Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление сделок купли-продажи дома без риэлтора в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Представителем интересов какого-либо физического или юридического лица может быть только совершеннолетний гражданин, не ограниченный в своей дееспособности. Других каких-либо требований к нему российское законодательство не предъявляет, будь то законченное образование, юридическая квалификация и т.д. Основываясь на анализе юридической практики, можно разделить доверенных лиц на несколько категорий, исходя из предпочтений доверителей.
Какие бывают доверенности на продажу квартиры
Есть несколько типов таких документов:
- разовая доверенность дает возможность осуществить одно или несколько действий однократно — например, сбор документов, регистрация или заключение сделки по продаже квартиры, — после чего документ становится недействительным;
- специальная доверенность позволяет осуществлять типовые действия неограниченное количество раз. Например, сдавать квартиру от лица собственника;
- генеральная доверенность уполномочивает другого человека распоряжаться конкретным объектом недвижимости как собственным, то есть участвовать во всех видах сделок, получать или вносить за них деньги, распоряжаться финансами на свое усмотрение, передавать жилье в залог и так далее, если в документе не указано какое-то исключение.
Как рассчитать оптимальную стоимость дома
Не оценивайте стоимость дома самостоятельно — вы можете установить её выше рынка и не найти покупателей или ниже и потерять прибыль. Обратитесь к специалистам по оценке, чтобы рассчитать корректную цену постройки и участка.
Для примерных расчётов:
- Зайдите на сайты продажи недвижимости и посмотрите подобные дома по площади, размеру участка и другим параметрам. Так вы сориентируйтесь по цене.
- Если объект в посёлке, поговорите с соседями из похожих домов. Уточните, за сколько они купили жилье.
- Сложите стоимость участка и сумму, которую вы потратили на строительство и отделку дома. Это грубый расчёт, но так вы определите начальную цену.
○ Пошлина и стоимость оформления
Регистрация права собственности на приобретенный земельный участок в Росреестре предполагает необходимость уплаты государственной пошлины. Согласно требований статьи 333.33 Налогового кодекса, ее размер составляет 2 000 рублей:
«22) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 – 26, 28 – 31, 61 и 80.1 настоящего пункта:
– для физических лиц – 2 000 рублей;
– для организаций – 22 000 рублей».
Документы для регистрации можно подать непосредственно в территориальное подразделение Росреестра или многофункциональный центр оказания госуслуг. Государственные услуги в обеих органах оказываются бесплатно.
Акт приема-передачи земельного участка
Документ подтверждает, что покупатель согласен с состоянием земли и строений, находящихся на ней. Акт можно составить отдельно или сделать его частью купчей. Он может быть оформлен в свободной форме. Но, если не хотите, чтобы возникали мелкие недочеты, вопросы и проблемы, лучше заполнить приложение по шаблону, указав следующую информацию:
- дата и место составления;
- дата и номер договора, к которому прилагается акт;
- данные покупателя и продавца;
- описание участка с кадастровым номером, адресом, площадью, назначением;
- сведения о состоянии земли;
- подтверждение об отсутствии у сторон претензий;
- подписи.
В суд поступило исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным и прекращении права собственности от Головиной Р. к Нодариеву Д. Истец пояснила, что между ней и ответчиком в марте 2022 г. был заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на дом и землю в коллективном садовом товариществе.
В этом же месяце переход права собственности части земельного участка и объекта ИЖС был зарегистрирован в Росреестре. Новым владельцем стал Нодариев.
Истец рассказала, что покупатель внес лишь 1/3 часть стоимости недвижимости, а остаток суммы обещал отдать позже. Данный факт оформлен простой распиской, по условиям которой ответчик должен был исполнить обязательства в апреле 2022 г. Головина отметила, что обременения не регистрировали.
На июль 2022 г. Нодариев остаток суммы не внес. Головина несколько раз обращалась к покупателю с претензией, в том числе в письменном виде, однако мужчина не шел на контакт.
Истец просит признать договор купли-продажи дома и доли земельного участка ИЖС недействительным, прекратить право собственности Нодариева Д, обязать ее выплатить ответчику 1/3 части стоимости недвижимости по договору, которую она ранее получила.
Нодариев Д. на судебное заседание явился. Он полностью признал неисполнения им своих обязательств по договору купли-продажи, но просил о предоставлении отсрочки.
Суд, рассмотрев дело по существу, пришел к выводу о том, что требования Головиной Р. к Нодариеву Д. подлежат удовлетворению в полном объеме.
Когда нужна доверенность при купле-продаже собственности
Человек может иметь собственность в любой части мира, в разных городах России, однако это не означает, что не получится продать имущество, не разъезжая по разным регионам и странам. Необязательно находиться в отдалении от места расположения квартиры, чтобы снять с себя суету в связи с заключением сделки.
Обстоятельства, вынуждающие привлекать поверенного, могут быть самые разные:
- Болезнь или физическая немощь, не позволяющая самостоятельно вести обсуждение условий и подписывать документы.
- Проживание вдали от места нахождения объекта собственности.
- Вызов в другой город, другое место, явка на заседание, не позволяющая одновременно подписывать ДКП.
- Отбывание наказания за преступления.
- Срочная или сверхсрочная служба в ВС РФ.
- Прохождение курса лечения в ЛПУ или социальном учреждении.
- Отсутствие из-за участия в дальнем плавании, экспедиции и т.д.
В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:
• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.
К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:
• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.
Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.
Чтобы составить грамотно договор нужно придерживаться таких правил:
- Чтобы составить договор купли-продажи по доверенности нужна оформить саму доверительную документацию. Для её оформления и необходимо обратиться к нотариусу. И уже после этого вписывать сведения с документа в договор. Обычно обращаются к нотариусу по месту жительства.
- Сделать пометку в документе, что сделку оформил представитель одной из сторон.
- Если доверенное лицо может только совершать действия на сделке, а в остальном собственник участвует сам, то прописываются только инициалы представителя.
- Генеральная доверенность позволяет гражданину распоряжаться квартирой, на правах владельца, даже передавать и принимать денежные средства. В договоре указываются все сведения – данные с паспорта, прописку и т.д.
- Покупатель может попросить предоставить документ для ознакомления, если продавец реализует недвижимость по доверенности. То же относиться и к продавцу, если покупатель действует по доверенности.
Обратите внимание! Стоит изучить крайне подробно паспорт и доверенность представителя. Все сведения должны совпадать с данными в паспорте. Если вдруг предлагают вместо паспорта взглянуть на ксерокопию, то она должна быть нотариально заверенной.
Также посмотреть не истек ли срок её действия. Максимальный срок действия доверенности составляет 3 года. Встречаются случаи, когда срок не указан, но это вовсе не значит, что документ поддельный, если все остальные параметры соблюдены. Просто срок такой доверенности составляет 1 год с даты выдачи. Обращайте внимание на печать и подпись нотариуса и есть ли они вообще. Печать будет синяя, а подпись с расшифровкой.
- Все нюансы обсудить до сделки, когда будут переданы ключи (по стандарту в документе пишут, что их отдают в день подписания договора), окончательная цена, как будет производится перечисление денежных средств, на ком будут расходы по сделке (обычно все госпошлины оплачивают покупатели, но бывает, что и продавцы оплачивают расходы. К примеру, если сделка ипотечная, то за справки, которые требуются от продавца платит сам собственник квартиры).
- Договор составляется в простой письменной форме на компьютере или от руки. Если все-таки документ лично составить не получается, то можно обратится за помощью к юристу или риэлтору, но за такую услугу нужно будет заплатить.
- Делают три экземпляра, один – в Росреестр или МФЦ, другой – продавцам, третий – покупателем. Если лиц принимающих, участие в сделке больше, то составляют на всех участников сделки.
Важно! Доверенность может быть генеральной и разовой.
Для генеральной доверенности характерны все правомочия, что и для собственника квартиры. Он может распоряжаться объектом, участвовать в сделках и имеет право подписи, а также участвовать в операциях с деньгами, при покупке или продажи недвижимости.
Разовая разрешает доверенному лицу совершать только определенные действия, прописанные в документе. Другие действия, не указанные в нем представитель совершать не в праве.
В доверенности указывается:
- Дата и срок её действия.
- Информация о доверенном гражданине (данные с паспорта, регистрация)
- Действия, которые имеет право совершать доверенный.
- Подпись и печать нотариуса и доверенного лица.
При совершении покупки дома с земельным участком предпочтительно присутствие всех сторон сделки. Для удостоверения личности и у продавца, и у покупателя должен быть паспорт.
Также сделка может быть проведена без личного присутствия участника процедуры. В этом случае разрешено представительство отсутствующей стороны. Человек, который будет представлять интересы данного лица, должен предоставить нотариально заверенную доверенность. В этом документе указываются права и обязанности поверенного, и его срок действия.
Также для оформления договора купли-продажи дома требуется следующая документация:
- свидетельства, подтверждающие, что объекты сделки являются собственностью продавца;
- справка из ЕГРП, в которой указана кадастровая характеристика строения и надела;
- техпаспорт на здание, в котором зафиксировано основное описание объекта;
- выписка из домовой книги, в которой указываются члены семьи продавца;
- нотариально заверенные согласия супругов обеих сторон на покупку или продажу недвижимости;
- справки, подтверждающие отсутствие ограничений на дом и участок, т.е. отсутствие ареста, залога и различных обременений, которые могут помешать совершить сделку;
- разрешение на сделку от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетних детей;
- письменный отказ от права преимущественной покупки от других совладельцев, если имущество находится в долевой собственности.
Риски такой продажи квартиры и как их избежать
Заключать ДКП через другого человека в ряде случаев удобно: достаточно выдать письменные полномочия, и можно не участвовать в оформлении бумаг, не решать организационные вопросы, не вести переговоры и т.д. Часто привлечение представителя — единственный вариант проведения сделки (например, когда продавец находится в другой стране или тяжело болен и не способен заниматься бумагами сам).
Кроме того, бытует мнение, что нотариальная доверенность гарантирует безопасность сделки и соблюдение интересов доверителя. На самом деле, удостоверяя ее, нотариус не ручается за сам договор купли-продажи, у него нет возможности проверить, каким будет его текст, если потом поверенный не вернется уже с самим соглашением, что бывает не всегда: для ДКП часто не обязательна нотариальная форма.
Поэтому, доверяя заключение от своего имени договора, человек рискует, что:
● представитель поведет себя халатно, не отнесется к процессу достаточно внимательно, не учтет все пожелания;
● он окажется мошенником или сам станет жертвой мошенничества, и его действия приведут к убыткам;
● итоговое соглашение будет невыгодным.
Именно поэтому специалисты рекомендуют по возможности не прибегать к оформлению купли-продажи недвижимой собственности через представительство, а действовать самому.
Если же представительства не избежать, следует:
● тщательно выбрать кандидатуру, кому довериться, — лучше, если это будет близкий друг или родственник;
● перечислить в тексте закрытый перечень передаваемых прав, чтобы исключить несогласованные действия;
● прописать желаемые и выгодные условия будущего соглашения;
● обязать удостоверить итоговый договор нотариально;
● после заключения итогового соглашения о передаче собственности немедленно аннулировать полномочия. Сделать это можно, обратившись к любому нотариусу.
Если через поверенного действует другая сторона, следует также настаивать на официальном удостоверении соглашения: участие нотариуса дает дополнительные гарантии законности и минимизирует риски.
Участие в заключении ДКП третьих лиц увеличивает риски для всех сторон сделки. Если впоследствии выяснится, что действия представителя были незаконны, процедуру купли-продажи признают недействительной и отменят. Это возможно в ситуациях, если доверенность окажется:
- Поддельной. Документ важно внимательно осмотреть перед подписанием ДКП на предмет отсутствия исправлений, опечаток, обратить внимание на дату составления и срок действия, печать нотариуса (должна быть синего цвета) и подпись (сопровождается расшифровкой).
- Недействительной. Документ утрачивает законную силу в случае окончания срока действия, отзыва доверителем в одностороннем порядке, его недееспособности и смерти. Например, если доверенность составлена за несколько дней до смерти доверителя, а сам ДКП подписан уже после смерти, сделка будет недействительной.
Следует также учитывать риски, связанные с недобросовестностью доверенного лица, например, неисполнением обязательств по сделке, присвоением себе средств, полученных за оплату квартиры и пр.
Как заполнить договор купли продажи квартиры по доверенности в 2021 году
Радикальных отличий от оформления обычного договора в данном случае нет. В один из пунктов добавляется фамилия и инициалы доверенного лица, и реквизиты доверенности. Текст договора может варьироваться. Но надо обязательно указать следующее:
- Жилое помещение на момент совершения сделки пригодно для проживания, или требует ремонта.
- За счет кого будет проводиться ремонт, или покупатель удовлетворен состоянием квартиры и обнаруженные недостатки обязуется отремонтировать за свой счет.
- Способ и сроки расчетов. Нужно указать, в какой валюте они будут производиться.
- Есть ли долги по квартплате, и в какой срок продавец обязуется их погасить.
Стоит отметить, что долги по квартплате и услугам не переходят на нового владельца помещения, если он сразу же после получения права собственности переоформил лицевой счет. Однако нужно требовать, чтобы прежний собственник оплатил всю задолженность до сделки, и представил справки об отсутствии долгов.
✅ Особенности соглашения с участием доверенного лица
Чтобы подстраховаться, стороны, участвующие в сделке, должны проверить следующее, прежде чем АКТ будет подписан уполномоченным представителем
- Подлинность доверенности. Подлинность документа можно проверить, обратившись к выдавшему его нотариусу или воспользовавшись специальным онлайн-сервисом, предоставляемым Федеральной нотариальной палатой. В последнем случае необходимо знать номер документа, дату выдачи и имя нотариуса. База данных содержит информацию о действительных и отозванных трастовых документах.
- Законность действий представителя. Необходимо четко указать в тексте, какие полномочия он может осуществлять. Это может быть не только подписание АКД, но и ряд других действий, связанных с транзакцией: получение денег за квартиру, передача самого имущества, участие в процедуре государственной регистрации перехода прав собственности и т.д.
- Срок действия. Юридическое обязательство указывать срок действия в документе отсутствует. Доверитель волен выбирать период, на который у него есть доверенность. Однако при отсутствии такого указания в тексте самого документа он действителен в течение 12 месяцев со дня выдачи документа (статья 186 Гражданского кодекса Российской Федерации). Для того чтобы понять, с какого момента отсчитывается этот срок, необходимо, чтобы в документе была указана дата его оформления, иначе он будет считаться недействительным.
- Даты в доверенности и в паспорте представителя должны совпадать. Они должны точно совпадать. Если вместо оригинала предъявляется ксерокопия паспорта, то это должна быть только заверенная копия.
Если есть возможность, важно оформить доверенность, заверить список доверенностей и личные данные представителя, а также обсудить все детали сделки при личной встрече до подписания акта (цена недвижимости, сроки передачи ключей и окончательное соглашение между сторонами, порядок передачи денег, оплата расходов по сделке и т.д.).
✅ Регистрационные действия
Сам трастовый договор не требует государственной регистрации. Но на его основе регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю. Поскольку речь идет о сделке с участием доверенных третьих лиц, эти лица также могут непосредственно участвовать в процедуре регистрации (если такие полномочия предусмотрены в трастовом договоре).
Для государственной регистрации необходимо подать пакет документов в Федеральную регистрационную службу или МФЦ:
- Оригинальные копии трастового договора (3 или более);
- Паспорта продавца и покупателя;
- Доверенность и паспорт представителя;
- Выписка из Единого государственного реестра прав собственности
- Техническая документация (кадастр, технический паспорт);
- Выписки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- Выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц.
В некоторых случаях к пакету документов необходимо приложить подтверждающие документы, например.
- Согласие одного из супругов на продажу дома, если он является имуществом, приобретенным в период брака и находящимся в совместной собственности супругов.
- Согласие органа опеки и попечительства, если имущество принадлежит несовершеннолетнему (или одному из них).
Переход права собственности регистрируется (обычно оплачивается покупателем) только после уплаты государственной пошлины в размере 2 000 руб. (обычно оплачивается покупателем). Предъявлять квитанцию об оплате не обязательно, главное — сам перевод.
Расторжение ДКП после регистрации в Росреестре
Расторгнуть договор купли-продажи, после того как он уже зарегистрирован в Росреестре, тоже можно. Однако этот процесс гораздо более сложный и займет больше времени. Это можно сделать как по желанию одной стороны, так и по соглашению Продавца и Покупателя.
В случае, если зарегистрированная в Росреестре сделка расторгается по согласию сторон, в этой ситуации самым оптимальным вариантом будет оформление так называемого «Обратного» договора, при котором Покупатель теперь уже выступает в роли Продавца, а Продавец становится Покупателем. После его подписания, создается новая запись в Росреестре, и старый собственник возвращает все права на принадлежащую ему недвижимость.
В случае, если договор расторгается в одностороннем порядке, уже после регистрации в Росреестре, сторонам следует быть готовыми к тому, что процесс расторжения будет длительным, и может затянуться на несколько недель, и даже месяцев.
Поэтому сторонам выгоднее всего уладить все разногласия без суда. Для этого потерпевшей стороной составляется досудебное (мировое) соглашение и отправляется заказным письмом другой стороне сделки. Если документ не подписан другой стороной в течение месяца, или от нее отсутствует ответ в течении 30-ти дней, можно обращаться в суд.