Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Единственное жилье при банкротстве физического лица: забирают ли и как сохранить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В “Комментарии Арбитражного суда Уральского округа по вопросам практики применения пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48” сказано: “При наличии обоснованных сомнений у финансового управляющего и кредитора по поводу того, что спорное имущество является единственным жильем, пригодным для проживания должника и членов его семьи, суд не должен ограничиваться констатацией того факта, что юридически права должника оформлены таким образом, что объект недвижимости является единственным пригодным для проживания должника жилым помещением, а установить фактическую нуждаемость должника в жилье, исследовать юридически значимые обстоятельства для установления фактической, а не юридической нуждаемости должника и членов его семьи в жилом помещении, в том числе: состоит ли должник в браке, имеется ли у супруга зарегистрированное на него на праве собственности либо на праве бессрочного пользования жилое помещение, имеется ли зарегистрированное на супруга жилое помещение, фактически являющееся совместно нажитым в браке имуществом, каковы причины проживания и регистрации должника в ином субъекте Российской Федерации, обеспеченность жильем его детей и внуков”.
При этом следует учитывать правовую позицию СКЭС Верховного Суда РФ, сформулированную в Определении от 29.10.2020 N 309-ЭС20-10004 (дело Стружкина Д.Г.): “По смыслу абзаца второго части 1 статьи 446 ГПК РФ наличие у гражданина фактической возможности проживать по иному адресу не означает допустимость безусловного неприменения к находящемуся в его собственности единственному жилью исполнительского иммунитета. Довод кредиторов и финансового управляющего о том, что должник предпринимал действия по переводу спорной квартиры в нежилой фонд для использования помещения в коммерческих целях сам по себе не подтверждает наличие у последнего прав на иное жилье”.
Если выяснится, что у члена семьи должника имеется иное жилье, то при расчете учетной нормы площади единственного для должника жилья такой член семьи учитываться не будет.
Более того, если у члена семьи иное жилое помещение находится в собственности и позволяет площадь, то суд может применить вышеуказанное правило части 2 ст.31 ЖК РФ и признать за должником право пользования данным жилым помещением. В этом случае должник лишается всех жилых помещений, находящихся в его собственности.
Что можно потерять при банкротстве
Банкротство — единственный законный способ освобождения от долгов, а самый верный способ сохранить имущество должника — избежать банкротства. Все недвижимое имущество должника включается в конкурсную массу и подлежит реализации с торгов.
Законом оговорено, что в случае банкротства можно потерять денежные средства и активы должника, мебель и бытовую технику дороже 10 тыс. руб., предметы роскоши, дорогостоящую одежду, автомобиль, недвижимое имущество и права требования на него (договор долевого участия), землю, гараж, дачу и т. д. При этом в случае банкротства не могут изъять личные вещи, игрушки, детскую одежду, предметы быта, инструменты для заработка и другое подобное имущество.
Анна Маджар, руководитель практики банкротства адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:
— Ситуации, при которых у должника может быть изъято единственное жилье, встречаются в настоящее время довольно часто. Это возможно в случае, если суд установит в действиях должника признаки недобросовестного поведения и злоупотребления правом. В частности, это могут быть попытки уклониться от исполнения обязательств по оплате долга, создание видимости наличия обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на единственное жилье, и действия по сокрытию имущества от обращения на него взыскания. При рассмотрении дела негативными факторами для суда будут являться факты, свидетельствующие, что должник искусственно придает квартире статус единственного жилья: например, никогда не проживал ранее в квартире, а регистрируется в ней уже в рамках процедуры банкротства; либо добровольно отказывается от права пользования жилым помещением, а впоследствии пытается доказать, что она является его единственным жильем. Также однозначно суд не оставит должнику единственную квартиру, но приобретенную за счет денежных средств, полученных преступным путем, что установлено соответствующим приговором суда.
Еще один существенный момент, который будет учитывать суд при определении возможности оставить единственную квартиру должнику, это то, насколько непосредственные характеристики квартиры, такие как ее площадь, стоимость, месторасположение, размер коммунальных платежей и т. д., соответствуют уровню нормального существования гражданина. Все чаще в судебной практике стали встречаться случаи, когда кредиторы взамен единственной большой дорогостоящей квартиры принимают решение о приобретении для должника квартиры, соответствующей минимально допустимым нормам в соответствующем регионе, а дорогую продают в рамках дела о банкротстве.
Совместное имущество супругов при банкротстве
Первое, что делает суд при инициации процедуры банкротства — описывает имущество должника, формируя конкурсную массу. Здесь нужно учитывать тот факт, что некоторые объекты, формальным собственником которых является супруг, будут принадлежать мужу и жене поровну (или в иных пропорциях, указанных в брачном договоре).
Также нужно уточнить, может ли банк забрать единственное жилье, принадлежащее мужу и жене одновременно, но записанное на одного из них. Да, такое право у него есть, если квартира является ипотечной. Но в таком случае обязательно учитываются права второго супруга, который также является собственником. Он вправе требовать взыскания компенсации после продажи.
Есть несколько оснований, которые позволяют исключить из конкурсной массы совместно нажитое имущество:
- Получено безвозмездно. Например, по договору дарения или по наследству.
- Указано в брачном договоре в качестве личного имущества.
- Приобретено за счет личных средств. Например, за счет продажи объекта, полученного в дар.
Можно ли самому продать недвижимость, чтобы она не ушла с молотка?
Первое, что сделает суд в самом начале процедуры банкротства — составит перечень имущества. На все объекты будет наложено обременение, а именно — запрет регистрационных действий. Соответственно, собственник не сможет продать дом или квартиру с целью сокрытия имущества.
Некоторые переоформляются жилье еще до начала процедуры банкротства. Особенность процедуры в том, что судом будут пересмотрены сделки за последние три года. Если будут обнаружены признаки их фиктивности или притворства, они могут быть пересмотрены.
Суд обратит внимание на следующие факторы:
- Как давно был заключен договор. Чем ближе к моменту подачи заявления о банкротстве, тем больше подозрений он вызовет.
- На основании какого договора была передана недвижимость. Дарение вызовет больше подозрений.
- Какова стоимость жилья. Заниженная цена также будет основанием для перепроверки договора.
- Кому был передан объект. Заключение договора с близкими родственниками заставит суд перепроверить обстоятельства.
Что такое единственное жилье?
Для начала важно разобраться, что является единственным жильем?
В соответствии со статьей 446 ГПК РФ – это квартира или дом с земельным участком, которые находятся в полной или долевой собственности должника и членов его семьи, и является единственным пригодным для проживания помещением.
При проведении процедуры банкротства, единственная недвижимость исключается из состава конкурсной массы (имущество, которое будет продано с аукциона в счет погашения долгов).
Нужно быть внимательным с формулировкой «пригодное для проживания», так как, например, дача или иное помещение, не зарегистрированное как жилое, не будет признано таковым.
Если должник проживает в другом месте, например, в квартире родителей или на съемной квартире в другом городе, а в его собственности находится только одна пригодная для проживания жилплощадь, в которой он зарегистрирован, то ее тоже не имеют права включать в состав конкурсной массы, поскольку факт проживания в другом месте не порождает прав владения имуществом.(Стоит отметить, что если человек имеет в собственности единственную квартиру, в которой не зарегистрирован, то единственным жильем она считаться не будет, например, человек прописан в квартире родителей, но имеет отдельную жилплощадь, его единственным жильем будет считаться квартира, где он зарегистрирован, а квартира, находящаяся в собственности, будет включена в конкурсную массу).
Часто возникает вопрос, что если квартир несколько, но одна из них оформлена на жену. Такое имущество признается совместно нажитым и подлежит реализации. Если муж вступает в процедуру банкротства его часть от продажи недвижимости пойдет на погашение долга, а оставшуюся часть вернут жене.
Что если единственное жилье куплено в ипотеку?
Несмотря на неприкосновенность единственного жилья, для ипотеки предусмотрены свои правила. Ипотека это ничто иное как залог жилья, а на залоговое жилье не распространяется ст. 446 ГПК РФ. Ипотечная квартира, по общим правилам банкротства будет продана с торгов, а вырученные деньги пойдут на погашение долгов. Спасти ипотечную квартиру тем, что там прописаны дети, что большая часть ипотеки уже погашено и прочее не удастся.
Важно! В нашей компании выработаны два способа позволяющих спасти ипотечную квартиру при разрешении кредитных споров:
-
Если помимо квартиры есть иное имущество которое можно реализовать с торгов то есть большая вероятность в суде исключить ипотечную квартиру из торгов.
-
Вместо банкротства провести реструктуризацию долгов. В таком случае общая сумма долгов уменьшается, гражданин погашает долг посильным платежом, а имущество не реализовывается.
Пример № 2. «Жертва моды» или можно ли жить в апартаментах
Вы идете в ногу со временем и решили перебраться. Вы пожелали из старой дедушкиной «хрущевки», полученной по наследству, переехать в новые модные апартаменты в стиле LOFT, расположенные в одной из бывших промышленных зон города Москвы. Похвально!
Но есть один нюанс — по действующему законодательству апартаменты являются нежилой коммерческой недвижимостью, а не жилыми помещениями. Возможно, вы скажите: «как так, в них же можно жить!». И вы будете по-своему правы.
Жить в них никто не запрещает, но вот сделать постоянную регистрацию в своих апартаментах вы не сможете, вам дадут только временную.
В связи с тем, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, к ним предъявляется меньше требований, связанных, в том числе, с социальной инфраструктурой. Но также на них не распространяется действие имущественного иммунитета.
А это значит, что в случае если у вас не хватит денежных средств или иного имущества для полного погашения задолженности перед кредиторами, то в ходе банкротства ваши апартаменты будут выставлены на продажу. Даже если вам негде будет жить!
Пример № 3. «Красиво жить не запретишь или все-таки можно?»
Еще один пример, когда банк может забрать единственное жилье за долги по кредиту.
Теоретически давайте представим следующую ситуацию: вы являетесь счастливым обладателем скромного трехсотметрового единственного жилья с видом на Кремль. Но одновременно вы — обладатель астрономического долга перед кредиторами (предположим, банками), кредитные договоры с которыми заключены без ипотеки.
Но во время процедуры вашего банкротства собрание кредиторов, то есть банков, «по-братски» решает обеспечить вас другим жильем. Это жилье также пригодно для постоянного проживания, и находится на территории города-героя Москва. Но оно — с видом на Тульскую область (Новая Москва).
А вот ваши царских хоромы банки предлагают продать, и за счет вырученных средств погасить долги.
На сегодняшний день, данная процедура законодателем не предусмотрена. Но она также и не запрещена! А это позволяет кредиторам пользоваться данной лазейкой для защиты своих прав и законных интересов.
Интересен еще и тот факт, что главный российский суд высказался против такого добровольно-принудительного обмена. Казалось бы, что тема на этом должна быть закрыта, однако в том же документе Верховный суд делает оговорку о «роскошном жилье, превышающим разумную потребность в жилище», оставляя поле для маневра и надежды кредиторам.
В 2021 году по поводу единственного, но при этом роскошного жилья успели высказаться и Конституционный (в конце апреля), и Верховный суды (в августе). Общий итог таков — излишнее по площади для проживания должника и его семьи жилье можно изымать и продавать, если должник приобрел его в тот период, когда он уже имел долги перед кредиторами.
Но такое жилье может быть продано только в том случае, если кредиторы приобретут должнику квартиру, приемлемую по нормам санитарных и жилищных стандартов того региона, где живет должник.
Что такое единственное жилье?
Сперва необходимо понять, что включает в себя понятие единственное жилье. Им является только жилое помещение или его часть, например, жилой дом, доля в нем, квартира или доля в праве собственности на квартиру.
Дачи и апартаменты в данную категорию не входят.
Помимо этого, для должника и членов его семьи такое помещение должно быть единственным пригодным для постоянного проживания, то есть гражданину не должно принадлежать на праве собственности какое-либо иное жилое помещение, и должник должен иметь возможность проживать в нем на постоянной основе. Так, в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 01.11.2018 г. № Ф06-38761/2018 по делу № А12-23396/2017 судом было отказано должнику в признании единственным пригодным для проживания жильем земельного участка и объекта незавершенного строительства — жилого дома, готового на момент рассмотрения спора на 57%, на основании того, что спорный объект для постоянного проживания использоваться не может. Более того, на момент рассмотрения спора должник для проживания данный объект не использовал, проживал по другому адресу.
Понятие «единственного жилья»
Признаком жилища является его изолированность и пригодность по пожарным, санитарным и другим нормам. Жилье представляет собой недвижимость. Это квартиры в многоквартирных домах, комнаты, частные дома или их части. Единственным жильем считается объект капстроительства, который выступает для жизни определенного лица и его семьи единственным пригодным и возможным.
К членам семьи согласно Жилищному кодексу РФ относят:
- супруга(гу);
- детей;
- родителей.
Иные лица (бабушка, брат, тетя и пр.) являются родственниками, хоть и живут с должником в одном доме.
Иждивенцев, родственников и прочих граждан в некоторых обозначенных случаях могут приравнять к членам семьи (по судебному решению).
Ограничения на единственное жилье
Так как единственная недвижимость банкрота, которая не находится в залоге из конкурсной массы исключается, ограничения по запрету заключения сделок на нее не распространяются.
В ходе банкротства должник имеет право продать или обменять объект недвижимости, а на вырученные деньги купить новый. Однако нужно учитывать следующие моменты:
- если цена новой квартиры или дома окажется выше стоимости проданной, судья задастся вопросом — откуда средства у банкрота и почему он не гасит ими часть долга перед кредиторами;
- если цена нового жилья меньше чем цена проданной недвижимости, то кредиторы не имеют права претендовать на остаток суммы (этими деньгами банкрот может распоряжаться и тратить на свое усмотрение);
- не нужно злоупотреблять своими правами и спасать имущество от реализации – дарить единственную жилплощадь до банкротства, потом покупать другое жилье и объявлять его единственным (эту схему просто выявить, но должнику за нее будет грозить признание в фиктивном банкротстве).