Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продление договора аренды – нужна ли госрегистрация». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Продление договора аренды
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Заключение договора осуществляется в порядке, предусмотренном ГК РФ на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. При заключении и (или) исполнении договора цена такого договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса, но может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.
Не допускается заключение договоров, ранее, чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах конкурса или аукциона на официальном сайте торгов.
При заключении договора по результатам конкурса установлена следующая последовательность действий:
1. Заключение договора с победителем конкурса в срок, установленный в конкурсной документации.
2. В случае отказа от заключения договора с победителем конкурса либо при уклонении победителя конкурса от заключения договора с участником конкурс, составляется протокол об отказе от заключения договора. Указанный протокол размещается организатором конкурса на официальном сайте торгов в течение дня, следующего после дня подписания указанного протокола.
3. Организатор обязан заключить договор с участником конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен 2-й номер, при отказе от заключения договора с победителем конкурса. Заключение договора по результатам аукциона осуществляется в аналогичном порядке.
Признание торгов несостоявшимися
Последствиями признания конкурса и аукциона несостоявшимися являются одинаковыми.
Различают признания торгов несостоявшимся по причине:
а) подачи единственной заявки на участие;
б) признания участником торгов только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в торгах.
В таком случае если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией, заключается договор с таким участником по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе и конкурсной документацией, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса.
Если торги признаны несостоявшимися по иным причинам, организатор конкурса вправе объявить о проведении нового конкурса либо аукциона в установленном порядке. При этом в случае объявления о проведении нового конкурса организатор конкурса вправе изменить условия торгов.
Что означает автоматическое продление?
Этот вариант для упрощения взаимоотношений очень часто предлагают владельцы нежилых помещений, которые по разным причинам имеют дело с большим количеством арендаторов. В таком случае дополнительный договор можно не заключать, что экономит время. Но нужно учесть, что такое соглашение будет считаться оформленным на неопределённый срок. Причём даже тогда, когда предыдущий договор составлялся с указанием конкретного временного периода.
У автоматической пролонгации есть определённые минусы:
- Она не даёт возможность изменить стоимость аренды. Все условия остаются прежними, что касается и оплаты. Это невыгодно для арендодателя, который желает изменить стоимость аренды в сторону увеличения. А менять цену в одностороннем порядке уже после того, как такой договор будет считаться пролонгированным, реально далеко не всегда. Плюс появляется масса нюансов, которые тоже надо учитывать.
- Арендодатель может забыть о сроках, в итоге пролонгация пройдёт автоматически даже тогда, когда арендатор по каким-то причинам перестал устраивать. Например, начал небрежно относиться к имуществу или перестал выполнять свои обязательства в полном объёме.
- Расторгнуть в таком случае отношения можно будет только с предварительным уведомлением за 3 месяца. То есть всё несколько усложняется.
Заключение отдельного дополнительного соглашения
Если в целом взаимоотношения устраивают, но нужно что-то поменять, желательно оформить дополнительное соглашение. В нём обычно указывается то условие, которое претерпело изменения. Например, это может быть цена или же отказ арендодателя от штрафа в случае просрочки оплаты.
В 2020 году пандемия коронавируса сильно изменила экономическую ситуацию в целом. И особенно сильно это ударило по бизнесу. Деятельность в торговых центрах приостановлена. Сфера обслуживания находится в глубоком кризисе. У предпринимателей нет доходов. И средств на арендную плату тоже не хватает.
Правительство предложило арендодателям пойти навстречу малому бизнесу. В целом есть 2 варианта:
- отсрочка по оплате на период самоизоляции (нерабочих дней).
- предоставление скидки арендаторам на период до 1 октября 2020 года с возвращением к обычному уровню оплаты в последующем.
Как заключить соглашение о продлении договора аренды?
Перед заключением соглашения о пролонгации договора аренды наниматель должен уведомить о своих намерениях арендатора. Оптимальное решение — отправка по почте ценного письма с описью вложения. Документ составляется в свободной форме, однако обязательно должен содержать следующие элементы:
- название;
- дату;
- ссылку на предыдущее соглашение;
- формулировку намерений на продление арендных отношений;
- личную подпись арендатора. Если нанимателем является юридическое лицо, то уполномоченный сотрудник ставит на документе печать организации и свою подпись.
Отправлять письмо нужно на юридический адрес или адрес для корреспонденции арендатора, указанный в договоре аренды.
Следующий этап пролонгации договора — согласование между сторонами условий соглашения. При отсутствии арендных споров стороны выбирают один из вариантов оформления сделки: дополнительное соглашение или новый договор.
Арендаторам земли при пролонгации соглашения следует учитывать следующие обстоятельства:
- если участок был предоставлен в аренду на торгах, то продление договора аренды земли возможно только путем участия в новом аукционе;
- если вы ранее арендовали участок без участия в аукционе, то пролонгация сделки осуществляется аналогичным образом. Кроме этого, оформить новый договор без участия в торгах могут собственники строений, расположенных на участке.
Что такое пролонгация соглашения об аренде нежилого помещения?
По соглашению между сторонами право временного пользования нежилым объектом недвижимости может предоставляться на определенный срок или без точного указания даты его завершения (каковы нюансы заключения бессрочного договора аренды нежилого помещения?). Пролонгацией договора аренды нежилого помещения называют его продление, главный признак которого — контрагенты и объект недвижимости остаются неизменными.
Если срок сторонами не зафиксирован, действие соглашения завершается по решению о расторжении одного из контрагентов.
Получается, что в этом случае пролонгация допускается на любой период, если оба контрагента не возражают. Инициатор расторжения предварительно уведомляет другую сторону.
Если в договоре обозначен срок действия, по его истечении аренда также может быть продлена по желанию сторон. Если контракт заключается на новый период, контрагенты вправе внести соответствующие изменения.
Преимущественно пролонгация осуществляется по взаимной договоренности между сторонами. Однако на основании положений законодательства РФ возможно принудительное продление соглашения, даже если один из контрагентов против.
Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ
Основания и условия для заключения договора аренды без торгов представлены в таблице ниже.
| Основания заключения договора аренды муниципального имущества без торгов | Условия для заключения договора аренды муниципального имущества без торгов |
| Основания для заключения договора аренды, указанные п. 1. ст. 17.1 ФЗ № 135 |
3. государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.
6. Законодательством РФ о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве. |
| Заключение договора аренды с арендатором по истечении срока предыдущего договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения |
4. минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора; 5. у арендатора должна отсутствовать задолженность по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды. |
Порядок предоставления в аренду муниципального имущества путем проведения конкурса регламентируется Приказом ФАС № 67.
Организатором конкурса является правообладатель имущества, в отношении которого проводится конкурс. Организатор вправе также привлечь для организации конкурса третье лицо – специализированную организацию.
Обратите внимание! Специализированная организация не может быть участником конкурса.
Кто имеет право на продление аренды?
Анализируя Земельный кодекс, мне удалось найти 3 случая, когда возможно продление аренды без аукциона:
Продлить аренду земли могут следующие лица:
1. арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства,
2. собственники объектов незавершенного строительства,
3. арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Если вы знаете другие основания для продления аренды, напишите в комментариях.
Если вы получили землю для сельхоз. производства, то у вас имеется возможность продлить аренду без торгов.
Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы такой арендатор мог рассчитывать на продление аренды:
а) первое условие – отсутствие неустранимых нарушений при использовании земельного участка.
Иными словами. В уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, нет информации о нарушениях использования земли.
Проще говоря, используйте землю правильно, без «косяков» и сможете продлить аренду без торгов.
б) второе условие – подать заявление о продление аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.
Другими словами, не нужно ждать пока аренда закончится.
Как правило, за 1 месяц до окончания срока действия договора нужно официально подать заявление о заключении нового договора.
При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.
Потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать сказки рассказывать.
Как муниципалитету продлить договорные отношения с арендатором
Гражданским Кодексом (ст 621) предусмотрено продление договора аренды земли на более длительный период без торгов. Положения законодательного акта обуславливают права на недвижимое арендованное имущество арендатора на основании договора или дополнительного соглашения. Стоит учитывать, что если ранее заключенный контракт не проходил государственную регистрацию, то преимущественные права не будут учтены.
Пролонгация периода пользования землей осуществима при условии, что арендатор не нарушал требования контракта, исполнял возложенные на него обязательства в срок, то есть использовал арендованную землю по назначению и своевременно производил перечисление денежных средств за право пользования. Обращаться за продлением срока нужно в учреждение местной администрации.
Законодательством предусмотрено оспаривание отказа в продлении срока действия договора о праве пользования землей. Оспорить можно новый договор аренды, заключенный с другим арендатором в течение года после окончания срока действия предыдущей сделки. По закону, преимущественным правом на оформление такого соглашения обладает первый арендатор, при условии, что он неукоснительно соблюдал прописанные в соглашении обязательства. Если арендодателем ему не была предложена пролонгация договора, то он вправе обжаловать контракт с новым пользователем земли.
Что значит пролонгация: когда можно, а когда нельзя
Пролонгация продлевает срок действия сделки. Увеличить срок действия большинства соглашений можно в общем порядке (глава 29 ГК). Встречаются также и специальные правила увеличения периодов для отдельных сделок. Например, контракты, связанные с арендой, наймом жилья, доверительным управлением имуществом и энергоснабжением, продолжают работать автоматически, когда окончится их время и стороны (арендодатель и арендатор, наймодатель и наниматель, учредитель доверительного управления и доверительный управляющий, а также энергоснабжающая организация и потребитель-абонент соответственно) не возражают.
При этом нельзя продлить арендное соглашение, которое появилось по итогам торгов (иное может вытекать из закона).
Продление контракта можно несколькими способами:
- оформить дополнительное соглашение (составляется, пока действует объект пролонгации) — обязательно в той же форме, что и контракт (ст. 452 ГК);
- заранее прописать в контракте соответствующее положение о его автоматическом продлении;
- обменяться письмами.
Продление (пролонгация) договора аренды – вполне допустимая процедура. Стороны могут провести её следующими способами:
- Заключить дополнительное соглашение о продлении. Здесь крайне важно указать, что речь идёт именно о продлении, а не об изменении условий, касающихся срока действия. На первый взгляд эти понятия одинаковы, но формально при изменении условий договор превращается в долгосрочный, а при продлении отношений – нет. Из этой практики исходят арбитражные суды.
- После того как окончился срок, арендатор и арендодатель заключают новый договор на тех же или других условиях. Хотя при этом аренда будет продолжаться, регистрация не потребуется.
- Указать в договоре условие об автоматической пролонгации. В этом случае если за определённое время, согласованное арендатором и арендодателем, никто не заявит об отказе от продления аренды, она будет считаться продлённой на новый срок.
- Просто ничего не делать. Если после окончания срока арендатор продолжает оплачивать пользование помещением, а арендатор не требует возврата, в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор продляется, но уже на неопределённый срок.
Каков срок действия договора аренды нежилого помещения? Полезная информация для граждан РФ
Под недвижимостью подразумеваются разнообразные объекты естественного природного происхождения, а также строительные и другие разновидности конструкций, которые признает отечественное законодательство. Нежилые помещения нередко размещаются в многоквартирных многоэтажных домах, а также строительных объектах, специально предназначенных для коммерческой деятельности.
- Стандартное соглашение всегда подразумевает срок действия, соответствующий 35 месяцам. Отсчет традиционно может быть рассчитан с момента проставления всех подписей;
- Если за период аренды недвижимости никаких разногласий между участвующими сторонами не происходило, в процессе приближения к завершению срока лицо, эксплуатирующее объект недвижимости может выдвигать предложение относительно продления продолжительности действия документа;
- В ситуации, когда сторона, эксплуатирующая объект недвижимости, не выдвигала никаких предложений относительно продолжительности договора об аренде, документ утрачивает свою юридическую силу, а владелец имеет право подбирать какого-нибудь другого арендатора;
- Если срок аренды составляет меньше календарного года, соглашение не требует официального государственного утверждения;
- Регистрация не нужна и в ситуациях, когда в договоре указана возможность автоматического продления его действия после истечения оговоренного срока аренды.
Арендодатель имеет право отказать арендатору в пролонгации контракта. Если собственником земли являет физическое или юридическое лицо, он может отказать по следующим причинам:
- нарушение договорных обязательств арендатором;
- арендодатель не планирует больше сдавать землю в аренду;
- наниматель заранее не уведомил о своем желании пролонгировать соглашение об аренде.
Если арендатор отказал в продлении контракта нанимателю без соответствующих оснований, а после сдал в аренду недвижимость третьему лицу, то у бывшего арендатора появляется право подать иск о продлении договора аренды земли в принудительном порядке. У нанимателя есть преимущественное право на пролонгацию контракта. Данное правило действует в течение года, по истечении этого времени арендатор теряет преимущественное право.
Бывший арендатор через суд может не только обжаловать контракт, заключенный с третьим лицом, и вернуть земельный участок в свое пользование, но и требовать возмещения понесенных убытков в связи с отказом на продление договора.
Если собственником земли выступает государство или муниципалитет, то у них могут быть следующие основания для отказа в пролонгации договора:
- недвижимость была изъята из оборота;
- собственность будет зарезервирована для государственных задач;
- был наложен запрет на приватизацию земельного участка;
- земля была использована в нецелевом назначении;
- наниматель пропустил срок для продления договора аренды земли.