Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру на стадии котлована: порядок действий и нюансы сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтoбы зapaбoтaть нa paзницe цeн, нyжнo вoвpeмя пpoдaть oбъeкт. Нa caмoм дeлe, квapтиpy мoжнo пpoдaть нa любoм этaпe cтpoитeльcтвa: y кaждoгo из ниx ecть cвoи нeдocтaтки и пpeимyщecтвa. Уcлoвнo мы paздeлим cтpoйкy нa тpи этaпa: cepeдинa, дoм пepeд cдaчeй и дoм пocлe cдaчи.
Bpeмя пpoдaжи инвecтициoннoгo oбъeктa
Пpoдaжa в cepeдинe cтpoйки. Пpeимyщecтвo тaкoй пpoдaжи — в быcтpoй oбopaчивaeмocти дeнeг. Bы пpoдaётe oбъeкт и вклaдывaeтecь вo чтo-тo дpyгoe, вoзмoжнo бoлee пpибыльнoe — вeдь cтapтoвый кaпитaл y вac yвeличилcя. К тoмy жe, ecли y зacтpoйщикa вoзникнyт пpoблeмы, и cтpoйкa бyдeт «зaмopoжeнa», вы мoжeтe ycпeть вытaщить cвoи дeньги.
К минycaм этoгo этaпa мoжнo oтнecти cpaвнитeльнo нeбoльшoй дoxoд и пpoблeмы c пoиcкoм пoкyпaтeлeй: вcё-тaки люди oxoтнee пoкyпaют квapтиpы ближe к кoнцy cтpoитeльcтвa.
Пpoдaжa пepeд cдaчeй дoмa. Из плюcoв — дoвoльнo выcoкaя цeнa и вoзмoжнocть быcтpo выйти нa cдeлкy. Дoм пoчти пocтpoeн, люди yвepeны, чтo нe пoтepяют дeньги, нo вcё eщe мoгyт cэкoнoмить — нaйти пoкyпaтeлeй бyдeт гopaздo пpoщe, чeм нa пpeдыдyщeй cтaдии. Eщё oдин плюc — пepeoфopмить квapтиpy пpoщe, чeм пocлe ввoдa дoмa в экcплyaтaцию. Нa этoм этaпe пpoдaжa бyдeт oфopмлятьcя пepeycтyпкoй пpaвa, a нe кyплeй-пpoдaжeй.
Ecть и минycы. Moжнo пpocчитaтьcя c зacтpoйщикoм и пoпacть нa дoлгocтpoй. Ecли бyдyщиe пoкyпaтeли yзнaют oб этoм — пpидeтcя ждaть oкoнчaния cтpoйки. A этo пoтepя вpeмeни.
Пpoдaжa пocлe cдaчи дoмa. Ocнoвнoй плюc — выcoкaя цeнa, a знaчит и caмaя бoльшaя пpибыль. Пoкyпaтeли идyт нa cдeлкy eщё oxoтнee — дoм пocтpoeн, cдaн, c дoкyмeнтaми вcё в пopядкe, пoчти нeт pиcкoв.
Из минycoв — вoзня c дoкyмeнтaми. Teпepь этo бyдeт пoлнoцeннaя cдeлкa кyпли-пpoдaжи — oфopмить тaкyю cдeлкy гopaздo cлoжнee, чeм пoдпиcaть дoгoвop o пepeycтyпкe пpaв тpeбoвaния. Кcтaти, ecли вaм нe yдacтcя быcтpo пepeпpoдaть жильё, пpидётcя oплaчивaть кoммyнaльныe ycлyги вcё тo вpeмя, пoкa квapтиpa бyдeт ocтaвaтьcя в вaшeй coбcтвeннocти.
Шаг 5. Принимаем решение
Если инвестору в недвижимость подходят результаты проверки по четырем ключевым пунктам, можно начать выбирать конкретную квартиру в строящемся комплексе. Традиционно самыми выгодными лотами по типу комнатности считаются студии и однокомнатные квартиры, так как их проще всего сдать в аренду. Если же цель не аренда, а перепродажа, то более выгодными будут одно- и двухкомнатные квартиры. Именно такие лоты пользуются популярностью при покупке «для себя».
Когда разговор заходит о недвижимости в целом, то участники рынка верят в перспективы жилья как способа приумножить вложенные деньги. «Количество инвестиционных сделок в последние месяцы существенно увеличилось, — заявила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», которая входит в партнерскую сеть CBRE. — На московском первичном рынке сейчас стремительно растут цены, за счет чего приобретение недвижимости становится еще более выгодной сделкой».
«Инвесторы, совершившие вложения в проекты, стартовавшие весной, уже получили не менее 20% доходности на свои инвестиции, — привели конкретные цифры в «Бест-Новострое». — Сейчас, к концу года, когда льготная ипотека разогрела рынок и цены, доходность может быть ниже, но не менее 10–15% годовых. Поэтому по-прежнему выгоднее вкладывать деньги в новостройки, чем хранить на депозите, ведь ставки по вкладам находятся на крайне низком уровне — около 4%».
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
На недвижимость всегда есть спрос, но не в каждый объект выгодно вкладывать деньги. Разберёмся, какие достоинства и недостатки имеют инвестиции в недвижимость.
Плюсы
- Стабильность. Жилые и коммерческие помещения при правильном подборе пользуются спросом.
- Пассивный доход. Чтобы получать прибыль с купленной квартиры, не нужно много усилий.
- Минимальные риски. Даже в кризис недвижимое имущество реально продать или сдать в аренду.
- Рост цены. На недвижимость не влияет инфляция, как и на золото. Стоимость только увеличивается.
- Многовариантность инвестиций. Есть разные варианты, как получить прибыль: сдавать посуточно или на долгий срок, перепродать, разделить на мелкие сегменты и другие.
Минусы
- Высокая стоимость. На покупку недвижимости нужна внушительная сумма.
- Долгая окупаемость. Недвижимое имущество начнёт приносить доход сверх стоимости через 5–10 лет.
- Дополнительные расходы. Сюда входят коммунальные услуги, капитальный ремонт и налог 13% от суммы сделки.
Как зарабатывать на недвижимости больше
Есть несколько способов повысить доходность инвестиций в несколько раз.
Разделение большой квартиры на студии. Выгоднее сдать квартиру нескольким арендаторам. К примеру, вы сдаёте трёхкомнатную квартиру за 40 000 рублей. Если разделить её на три однокомнатные и брать по 20 000 рублей с каждого жильца, вы получите 60 000 рублей.
Перепланировка. Этот способ позволяет не только улучшить условия жизни, но и повысить стоимость недвижимости на 30–40%. Учтите, любую перепланировку нужно согласовывать с БТИ и вносить изменения в техпаспорт.
Расширение помещения за счет достройки. Если добавить к объекту недвижимости балкон, веранду или подвал, его стоимость сразу вырастет на 20–30%.
Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно. Покупка коммерческой недвижимости требует крупных вложений. Выход — приобрести жильё на первом этаже многоквартирного дома, а после перевести его в нежилой фонд.
Качественный ремонт. Ремонт повышает стоимость квартиры в 1,5-2 раза. К примеру, квартира в плохом состоянии стоила 3 миллиона, вы сделали ремонт на 500 тысяч рублей — теперь цену можно повышать до 5 миллионов.
Апартаменты, в среднем, на 10–20% дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Разница обусловлена юридическим статусом апартаментов: чисто формально это нежилые помещения. Поэтому застройщик, с одной стороны, не должен менять назначение земельного участка для возведения жилья, а с другой, не обязан строить внутреннюю инфраструктуру. Отчасти это недостаток апарт-комплексов, однако сегодня девелоперы все чаще предусматривают социальные объекты даже в таких проектах.
«В самом выигрышном положении оказываются покупатели апартаментов в комплексах смешанного типа, где продаются оба формата недвижимости: они будут иметь доступ ко всей инфраструктуре. Сдавать такие апартаменты можно по той же цене, что и квартиры, но вход в проект (цена лота – прим. ред.) будет заметно ниже», — отмечает генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.
На рост популярности апартаментов у инвесторов сейчас влияет и активное обсуждение их «правовой амнистии» на уровне Правительства РФ: с начала года спрос на этот вид недвижимости уже вырос на 15%. Такие цифры приводит директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков, который также подчеркивает, что если закон о приравнивании апартаментов к жилым помещениям будет все же принят, спрос на них в краткосрочной перспективе увеличится еще на 30–40%. «Следствием станет удорожание этих лотов, в том числе и за счёт «вымывания» с рынка самых дешевых вариантов. В результате их стоимость может вырасти на 25–30%», — дополняет Ушаков.
Плюсы покупки апартаментов для сдачи в аренду
Апартаменты дешевле квартир. Квадратный метр в апартаментах, как правило, стоит меньше, чем в квартирах аналогичной площади, на 20–25%.
Можно передать вопросы аренды управляющей компании. Иногда компания-застройщик предлагает покупателям апартаментов различные доходные программы, основанные, как правило, на схеме краткосрочной аренды апартаментов. Собственники апартаментов не занимаются вопросами обслуживания и поддержания порядка в квартирах, поиском арендаторов и расчётами с ними — это делает управляющая компания, которая получает процент с дохода.
Это красивее и удобнее, чем квартиры. Апартаменты часто строят в центральных районах — иногда они расположены в одном здании с отелем или бизнес-центром. Сдаются такие объекты, как правило, с полной отделкой, иногда даже с мебелью. А ещё в некоторых апарт-комплексах можно получить дополнительные «гостиничные» услуги вроде заказа еды, посещения фитнес-центра или уборки.
Минусы покупки апартаментов для сдачи в аренду
Отсутствие постоянной регистрации. Вы не сможете оформить прописку в апартаментах как собственник — если этот вопрос для вас актуален. Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, оформить можно только временную регистрацию.
Выше коммунальные платежи. Из-за статуса нежилой недвижимости тарифы на коммунальные платежи будут приблизительно на 15% дороже, чем в квартирах.
Возможно, низкое качество жилья и отсутствие инфраструктуры. Нормы жилищного строительства не распространяются на апарт-здания. Поэтому застройщик может использовать более дешёвые материалы, а также вправе не обеспечивать жителей комплекса объектами инфраструктуры. Поэтому апартаменты могут быстрее терять ликвидность и подходят не всем арендаторам: например, семьи с детьми, возможно, не будут не рассматривать такой вариант из-за отсутствия детской площадки и сада неподалёку.
Алексей Пискорский, эксперт по недвижимости: «Средняя стоимость посуточной аренды апартаментов в Санкт-Петербурге — 3500 руб. Таким образом, владелец небольшой квартиры-студии в центре может заработать, за вычетом расходов на обслуживание и вознаграждения управляющей компании, 70–80 тыс. рублей в месяц. При этом „заполняемость“ апартаментов в северной столице в сезон приближается к 100%».
Строительный бизнес сопряжен с рисками и крупными финансовыми вложениями. Это мир, в котором ничего не идет по плану: из-за долгих согласований и сложных инвестиционных схем застройщикам постоянно нужны деньги. Не на стройку, так на доработку проекта дома.
Российские застройщики ощущают проблемы острее зарубежных коллег: экономические потрясения и жесткий контроль со стороны государства мешают соблюдать сроки и держаться в рамках бюджета. Из-за сложной ситуации российские застройщики пытаются перестраховаться и продают квартиры еще до того как построили дом. Деньги будущих жителей — подушка безопасности. Они помогают решать сопутствующие вопросы и держаться в рамках плана. Но такие инвестиции сопряжены с серьезными рисками для покупателя.
Чтобы у людей был стимул тратить деньги на еще не существующую квартиру, застройщики сильно снижают цены. Например, в Краснодаре однушка в строящемся доме стоит 1,5-2 млн, после сдачи ее цена вырастает до 2,5-3 млн. В Калининграде те же однокомнатные квартиры стоят 1,3-1,8 млн, после сдачи дома — 1,7-2,4 млн. В Москве однушку на этапе котлована можно взять за 5-7 млн, после сдачи — за 6-9 млн. Как правило, дома строят около 4 лет.
Строительных компаний достаточно много, но далеко не все из них надежные. Уменьшить риск встречи с недобросовестным застройщиком можно, если подготовиться заранее. Для этого нужно проверить:
Сданные объекты. Если застройщик что-то построил и успешно сдал — это подтверждает его опыт и благонадежность. Значит, шансы на успешную стройку и сдачу приглянувшегося вам объекта повышаются. Совсем хорошо, если компания сдавала предыдущие объекты без нарушения срока или хотя бы с минимальной задержкой.
Документы на строительные объекты. Все застройщики обязаны публиковать документы, подтверждающие законность стройки:
· разрешение на строительство;
· документы на земельный участок;
· проектную декларацию.
Если у застройщика несколько объектов, такой пакет документов должен быть опубликован для каждого строящегося дома. Все изменения, которые застройщик вносит в проектную декларацию, должны своевременно появляться на сайте. Обратите внимание на эти обновления: они вносятся минимум раз в квартал.
Учредительные документы. Кроме документов на строящийся объект у компании должны быть учредительные документы: устав, свидетельство о постановке на учет в качестве юрлица и о присвоении ИНН, протокол о назначении руководителя организации. Ещё лучше, если дополнительно к документам вы получите выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. Она есть на сайте налоговой.
Когда гражданин России продаёт какое-либо имущество, он должен заплатить налог с прибыли — это 13%. Но есть налоговый вычет, благодаря которому эта сумма уменьшается, а то и вовсе исчезает.
Если вы купили недвижимость до 01.01.2016 г. и владеете ей уже три года — можете продавать ее без оглядки на налог: в таком случае налоговый вычет покрывает всю сумму налога. Если прошло меньше трёх лет, то необлагаемая налогом сумма — 1 млн рублей. Из цены вашего объекта вычитаете миллион, с остального платите 13%. Для имущества, приобретённого после 1 января 2016 года, минимальный срок владения — 5 лет. Купили квартиру в 2017 году — ждите до 2022 года, тогда платить налог не придется. Надумаете продать раньше — отдадите 13% от превышающей миллион суммы прибыли.
Помните, что срок владения считают с момента вступления в право собственности. Вступить в право собственности можно только с момента сдачи дома в эксплуатацию. Если вы купили квартиру на котловане, а дом сдали через пять лет после этого — придется подождать еще пять лет. Но уменьшить налог всё равно можно: для этого нужно подтвердить расходы на покупку или получить имущественный вычет.
Например: в августе 2017 года вы за 2,5 млн купили квартиру в строящемся доме, а в сентябре 2018 продали ее за 3 млн. У вас есть выбор между имущественным вычетом и вычетом в сумме документально подтвержденных расходов.
Если выберете имущественный вычет — облагаемый налогом доход составит 2 млн рублей. Получится так:
Налог = (3 000 000 ₽ — 1 000 000 ₽) x 13% = 260 000 ₽
Если покажете расходы, облагаемый доход составит 500 000 рублей. Тут по другому:
Налог = (3 000 000 ₽ — 2 500 000 ₽) х 13% = 65 000 ₽
Важно: если продаете объект долевого строительства, то попросить у государства имущественный налоговый вычет сможете, только когда вы с застройщиком подпишете акт приёма-передачи. Минфин в письме от 19 июня 2015 г. № 03-04-05/35504 разъяснил, что без акта этот вычет не предоставляется.
Квартира в новостройке может быть сдана в течение нескольких кварталов после покупки – все зависит от застройщика. Иногда сроки сильно затягиваются – до 5-10 и более лет. Поэтому проверку застройщика до вложения средств делать нужно обязательно.
Идеальный подход – покупка недвижимости в компании с известным именем. Квадратный метр в таком случае будет стоить выше среднего, зато вы получите негласные и гласные гарантии соблюдения взятых обязательств. Рисковать тоже можно, но тут действует принцип: чем выше риске, тем больше потенциальная доходность объекта.
При проверке застройщика смотрите на:
- время работы на рынке;
- репутацию, отзывы;
- судебные иски.
Научившись определять надежного застройщика, пора понять, как вычислить выгодные для инвестиций новостройки.
Для начала нужно определиться со способом фиксации прибыли. Соответственно, при выборе объекта инвестиции необходимо найти наиболее ликвидную квартиру – ту, которую впоследствии будет проще и выгоднее всего продать.
Нюансы, на которые важно обращать внимание при поиске объекта:
- • расположение – оценивая новостройку, нужно непременно лично побывать на месте строительства, изучить микрорайон, обратить внимание на присутствие поблизости больниц, школ, детсадов, станций метро и других социальных объектов;
- • план развития района – если на текущий момент близлежащая территория не совсем устраивает, возможно, по плану комитета здесь вскоре построят все необходимое, а возможна и обратная ситуация, когда в приемлемом на вид микрорайоне запланировано возведение, например, шумного завода и т. п.;
- • средняя цена на квадратный метр – стоимость складывается из множества факторов (отделка, наличие балкона, вид из окна, транспортная доступность), которые следует учесть, чтобы ориентироваться в расценках.
В настоящее время куда инвестировать деньги, причем, чтоб это было выгодно, остается одним из главных вопросов. Многие компании предлагают инвесторам вложить деньги в самые разнообразные проекты на рынке. И на самом деле объект инвестирования является самым важной составляющей успеха. Инвесторам следует тщательно изучить рынок и инвестировать в строительство недвижимости, которая в будущем принесет прибыль. Существует одно простое правило, которое пригодится всем, кто желает выгодно вложить деньги в недвижимость – следует выбирать объекты, на которые сохраняется самый высокий спрос на рынке. В таких объектах стоимость квадратного метра всегда растет, даже если наступил кризис, после его завершения спрос вернется и вложение принесет свои плоды.
На сегодняшний день самые выгодные объекты для инвестирования – это офисные центры, торговые центры, а также жилье с максимально удобным местоположением. Что касается офисов, то в крупных городах, таких как Москва спрос на офисы всегда высокий как в центре города, так и на окраине. Счет офисных центров уже пошел на десятки, а клиенты для аренды офисных помещений продолжают находиться.
Что касается торговых площадок, то здесь тоже все просто – счет таких площадок в Москве уже идет на сотни, это разнообразные торговые центры, которые предлагают компаниям аренду площадок для торговли. Каждый месяц площадка приносит прибыль и с каждым годом стоимость аренды лишь растет. Вложить в строительство торгово-развлекательного центра – всегда выгодно.
Как и любые инвестиции, вложения в строительство недвижимости сопряжены с определенными рисками:
- Банкротство застройщика. Чтобы максимально обезопасить себя от непрофессионального управления, лучше делать выбор в пользу крупной компании, на счету которой десятки сданных объектов.
- Фирмы-однодневки. Для отвода глаз они могут вести строительные работы и даже взаимодействовать с юридическими структурами, создавая иллюзию легальности, но, собрав деньги вкладчиков, мошенники исчезают. Две подсказки для вычисления «мыльных пузырей» — избегайте подозрительно низких цен на объекты и проверяйте, чтобы застройщик числился в официальном реестре стройкомпаний.
- Форс-мажоры. От стихийных бедствий и прочих неприятностей защитит страхование.
Благодарю Вас за внимание и надеюсь, что статья оказалась для полезной. Подписывайтесь на обновления блога и делитесь материалом с друзьями в социальных сетях.
До скорого!