Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Старая ипотека под новый процент: как рефинансировать кредит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Годом раньше правительство внесло важные изменения в порядок оформления права собственности на жилье, купленное за счет ипотечного кредита. По прежним правилам в течение шести месяцев после погашения ипотеки с помощью нового кредита заемщик был обязан оформить на детей право собственности на долю в квартире. А значит, рефинансирующий банк получал в залог квартиру, где собственниками были и несовершеннолетние, и потому банки неохотно соглашались на рефинансирование ипотеки с маткапиталом.
Перекредитование ипотеки с использованием маткапитала
Рефинансирование ипотеки предусматривает заключение нового кредитного договора. Формальных причин отказывать в предоставлении услуги нет, однако у этой операции есть некоторые особенности, которые необходимо учитывать.
Главная причина, по которой коммерческие банки отклоняют заявки заемщиков на перекредитование с использованием материнского капитала, состоит в практической невозможности использования приобретаемой недвижимости в качестве материального обеспечения возвратности займа.
Иными словами, банк не может принять дом или квартиру в залог. Часть стоимости объекта в случаях, если использован материнский капитал, выделяется несовершеннолетнему ребенку (или детям), который по закону не несет ответственности за задолженности родителей. Следовательно, при неспособности заемщика погасить кредит, имущество не может быть в полной мере отчуждено у владельца и реализовано.
Маткапитал подразумевает: родители выделят детям доли в квартире после того, как банк снимет с нее обременение. А по правилам рефинансирования все собственники жилья должны быть совершеннолетними. То есть два требования противоречили друг другу, поэтому финансовые компании не хотели работать с подобными займами. Получалось: одна организация сняла ограничения, а вторая через несколько дней снова взяла квартиру в залог. В тот короткий промежуток времени, пока недвижимость «свободна», детям доли, естественно, не выделяли, что не соответствовало закону.
В 2021 году все изменилось. Теперь доли детям отчуждают не после снятия обременения, а по факту полного погашения кредита. Этот принципиальный момент упростил рефинансирование ипотеки с использованным материнским капиталом. У банков нет оснований отказывать семьям, которые захотели улучшить условия займа.
Если рефинансирование одобрено
С другой стороны, как говорит руководитель кредитных сервисов инвестиционной компании Елена Чатаева, банк не всегда может понять, что за рефинансированием к нему обращается заемщик, использовавший материнский капитал. «Так что бывает, что банки оставляют этот вопрос на зону ответственности клиентов», — отмечает она.
По словам Татьяны Георгадзе завершить сделку по рефинансированию можно только после согласия органов опеки и попечительства на изменение кредитного договора. «Процентная ставка в такой сделке аналогична стандартной. Затраты при рефинансировании равны затратам при получении ипотеки: это оплата страховой, оценочного отчета из независимой экспертизы, регистрация в МФЦ», — объясняет эксперт.
В свою очередь Матвеева напоминает, что в январе этого года на рассмотрение Госдумы был внесен законопроект, облегчающий процесс рефинансирования ипотечных кредитов для семей, использовавших материнский капитал. «При рефинансировании не потребуется согласие органов опеки, и выделение долей детям произойдет, когда заемщик полностью погасит долг по ипотеке. Закон рассмотрен пока в первом чтении, а значит семьям можно пока только решать эту проблему с банком в индивидуальном порядке», — резюмирует она.
Ответы на распространенные вопросы о том, можно ли провести рефинансирование ипотеки с материнским капиталом
Вопрос №1: Мы ожидаем появления второго ребенка. У нас имеется непогашенная ипотека. Можем ли мы провести рефинансирование, а после этого погасить часть кредита материнским капиталом?
Ответ: Нет. Проблема заключается в том, что материнский капитал разрешается потратить исключительно на погашение целевого кредита, взятого на покупку жилья. А после того, как будет проведено рефинансирование, заемщик будет погашать уже «кредит на погашение обязательств перед третьим лицом (другим банком)», а потому Пенсионный Фонд не позволит воспользоваться сертификатом на материнский капитал. Однако, если право на маткапитал возникло после того, как был взят кредит, и была проведена ипотека, можно подать заявление в Пенсионный Фонд, предъявив кредитный договор на первичный займ и договор на вторую ипотеку (по программе рефинансирования).
Вопрос №2: Я недавно взял ипотеку и собираюсь проводить рефинансирование. Что выгоднее, провести рефинансирование или погасить кредит материнским капиталом?
Ответ: Если вы проведете рефинансирование, вы утратите право на погашение займа средствами маткапитала, и при этом останется внушительная сумма долга, которую придется погашать на протяжении нескольких лет. Поэтому в Вашем случае выгоднее провести рефинансирование — так уменьшится размер ежемесячного платежа или срок выплат. А материнский капитал придется потратить на иные нужды семьи.
Ошибка: Семья хочет направить материнский капитал на погашение ипотеки, в отношении которой было проведено рефинансирование уже после того, как у родителей возникло право на маткапитал.
Комментарий: Добиться получения выплаты на счет банка для погашения материнским капиталом ипотеки можно, только если рефинансирование было проведено до того, как возникло право на получение сертификата на маткапитал.
Ошибка: Семья почти выплатила ипотеку, осталось погасить задолженность в размере 450 тысяч рублей. Владелец сертификата на материнский капитал решил провести рефинансирование.
Комментарий: Если остаток задолженности по ипотеке сопоставим с размером материнского капитала, выгоднее не проводить рефинансирование — тогда сохраняется право на погашение кредита средствами материнского капитала.
Когда материнский капитал – помеха рефинансированию
Реализация средств материнского капитала для улучшения жилищных условий, покупки квартиры или строительства частного дома – это все правомерные цели. Граждане самостоятельно выбирают, на что именно пустить государственное пособие.
Покупка нового жилища, в основном, осуществляется с оформлением ипотеки и с внесением первой выплаты уже после подписания соглашения. В данном случае многие семьи отправляют материнский капитал на погашение части задолженности. Исходя из закона, делают это вполне правомерно.
Впоследствии, условия соглашения с первичным кредитором становятся обременительными, и заемщик, в поисках выгоды, желает прибегнуть к порядку рефинансирования.
Здесь и возникает основная проблема реализации государственного пособия на оплату ипотеки до перекредитования. Ведь обязательным условием покрытия займа материнским капиталом является разделение недвижимости на долевую собственность между всеми членами семьи. В число совладельцев входят и несовершеннолетние дети.
Именно в силу наличия множества владельцев, банки отказывают в процедуре рефинансирования. Ведь в таком случае неисполнение долговых обязательств заемщиком может обернуться для кредитора материальными потерями. В целом сделка будет считаться невыгодной.
Самый крайний способ, чтобы добиться желаемого – доказать свое право в органах судебной власти. Исходя из практики, зачастую выигрывают именно заемщики – те семьи, которым не дают законно использовать материнский капитал.
Можно ли использовать Семейную ипотеку для рефинансирования кредита?
Да, в отличие от других федеральных программ «Семейная ипотека» позволяет рефинансировать действующий ипотечный кредит по льготной ставке (до 6% годовых). Условием рефинансирования является рождение первого ребенка или последующих детей после 1 января 2018 года.
При этом жилье должно приобретаться у юридического лица (компании-застройщика).
Рефинансировать можно только ипотеку на приобретение жилья от застройщика (по договору-купли продажи или договору участия в долевом строительстве). По программе нельзя рефинансировать ипотеку на строительство дома.
Подача заявки и подготовка к сделке
Заявление на оформление рефинансирования ипотеки требует к себе внимательного отношения при составлении и последующей подачи в соответствующие инстанции, поскольку только так можно рассчитывать на выгодные условия сотрудничества с банком. Требуется предварительное согласование деталей, оформление документов и проведение подготовительных работ. Еще дополнительными и необходимыми документами являются справки из опекунского совета для подтверждения того, что не будут нарушены права и свободы несовершеннолетних.
Рефинансирование и закрытие старого займа
После сбора бумаг банк назначает время для встречи и подписания кредитного соглашения. После этого на счет старой финансовой организации переводится полная сумма по займу (на перевод уходит несколько суток). Также подписывается новый страховой договор из-за замены приобретателя выгоды.
После поступления всей суммы на счет первого кредитора клиент пишет заявление на досрочную выплату долга. Иногда оно оформляется в процессе рефинансирования. Но бывают ситуации, когда документ оформляется при появлении денег на счету. Далее старый банк выдает справку о выплате долга. Этот документ передается с другими бумагами в Росреестр для снятия обременения. Одновременно с этим накладывается новое обременение. После погашения ипотеки остается выполнить обязательство и выделить доли детям.
Можно ли рефинансировать кредит, если был использован маткапитал?
Иногда возникает необходимость в рефинансировании кредита, на уплату которого уже были использованы средства материнского капитала. Важно понимать, что в праве собственности на такую квартиру или дом доли детям и супругу либо уже выделены, либо в Пенсионный фонд было подано обязательство сделать это в течение 6-ти месяцев после снятия обременения.
Хотя законом перекредитование при таких условиях не запрещено, на практике могут возникнуть проблемы:
- Банки идут на определенные риски при рефинансировании кредитов, где залогом выступает недвижимость с несовершеннолетними собственниками (то есть условие о выделении долей уже было выполнено). Если родители перестанут вносить ежемесячные платежи по кредиту, такое жилье нельзя будет забрать по закладной в счет погашения обязательств по ипотеке. Согласно гражданскому и семейному законодательству «имущество детей не является имуществом их родителей». Имущественными правами несовершеннолетних граждан занимаются органы опеки и попечительства (ООиП). Продать недвижимость, приобретенную за средства МСК, можно будет только с разрешения ООиП.
- Если обязательство о выделении долей еще не выполнено, но деньги сертификата МСК уже потрачены, то для проведения перекредитования сначала должно быть снято обременение первого банка за счет погашения задолженности средствами другого банка. С этого момента начнет действовать срок исполнения обязательства. Прокуратура или ПФР вряд ли будут разбираться почему на такую недвижимость оформляется новая закладная в другом банке и при каких обстоятельствах это делается. Поэтому юридическая служба банка с большой вероятностью запретит проведение подобной сделки.
Нотариальное обязательство о выделении долевой собственности детям после снятия обременения первым банком делает рефинансирование через другой банк почти невозможным для семьи.
Трудности проведения рефинансирования ипотеки с маткапиталом
Выделение долей детям и наложение обременения на недвижимость, является основным препятствием для проведения рефинансирования ипотеки, при ее оплате за счет МК. Дело в том, что владелец сертификата предоставляет в ПФ договор с банком, именно он является главным документом на основе которого выдаются деньги с МК. При смене договора, возникнут проблемы с ПФ. В дальнейшем это может «вылиться» в крупное судебное разбирательство и необходимость возврата денег государству.
Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом возможно только при полном выполнении родителей обязательств, в частности:
- Выделении долей несовершеннолетним членам семьи.
- Переоформлении недвижимости в общую долевую собственность.
Оформление вышеописанных действий потребует снятия обременения с приобретаемой недвижимости. Для этого потребуется выплата ипотеки в полном размере, что невозможно без одновременного заключения договора с другим банком и получения от него заемных средств. При этом, оформление двойной ипотеки на один объект недвижимости исключено.
Кто может получить маткапитал
Итак, воспользоваться государственной помощью могут следующие лица:
- Женщины, родившие (усыновившие) второго (или последующего) ребенка в срок с 1 января 2007 года по нынешнее время. Но только при условии, что они не воспользовались сертификатом ранее.
- Мужчина, если он является единственным родителем (усыновителем) ребенка за тот же отчетный период, что указан выше. И при тех же условиях – то есть ранее не воспользовался госсубсидией.
- Сертификатом могут воспользоваться и сами дети, если родители умерли. Это право дается старшему ребенку в семье, но только при условии его несовершеннолетия. Также такое право дается детям до 23 лет при условии их заочного обучения.
Можно ли рефинансировать ипотеку, если был использован маткапитал?
Если материнский капитал был использован на погашение первого кредита (или в виде первого взноса на этапе его получения), то в праве собственности на находящуюся в залоге квартиру уже должны быть выделены доли несовершеннолетним детям или в Пенсионный фонд подавалось обязательство сделать это в течение 6 месяцев после снятия обременения (к слову, за исполнением этого обязательства пристально наблюдает прокуратура).
В связи с этим при обращении за рефинансированием ипотеки в другом банке возникают трудности:
- Банки не рассматривают для проведения рефинансирования жилье с несовершеннолетними собственниками (т.е. когда доли детям уже выделены). В противном случае новому банку в залог достанется квартира, собственниками которой выступают защищаемые законом несовершеннолетние дети, которые не могут нести обязательств перед банком по погашению кредита наряду с заемщиками-родителями.
Банки здесь оказываются в ситуации большого риска — если родители вдруг перестанут вносить ежемесячную плату по кредиту, такую квартиру будет невозможно забрать по закладной в счет погашения обязательств по кредитному договору из-за несовершеннолетних собственников.
Согласно гражданскому и семейному законодательству, «имущество детей не является имуществом их родителей». Имущественные права детей защищают органы опеки и попечительства. В связи с этим, в частности, у семей возникают большие трудности и при продаже квартиры, купленной за материнский капитал.
- Если доли детям в квартире еще не выделены, но материнский капитал использован, то в случае проведения рефинансирования обременение с квартиры сначала должно быть снято первым банком при полном погашении перед ним задолженности из средств, выделяемых другим банком.
На предмет этого первого обременения в ПФР родителями уже подавалось заверенное нотариусом обязательство выделить доли не позднее, чем через 6 месяцев после полного погашения задолженности — значит, с этого момента начнется отсчет времени. И контролирующие органы вряд ли будут вникать, почему при этом на квартиру оформляется новая закладная на другой банк, под какие новые обязательства это делается и т.п.
С каким бы пониманием на эту ситуацию ни смотрели контролирующие органы (ПФР, прокуратура), банки все равно не будут рисковать и просто ее не допустят — в проведении рефинансирования семье, скорее всего, будет отказано.
Смысл подаваемого в ПФР документа при использовании материнского капитала — нотариальное обязательство выделить доли детям при снятии обременения с квартиры первым банком, — закрывает для семьи путь к рефинансированию через другой банк (не исключено, что такое же мнение будет не только у юридической службы банка, но и у работников регистрационной палаты — Росреестра).
Когда выгодно рефинансировать кредит?
Прежде чем уходить в тонкости рефинансирования ипотечных кредитов с участием средств материнского капитала, стоит определиться с терминами. Рефинансирование представляет собой получение нового займа в банке на более выгодных условиях с одновременным погашением действующего кредита в первоначальной кредитной организации. По сути это подписание нового кредитного договора с повторной процедурой оформления залога на нового кредитора.
Рефинансирование становится экономически целесообразным, когда разрыв между ставкой по действующему кредитному договору и новыми условиями кредитования составляет не менее 2 процентных пунктов.
По прогнозам аналитиков, доля сделок по рефинансированию ипотечных займов в 2020 году может увеличиться до 10–12%. В первую очередь воспользоваться услугой захотят заемщики, оформившие ипотеку в 2017–2018 годах под 11% годовых и выше, а также семьи, в которых в период с начала 2018 года родился второй ребенок и последующие дети.
В настоящее время, когда средневзвешенная ставка по ипотеке опустилась до исторического минимума — 8,5%, а ставки по программе «семейной ипотеки» начинаются от 2% (действует для жителей Дальнего Востока, для остальных семей — от 4,5%), выгода данной услуги очевидна. Однако не все семьи с детьми смогут рефинансировать кредит.
Можно ли использовать материнский капитал после рефинансирования?
В случае, если семья еще не использовала маткапитал на погашение ипотечного кредита (например, ожидает рождение второго ребенка), но собирается это сделать, то сертификат на материнский капитал можно будет использовать в будущем после проведения рефинансирования для погашения нового кредита. Однако здесь тоже есть определенные трудности.
Дело в том, что при проведении рефинансирования меняется цель выдачи кредита — это уже не «приобретение жилого помещения», как того требует закон о материнском капитале, а «кредит на погашение обязательств заемщика перед третьим лицом (другим банком)». И это даже несмотря на то, что обязательства по второму кредиту тоже обеспечивает ипотека — т.е. залог недвижимости, зарегистрированный официально в Росреестре!
По сути, рефинансирование ипотеки на приобретения жилья в другом банке — это чисто финансовая операция:
- заемщик уменьшает свою долговую нагрузку за счет более низкой процентной ставки и/или изменения срока кредита;
- банк получает нового клиента, увеличивая свой кредитный портфель на выгодных для него условиях;
- никакая квартира при этом уже не приобретается (а ранее приобретенная квартира будет выступать только предметом залога перед новым банком — ипотеки).