособственник заявлял, что не был поставлен в известность о предполагаемой продаже, и требовал перевести на себя права и обязанности покупателя. Согласно ст. 250 п. 3 ГК он вправе обратиться в суд с иском по этому вопросу в течение 3 мес.

Образец уведомления можно найти в интернете, скачать тут или написать самостоятельно, придерживаясь следующего порядка заполнения:

1. По центру вверху обозначить название документа: «Уведомление о продаже квартиры»
2. Ниже:
   • Ф. И. О. собственника потенциального покупателя, адрес регистрации;
   • Ф. И. О. продавца, адрес, телефон.
3. Начать с фразы: «Я являюсь собственником». Далее, указать размер доли в квартире, адрес расположения, цену
4. Предложить выкупить долю.
5. Перечислить условия сделки.
6. Попросить написать и выслать согласие или отказ по указанному адресу.
7. Дата, Ф. И. О. подпись продавца.

Методические рекомендации для нотариусов, содержащиеся в Письме N 1033/03-16-3 от 26.03.2016, разрешают только два способа передачи извещения:

1. По почте с уведомлением. Квитанция об отправлении, документ о получении, опись вложений— доказательство соблюдения права преимущественной покупки.
2. Через нотариуса. Дорогой, но самый надежный вариант. Нотариус самостоятельно, по всем правилам рассылает уведомление, после чего выдает свидетельство о передаче извещения.

Варианты продажи долевой квартиры

Специалисты по недвижимости считают, продать отдельную долю в квартире крайне трудно и сделать это можно, только когда:

• один из сособственников, хочет стать единоличным владельцем;
• доля мизерная, продается по незначительной цене и приобретается для прописки.

Проще и легче найти желающих на целую квартиру, когда все совладельцы решили продать доли.

В этом случае у собственников есть два варианта:

1. Продать жилье сообща. Совладельцы соглашаются на то, что один из них будет совершать сделку. Деньги, вырученные от продажи, распределяются соответственно размеру долей. Согласие необходимо заверить нотариально. Все собственники долей должны присутствовать в нотариальной конторе при заключении ДКП.
2. Продажа по отдельности. Каждый владелец ищет покупателей и продает долю самостоятельно.

Первый вариант имеет больше преимуществ, чем второй. Конкретнее, в представленной ниже таблице.

Критерии	Совместно	По отдельности
Соблюдение права преимущественной покупки.	Не нужно.	Обязательно.
Поиск покупателей.	Легко.	Трудно.
Возможность купить в ипотеку.	Есть.	Маловероятно.
Госпошлина.	Одна за всех совладельцев, делится поровну или согласно долям.	Каждый платит за себя.
Стоимость.	Соответствует рыночной.	По мнению экспертов, цена отдельной доли ниже на 30%, чем, если бы она продавалась сначала в составе целой квартиры, а потом была поделена. Например, если в составе целой квартиры доля стоит 2 млн рублей, то за проданную отдельно, продавец сможет просить не более 1,5 млн рублей.
Определение цены.	Не всегда удается прийти к единодушному согласию. Чтобы этого избежать, следует обратиться к независимому оценщику.	Зависит от желания продавца и спроса рынка.

Требуется ли согласие других собственников для продажи доли в квартире?

Нет, обязательным условием является только предоставление другим владельцам права преимущественной покупки. При соблюдении данного требования они не могут препятствовать в проведении данной сделки.

Если собственник не согласен с продажей вашей доли третьему лицу, он должен выкупить ее самостоятельно на предложенных вами условиях. Он может оспорить эту сделку в суде, если, к примеру, вы не направили ему уведомление или продали долю ранее установленного срока. Но в этом случае ему также придется купить ее самостоятельно.

Если же вы планируете продать долю одному из совладельцев, то другие участники долевой собственности уже не смогут претендовать на это имущество.

---

Регистрация в Росреестре перехода прав собственности от продавца к покупателю

Все необходимые документы вместе с заявлением о передаче прав собственности предоставляются заявителем-продавцом или доверенным лицом лично. Бумаги передаются в Росреестр или МФЦ (закон № 218-ФЗ, ч. 1, 2, ст. 18). Перечень подразделений, где можно оформить бумаги, размещен на странице сайта Росреестра. Документы можно также передать уполномоченному представителю Росреестра на выездном приеме или отправить по почте ценным письмом (в этом случае обязательно составьте опись вложенных документов и закажите уведомление о вручении письма).

На сайте Росреестра или портале госуслуг можно оформить все документы в электронном виде. Полномочия по предоставлению и оформлению документов государственной регистрации прав можно предоставить нотариусу, который заверил сделку купли-продажи. (Основы законодательства РФ о нотариате, ст. 86.2; закон N 218-ФЗ, ст. 15, п. 5, ч. 3). Бумаги о государственной регистрации прав собственности нового правопреемника в случае нотариальной подачи документов будут готовы в течение трех дней.

Время отсчета ведется с момента подачи заявления в Росреестр. Документы, поданные через МФЦ, будут готовы в течение пяти рабочих дней с момента подачи. Регистрация электронных документов производится на следующий рабочий день после отправления документов (закон 218-Ф3, ст. 16, п. п. 9 и 10, ч. 1). В случае электронного оформления документов на личную электронную почту заявителя или на мобильный телефон приходят уведомления о ходе выполнения или регистрации тех или иных документов. Готовая выписка из ЕГРН представляет собой задокументированное подтверждение перехода права собственности к новому владельцу (закон 218-Ф3, ст. 28, ч. 1).

Как продать квартиру, если доли в ней принадлежат детям

Продажа квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним, требует получения разрешения от органов опеки и предоставления детям новой жилплощади с аналогичной или большей квадратурой.

Это создает массу неудобств родителям, при этом гарантирует защиту прав несовершеннолетних.

По факту, перед продажей квартиры, родители должны посетить органы опеки и получить от них письменное разрешение, одновременно передав в собственность ребенка долю в другой квартире. Подобная возможность существует не всегда. Если данное правило не будет соблюдено, родители не получат разрешение на продажу недвижимости.

Вся разрешительная документация должна быть предоставлена нотариусу и в Росреестр, совместно с полным пактом документов на квартиру. Также понадобятся оригиналы свидетельств о рождении детей.

Если ребенок проживает только с одним родителем, при продаже его доли в квартире понадобится письменное разрешение от второго. При этом необходимо учитывать, что свое согласие родитель должен удостоверить нотариально. В противном случае, оно не будет иметь юридической силы.

Долевая собственность супругов: оформляем документы

Выделить долю супруга в общем имуществе можно посредством составления одного из следующих документов:

• брачный договор (контракт). Оформляется в рамках Семейного кодекса. Отличительные характеристики:

1. оформляется как до вступления в брак, так и после;
2. форма письменная и обязательно нотариальное удостоверение;
3. предметом может быть как имеющееся сейчас, так и будущее имущество.

• соглашение супругов. Суть — раздел общего имущества. Оформляется в рамках Гражданского кодекса. Чем отличается от брачного договора:

1. составляется в письменной форме;
2. предметом может быть только имеющееся сейчас у супругов имущество;
3. соответственно, до вступления в брак составляться не может.

Сделки с долевой собственностью

Вследствие участия граждан нашей страны в приватизации жилого фонда многие из нас имели и имеют в собственности доли в общей долевой собственности на недвижимость.

Кроме того, зачастую долевая собственность образуется при оформлении наследственных прав, разделе совместной собственности супругов и в иных случаях.

Поэтому вопрос особенностей заключения и регистрации сделок с долевой собственностью не теряет актуальности и достоин внимательного изучения.

Гражданским кодексом РФ установлено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Закон предусматривает два вида общей собственности:
• общая собственность с определением доли каждого из собственников (долевая собственность)
• общая собственность без определения таких долей (совместная собственность)

Можно ли продать квартиру без согласия супруга после развода

Российское законодательство обязывает всех супругов при проведении сделок с общей недвижимостью получать согласие на них у партнера по браку (ст. 35 СК РФ). Но граждане часто сталкиваются с дилеммой: нужно ли получать согласие на продажу квартиры от бывших супругов?

Такие ситуации возникают повсеместно, когда супруги расторгают брак, но общее имущество не делят. Они могут устно урегулировать вопрос, но письменно никак не оформить свое решение. И это приводит к неоднозначным ситуациям.

Если недвижимость приобретена в браке на средства семейного бюджета, она является совместным владением обоих супругов. После того как стороны расторгают брак, эта норма продолжает действовать. Т.е. закон не обязывает делить имущество. Супруги могут по-прежнему им пользоваться на равных правах. Эта норма распространяется и на те ситуации, когда в качестве владельца недвижимости зарегистрирован только один супруг. Имущество де-юре является совместной собственностью.

Похожие записи:

• Документы для получения РВП в 2022
• Как получить звания «Ветеран труда» и «Ветеран труда ХМАО – Югры»
• Как провести водопровод на дачу?